Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 апреля 2011 г. N Ф07-1837/11 по делу N А66-7264/2010

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Константинова П.Ю.,

рассмотрев 07.04.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чайка-2" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2010 по делу N А66-7264/2010 (судьи Писарева О.Г., Виноградов О.Н., Федосеева О.А.),

установил

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Чайка-2" (далее - Общество) о взыскании 120 236 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате.

Решением от 13.10.2010 (судья Головина Т.И.) в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 15.12.2010 решение отменено, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Общество, считая, что постановление вынесено с нарушением норм материального права, выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит его отменить, решение оставить без изменения. По мнению подателя жалобы, после заключения договора купли-продажи у Общества изменились основания владения и пользования нежилым помещением, договор аренды прекращен с момента заключения договора купли-продажи.

В отзыве на кассационную жалобу Департамент просил оставить без изменения обжалуемое постановление, считая его законным и обоснованным.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность обжалуемого постановления проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 21.10.2005 N 3061 аренды нежилого муниципального помещения общей площадью 794,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:02:00:022:0001:1\011283\37:10006\А, расположенного по адресу: город Тверь, площадь Терешковой, дом 47/27, для использования под магазин сроком до 21.10.2020.

Помещение по передаточному акту передано арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Порядок внесения и размер арендной платы определен сторонами в разделе 2 договора.

В порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение в собственность указанного помещения Департамент (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 24.12.2009 N 29 купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке).

По акту приема-передачи от 25.12.2009 нежилое помещение площадью 794,3 кв.м передано покупателю.

Сторонами согласован и подписан график осуществления платежей в период с 31.12.2009 по 30.11.2012.

Договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности покупателя на имущество возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение от продавца к покупателю (пункт 4.1); с момента возникновения у покупателя права собственности на нежилое помещение действие договора аренды нежилого помещения от 21.10.2005 N 3061 прекращается (пункт 4.5).

Право собственности Общества на нежилое помещение зарегистрировано 22.01.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 69-АБ N 620085.

Департамент, считая, что действие договора аренды прекратилось с момента государственной регистрации права собственности Общества на указанное нежилое помещение, в силу пунктов 4.1, 4.5 договора купли-продажи ответчик обязан внести арендную плату за период с 01.01.2010 по 21.01.2010 в размере 120 236 руб. 70 коп., обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в иске, поскольку пришел к выводу о том, что заключив договор купли-продажи объекта недвижимости, который ранее являлся объектом договора аренды, стороны пришли к соглашению о замене обязательств по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи, состоялась новация и прекращение обязательств Общества по договору аренды.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, по его мнению, договор купли-продажи не предусматривает замену первоначального арендного обязательства иным обязательством, в связи с чем, договор купли-продажи не может быть квалифицирован как соглашение о новации, счел требования Департамента законными и обоснованными, удовлетворил иск.

Кассационная инстанция считает выводы апелляционного суда правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу статьи 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как видно из материалов дела, переход права собственности на спорное недвижимое имущество к Обществу зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.01.2010.

С учетом приведенных норм права, исходя из условий обязательств по аренде и купли-продажи, принятых на себя сторонами, кассационная инстанция считает правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что до момента регистрации права собственности Общества на спорное помещение Департамент не утратил право требования арендных платежей.

Установив факт наличия задолженности, апелляционный суд правомерно удовлетворил иск.

Поскольку судом апелляционной инстанции нормы материального и процессуального права применены правильно, обжалуемое постановление следует оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2010 по делу N А66-7264/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чайка-2" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина П.Ю. Константинов