Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 июня 2014 г. N Ф07-4288/14 по делу N А05-10979/2013

30 июня 2014 г.

Дело N А05-10979/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области Типкова Р.В. (доверенность от 23.08.2011), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу Бокановой М.Ю. (доверенность от 23.12.2013), от федерального государственного унитарного предприятия "Главное управление специального строительства по территории Северо-Западного федерального округа при Федеральном агентстве специального строительства" Рыжих Я.Н. (доверенность от 25.12.2013), от Куйкина А.Ю. его представителя Деркача Б.А. (доверенность от 21.06.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 25.11.2013 (судья Калашникова В.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 (судьи Виноградова Т.В., Докшина А.Ю., Ралько О.Б.) по делу N А05-10979/2013,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области, место нахождения: 163000, Архангельская обл., г. Архангельск, ул. Карла Либкнехта, д. 2, ОГРН 1092901006725 (далее - Теруправление Росимущества), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, место нахождения: 163000, г. Архангельск, Садовая ул., д. 5, корп. 1, ОГРН 1042900050566 (далее - Управление Росреестра), в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Мира, д. 5; обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода права на данный объект

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Куйкин Алексей Юрьевич, федеральное государственное унитарное предприятие "Главное управление специального строительства по территории Северо-Западного федерального округа при Федеральном агентстве специального строительства", место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, ул. Мира, д. 15, лит. Б, ОГРН 1027809233286 (далее - Предприятие).

Решением от 25.11.2013 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 данное решение оставлено без изменения.

Управление Росреестра в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, в данном случае и отчуждаемое здание, и занятый им земельный участок находились в собственности одного лица - Российской Федерации, поэтому приватизация данных объектов должна была производиться одновременно; договор купли-продажи ничтожен, поскольку противоречит статье 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), поэтому на его основании не могла быть произведена государственная регистрация перехода права собственности; в связи с прекращением права хозяйственного ведения Предприятия на здание и его отчуждением не обоснован вывод апелляционного суда об отнесении земельного участка к землям, ограниченным в обороте.

Предприятие в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что Теруправление Росимущества не осуществляет полномочия в отношении неделимого земельного участка с кадастровым номером 29:28:112207:0037, переданного в аренду Предприятию и относящегося к ограниченным в обороте участкам, поскольку используется организацией Вооруженных Сил Российской Федерации; в связи с приобретением здания покупатель вправе требовать оформления права землепользования в отношении соответствующего земельного участка.

Теруправление Росимущества в отзыве на кассационную жалобу также возражает против ее удовлетворения, считая все выводы судов правильными, указывая, что после государственной регистрации перехода права собственности на здание за счет Куйкина А.Ю. проведено межевание земельного участка с оформлением кадастрового паспорта и межевого плана на вновь образованный участок, внесены изменения в государственный кадастр недвижимости; на рассмотрении Теруправления Росимущества находится заявление Куйкина А.Ю. о передаче земельного участка ему в собственность.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Теруправления Росимущества и Предприятия против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзывах. Представитель Куйкина А.Ю. также просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения, считая, что государственный регистратор неправомерно отказал в государственной регистрации перехода права собственности.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 13.12.2011 N 3148-р "О реализации высвобождаемого недвижимого военного имущества Федерального агентства специального строительства, расположенного в Архангельской области" распоряжением Теруправления Росимущества от 16.01.2013 N 19-р утвержден план продажи отдельно стоящего здания общей площадью 268,8 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Мира, д. 5, лит. Б, по начальной продажной цене 441 800 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость) путем проведения торгов в форме аукциона, открытого по составу участников и закрытого по способу подачи предложений по цене.

По результатам проведенного 26.03.2013 аукциона Теруправление Росимущества и Куйкин А.Ю. заключили договор от 10.04.2013 N 1 купли-продажи названного здания по цене 1 050 000 руб.

Согласно пункту 1.2 договора объект расположен на земельном участке площадью 16 700,0 кв. м с кадастровым номером 29:28:112207:0037, находящемся в собственности Российской Федерации и предоставленном в аренду Предприятию по договору от 02.04.2010 N 433/23.

Пунктом 5.2 договора на покупателя возложена обязанность самостоятельно и за свой счет оформить документы, необходимые для оформления права землепользования, на основании договора купли-продажи и плана продажи имущества в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

По передаточному акту от 07.05.2013 объект передан покупателю

В мае 2013 года стороны обратились в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности на здание.

Уведомлением от 27.05.2013 Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации, а решением от 28.06.2013 N 06/19/2013-261 отказало в государственной регистрации на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), поскольку в нарушение статьи 25.5 названного Закона не представлены документы на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на здание.

Теруправление Росимущества, считая данный отказ незаконным, поскольку земельный участок не являлся предметом договора купли-продажи, относится к землям, ограниченным в обороте, а по площади превышает предельные размеры площади участка, необходимого для использования здания, в связи с чем не мог быть передан в собственность покупателя, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1, пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения Теруправления Росимущества с настоящим заявлением в арбитражный суд), пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 Закона о государственной регистрации.

На государственную регистрацию перехода права собственности на здание площадью 268,8 кв. м был представлен договор купли-продажи от 10.04.2013 N 1, заключенный по результатам аукциона по продаже высвобождаемого военного недвижимого имущества.

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 28 Закона о приватизации со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Указанные положения законодательства направлены на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В данном случае путем продажи на аукционе осуществлена приватизация находящегося в собственности Российской Федерации здания, расположенного на земельном участке, также принадлежащем на праве собственности Российской Федерации. В связи с передачей здания в собственность физического лица фактически прекращается использование земельного участка под зданием организацией, находящейся в ведении Вооруженных Сил Российской Федерации, и соответственно отпадают основания считать участок относящимся к землям обороны, ограниченным в обороте.

Между тем, как видно из материалов дела и указано в договоре купли-продажи, земельный участок площадью 16 700,0 кв. м под отчуждаемым зданием предоставлен Предприятию в долгосрочную аренду по договору от 02.04.2010 N 433/23; на указанном участке помимо спорного объекта находится еще одно отдельно стоящее здание; площадь участка значительно превышает размеры участка, необходимого для использования приобретенного Куйкиным А.Ю. здания. Как пояснил представитель Управления Росреестра, в отношении здания было зарегистрировано право хозяйственного ведения Предприятия, прекращение которого зарегистрировано после подачи документов на государственную регистрацию перехода к Куйкину А.Ю. права собственности на объект. Таким образом, фактически на аукционе продавалось имущество Предприятия, которому земельный участок под этим недвижимым имуществом предоставлен на праве аренды.

При таких обстоятельствах, с учетом наличия действующего договора аренды земельного участка и разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, к Куйкину А.Ю. в связи с приобретением здания перешло и право аренды земельного участка в соответствующей части независимо от оформления с ним договора аренды. Кроме того, как следует из отзыва Теруправления Росимущества на кассационную жалобу, в настоящее время земельный участок площадью 16 700,0 кв. м размежеван и под приобретенным Куйкиным А.Ю. зданием сформирован земельный участок, а покупатель здания подал заявление о передаче ему в собственность вновь образованного участка. Данные обстоятельства свидетельствуют о совершении сторонами действий, направленных на реализацию принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, а также во избежание негативных последствий, связанных с необходимостью организации и проведения повторных торгов по продаже объекта в случае признания договора не соответствующим законодательству, и вероятности возникновения по этой причине у покупателя значительных убытков кассационная инстанция считает возможным поддержать вывод судов об удовлетворении требований Теруправления Росимущества.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 25.11.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 по делу N А05-10979/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина