Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 апреля 2011 г. N Ф07-2364/11 по делу N А26-10997/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Гафиатуллиной Т.С. и Кадулина А.В.,

при участии от ООО "Визит-Клуб" Романова Д.В. (доверенность от 01.04.2011) и Мильяченко О.С. (доверенность от 01.04.2011), от администрации Сортавальского муниципального района Кораблева Т.В. (доверенность от 28.10.2010),

рассмотрев 11.04.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Сортавальского муниципального района на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010 по делу N А26-10997/2009 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.),

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Визит-Клуб" (далее - ООО "Визит-Клуб", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Сортавальского муниципального района (далее - Администрация) об урегулировании разногласий по спорным пунктам договора купли - продажи и залога от 07.08.2009 и принятии их в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора купли-продажи от 07.08.2009 N 10: "Стоимость имущества, установленная в результате отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составляет 962 000 руб. (девятьсот шестьдесят две тысячи) рублей";

- абзац 1 пункта 2.3 договора купли-продажи от 07.08.2009 N 10: "Платеж, подлежащий уплате покупателем, вносится равными долями в размере 16 033 (шестнадцать тысяч тридцать три) руб. 33 коп. ежемесячно (последний платеж в размере 16 034 (шестнадцать тысяч тридцать четыре) руб. 00 коп. не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным";

- пункт 1.1 договора залога от 07.08.2009 N 9: "На основании и в обеспечение исполнения обязательств Залогодателя по договору купли-продажи N 10 от 07.08.2009, заключенного между сторонами в городе Сортавала Республики Карелия, Залогодатель предоставляет Залогодержателю в залог следующее имущество, в дальнейшем именуемое "Предмет залога": Нежилые помещения общей площадью 48,8 кв. м, расположенные на первом этаже 2-этажного здания по адресу: Республика Карелия, город Сортавала, ул. Кирова, дом 12, рыночной и залоговой стоимостью 962 000 руб.";

- пункт 1.2 договора залога от 07.08.2009 N 9: "Предмет залога оценивается сторонами на сумму 962 000 (девятьсот шестьдесят две тысячи) руб. 00 коп.";

- пункт 1.5 договора залога от 07.08.2009 N 9: "Существо, размер и сроки исполнения обязательств Залогодателем, обеспечиваемых залогом, определяются договором купли-продажи и дополнительными соглашениями к нему (в случае заключения таковых). Предмет залога обеспечивает требования Залогодержателя по договору купли-продажи в том объеме, какой они имеют к моменту удовлетворения, в частности: требования по оплате выкупной стоимости имущества в размере 962 000 руб., в течение 5 (пяти) лет с момента заключения договора (предусмотрена рассрочка оплаты платежа: равными долями ежемесячно не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным (первый платеж подлежит внесению покупателем не позднее первого числа следующего месяца после заключения договора), уплатить проценты 11,5%/3 годовых), уплатить пени за просрочку платежа в соответствии с договором купли-продажи, а также возместить расходы по обращению взыскания на предмет залога".

Решением суда от 29.09.2010 в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции решил принять:

- пункт 2.1 договора купли-продажи от 07.08.2009 N 10 в следующей редакции: "Стоимость имущества, установленная в результате отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составляет 2 059 000 руб. (два миллиона пятьдесят девять тысяч) рублей";

- абзац 1 пункта 2.3 договора купли-продажи от 07.08.2009 N 10 в следующей редакции: "Платеж, подлежащий уплате покупателем, вносится равными долями в размере 34 316 (тридцать четыре тысячи триста шестнадцать) руб. 67 коп. ежемесячно (последний платеж в размере 34 316 (тридцать четыре тысячи триста шестнадцать) руб. 47 коп. не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным";

- пункт 1.1 договора залога от 07.08.2009 N 9 изложить в следующей редакции: "На основании и в обеспечение исполнения обязательств Залогодателя по договору купли-продажи N 10 от 07.08.2009, заключенного между сторонами в городе Сортавала Республики Карелия (далее - договор купли-продажи, основной договор), Залогодатель предоставляет Залогодержателю в залог следующее имущество, в дальнейшем именуемое "Предмет залога": нежилые помещения общей площадью 48,8 кв. м, расположенные на первом этаже 2-этажного здания по адресу: Республика Карелия, город Сортавала, Кирова, дом 12 рыночной и залоговой стоимостью 2 059 000 руб.";

- пункт 1.2 договора залога N 9 изложить в следующей редакции: "Предмет залога оценивается сторонами на сумму 2 059 000 (два миллиона пятьдесят девять тысяч) руб. 00 коп.";

- пункт 1.5 договора залога от 07.08.2009 N 9 изложить в следующей редакции: "Существо, размер и сроки исполнения обязательств Залогодателем, обеспечиваемых залогом, определяются договором купли-продажи и дополнительными соглашениями к нему (в случае заключения таковых). Предмет залога обеспечивает требования Залогодержателя по договору купли-продажи в том объеме, какой они имеют к моменту удовлетворения, в частности: требования по оплате выкупной стоимости имущества в размере 2 059 000 руб., в течении 5 (пяти) лет с момента заключения договора (предусмотрена рассрочка оплаты платежа: равными долями ежемесячно не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным (первый платеж подлежит внесению покупателем не позднее первого числа следующего месяца после заключения договора), уплатить проценты 11,5%/3 годовых), уплатить пени за просрочку платежа в соответствии с договором купли-продажи, а также возместить расходы по обращению взыскания на предмет залога".

Постановлением суда апелляционной инстанции от 28.12.2010 решение отменено, требования удовлетворены. Апелляционный суд принял спорные пункты договора в редакции истца.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам, просит постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Податель жалобы ссылается на статьи 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Податель жалобы считает, что заключение эксперта не является исключительным доказательством по делу, а исследуется наряду с другими доказательствами, апелляционный суд дал оценку отчету эксперта Картавенко С.И. и не учел показания эксперта в судебном заседании, по его мнению, судом должна даваться оценка всем имеющимся в деле отчётам по оценки имущества.

Податель жалобы не согласен с выводами апелляционного суда о том, что отчёт общества с ограниченной ответственностью "Петро-Эксперт" (далее - ООО "Петро-Эксперт") Картавенко С.И. наиболее достоверно отражает величину рыночной стоимости спорного объекта.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Визит-Клуб" просит постановление апелляционного суда оставить в силе.

Законность постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель Администрации подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители ООО "Визит-Клуб" обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между муниципальным учреждением "Хозяйственная группа" (арендодатель) и ООО "Визит клуб" (арендатор) заключен договор 01.10.2005 N 2 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Сортавала, согласно которому арендатор принял за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 48,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Сортавала, ул. Кирова, д.12, для использования под офис.

Срок действия договора с 01.10.2005 по 28.09.2006 (пункт 6.1 договора). По акту приема-передачи от 01.10.2005 помещение передано арендатору.

Между муниципальным учреждением "Хозяйственная группа", действующим от имени и по поручению муниципального образования Сортавальский муниципальный район (арендодатель) и ООО "Визит-Клуб" (арендатор) заключен договор аренды от 13.11.2006 N 63 недвижимого имущества, находящегося в собственности Сортавальского муниципального района, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование за плату нежилые помещения площадью 48,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Сортавала, ул. Кирова, 12, для использования: под фотоателье - 31,8 кв. м и под офис - 17,0 кв.м.

Пунктом 6.1 договора установлен срок его действия по 13.11.2016.

Указанный договор зарегистрирован 13.11.2006 в установленном законом порядке.

Решением Совета Сортавальского муниципального района от 23.06.2009 в программу приватизации муниципального имущества на 2009 год включены нежилые помещения площадью 48,8 кв. м, арендуемые ООО "Визит-Клуб". Установлен способ продажи объекта - выкуп арендатором - субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого муниципального имущества по цене равной его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Предусмотрены рассрочка платежа по договору купли-продажи приобретаемого имущества арендатором, обязательное заключение договора о залоге приобретаемого с рассрочкой платежа имущества.

На основании договора от 15.06.2009 N ДН-41/09, заключенного муниципальным учреждением "Недвижимость-Инвест" с независимым оценщиком Дунцовым А.О., последним произведена оценка рыночной стоимости нежилых помещений, по результатам которой составлен отчет от 19.06.2009 N ДН-140/09. Рыночная стоимость имущества определена в размере 2 167 000 руб.

Администрацией предложены проекты договора купли - продажи N 10 и договора залога N 9, которые подписаны ООО "Визит-Клуб" в редакции протоколов разногласий от 07.08.2009.

В соответствии с договором от 11.08.2009, заключенным муниципальным учреждением "Недвижимость Инвест" с ГУП РК "Фонд государственного имущества Республики Карелия", последним произведена оценка рыночной стоимости упомянутого помещения, по результатам которой составлен отчет от 18.08.2009 N 256/09, рыночная стоимость имущества определена в размере 2 059 000 руб.

Письмом от 31.08.2009 N 02-3040/12 Администрацией отклонены представленные ООО "Визит-Клуб" протоколы разногласий, предложено произвести действия по государственной регистрации договоров купли-продажи и залога имущества в первоначальной редакции в течение 30 дней после получения настоящего уведомления, в случае неисполнения которых спорные помещения подлежат выставлению на аукцион по их продаже в общем порядке.

Определением суда первой инстанции от 23.03.2010 назначена экспертиза для определения рыночной стоимости выкупаемых помещений.

Согласно отчету от 23.04.2010, составленному экспертом ООО "Петро Эксперт" Картавенко С.И. на основании определения арбитражного суда, рыночная стоимость упомянутого помещения составляет 962 000 руб.

ООО "Визит-Клуб", полагая, что рыночная стоимость имущества определена в отчёте, представленном Администрацией с нарушением требований закона, без учета произведенных им неотделимых улучшений и обременения объекта арендными правоотношениями, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела отчеты по определению рыночной стоимости упомянутого помещения, сделал вывод, что существенная разница при определении итоговой рыночной стоимости объекта возникла в результате указания ООО "Петро Эксперт" в отчете, в отличие от оценщика Дунцова О.А., на наличие обременения помещения правом долгосрочной аренды, а также на наличие произведенных истцом улучшений помещения.

Суд первой инстанции применил статью 3 и пункт 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьи 3, 11, 12 и 20 Закона N 135-ФЗ, пришел к выводам о том, что рыночная стоимость объекта, определенная на основании отчета об оценке, выполненного Дунцовым О.А. является обоснованной, в связи с чем спорные пункты договоров подлежат принятию в редакции Администрации с учетом определения рыночной стоимости на основании отчета от 11.08.2009 N 256/09 в размере 20 509 000 руб. и отказал в иске.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, признал обоснованной величину рыночной стоимости объекта, определенную в отчете ООО "Петро Эксперт" от 23.04.2010 N 432 в размере 962 000 руб. и посчитал, что договор купли-продажи подлежит заключению в редакции истца.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Исходя из положений статьи 13 Закона N 135-ФЗ, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате рассмотрения преддоговорного спора суд определяет условия, на которых стороны должны совершить сделку, в том числе цену, по которой должен быть заключен договор.

Как следует из разъяснения, изложенного в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу, в частности, сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства по делу, проанализировав три различных отчета об оценке одного и того же объекта, правомерно признал обоснованной величину рыночной стоимости объекта по отчету от 23.04.2010, составленному экспертом ООО "Петро Эксперт" Картавенко С.И. на основании определения арбитражного суда о назначении экспертизы, в размере 962 000 руб.

Признав необходимым для правильного разрешения спора привлечение к участию в деле специалистов, обладающих специальными познаниями в области оценочной деятельности, суд первой инстанции обоснованно принял решение о назначении экспертизы для проверки достоверности представленных сторонами отчетов, составленных как по заданию Администрации, так и по заданию Общества. Апелляционный суд исследовал заключение эксперта, выполненное на основании определения суда, наряду с другими доказательствами по делу, в частности отчётами оценщиков, представленными истцом и ответчиком. Апелляционный суд на основании оценки всех доказательств по делу в их совокупности, проанализировав доводы участвующих в деле лиц, пришёл к обоснованному выводу о признании достоверным отчёта об оценки рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, составленного в соответствии с требованиям арбитражного процессуального законодательства и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". У суда кассационной инстанции не имеется оснований для переоценки имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения постановления не имеется.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010 по делу N А26-10997/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации Сортавальского муниципального района - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.С. Гафиатуллина А.В. Кадулин