Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 мая 2011 г. N Ф07-3469/11 по делу N А56-86810/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

рассмотрев 03.05.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гиперцентр СПб" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2011 (судьи Старовойтова О.Р., Мельникова Н.А., Полубехина Н.С.) по делу N А56-86810/2009,

установил

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гиперцентр СПб" (далее - ООО "Гиперцентр СПб", Общество) о взыскании 47 474 033 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2009 по 31.12.2009 и 1 099 334 руб. 38 коп. пеней за просрочку внесения платежей в соответствии с договором от 31.01.2008 N 04-ЗК02590 (И) аренды на инвестиционных условиях земельного участка с кадастровым номером 78:10:5123:36 площадью 40 792 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Калининский район, проспект Маршала Блюхера, участок 1 (юго-западнее пересечения с Лабораторной улицей) (делу присвоен номер А56-86810/2009).

КУГИ также обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о расторжении договора аренды от 31.01.2008 N 04-ЗК02590 (И) и выселении ответчика с указанного земельного участка (делу присвоен номер А56-11780/2010).

Определением от 17.05.2010 дело N А56-86810/2009 и дело N А56-11780/2010 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением делу номера А56-86810/2009.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2010 (судья Рагузина П.Н.) в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2011 названное решение отменено; с ООО "Гиперцентр СПб" в пользу КУГИ взыскано 47 474 033 руб. 80 коп. задолженности, 500 000 руб. пеней, договор аренды от 31.01.2008 г. N 04-ЗК02590 (И) расторгнут, ООО "Гиперцентр СПб" выселено с земельного участка с кадастровым номером 78:10:5123:36 площадью 40 792 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Калининский район, проспект Маршала Блюхера, участок 1 (юго-западнее пересечения с Лабораторной улицей), в остальной части иска отказано; с ООО "Гиперцентр СПб" в доход бюджета Российской Федерации взыскано 104 000 руб. госпошлины по иску и 2 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела, просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Как указал податель жалобы, Общество не приступило к выполнению инвестиционного проекта по причинам, от него не зависящим, поскольку на спорном земельном участке находится имущество третьих лиц.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Участвующие в деле лица надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемого постановления проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2007 N 1695 "О проектировании и строительстве торгового комплекса-гипермаркета по адресу: Калининский район, пр. Маршала Блюхера, участок 1 (юго-западнее пересечения с Лабораторной ул.)" КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 31.01.2008 N 04-ЗК02590(И) аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

По условиям договора арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 78:10:5123:36 площадью 40 792 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Калининский район, проспект Маршала Блюхера, участок 1 (юго-западнее пересечения с Лабораторной улицей), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству торгового комплекса - гипермаркета (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 договора началом реализации инвестиционного проекта является 15.01.2008.

Первый этап - разработка, согласование, утверждение в установленном порядке проектной документации. Продолжительность этапа - не более 11 месяцев с даты вступления в силу постановления правительства Санкт-Петербурга, то есть до 14.12.2008.

Второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе, строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры.

В силу пункта 5.2 договора строительство объекта и получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию должно быть завершено в срок до 14.01.2011.

Порядок, размер и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 4 договора.

Правительством Санкт-Петербурга было принято постановление от 04.05.2009 N 492 "Об оказании поддержки субъектам инвестиционной деятельности".

Пунктом 1 указанного постановления установлено, что КУГИ в случае поступления заявлений лиц, являющихся стороной по договорам аренды земельных участков на инвестиционных условиях и иным договорам, обладающим признаками инвестиционных договоров, заключает дополнительные соглашения к договорам, согласно которым сроки платежей по договорам, наступающие в период с даты поступления заявления о заключении дополнительного соглашения к договору до 15.11.2009, изменяются таким образом, чтобы указанные платежи были осуществлены не позднее 15.11.2009. При этом начисление процентов, предусмотренных договором, на указанные платежи в период с даты поступления заявления о заключении дополнительного соглашения к договору до 15.11.2009 не производится.

В соответствии с пунктом 1 постановления правительства Санкт-Петербурга от 04.05.2009 N 492 КУГИ и Общество заключили дополнительные соглашение от 08.06.2009 N 1 к договору от 31.01.2008 N 04-ЗК02590(И).

В пункте 3 дополнительного соглашения стороны оговорили, что сумма денежных средств, составляющая часть арендной платы, подлежащей перечислению арендатором в бюджет Санкт-Петербурга в соответствии с пунктом 4.1 договора, срок исполнения обязательства арендатора по перечислению которых в бюджет Санкт-Петербурга в соответствии с приложением 4 к договору наступает после 16.11.2009, подлежит перечислению арендатором в бюджет Санкт-Петербурга в соответствии с приложением 4 к договору аренды.

Суммы задолженности по договору аренды, включая начисленные проценты, неустойку, штраф, пени, имеющиеся на 25.05.2009 за период с 01.04.2009 по 30.06.2009, составляют 17 811 819 руб. 16 коп., в том числе сумма основного долга 17 044 803 руб. 02 коп. и сумма пени, штрафов и неустойки - 767 016 руб. 14 коп., которые подлежат перечислению в бюджет Санкт-Петербурга до 16.11.2009 (пункт 5 дополнительного соглашения).

В случае нарушения условий пунктов 1 и 5 дополнительного соглашения арендатору начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки; штрафные санкции начисляются на сумму долга с момента, когда соответствующее обязательство должно было быть исполнено (16.11.2009), до даты фактического платежа, при этом пени не начисляются на сумму штрафных санкций, имеющихся на 25.05.2009 (пункт 6 дополнительного соглашения).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств, наличие у ответчика задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2009 по 31.12.2009, КУГИ направил Обществу претензию от 20.11.2009 N 3086-04, в которой попросил в течение 15 дней с момента отправки данной претензии погасить образовавшийся долг и начисленные на его сумму пени, а также в срок до 01.12.2009 явиться в районное управление КУГИ для заключения соглашения о расторжении договора.

Поскольку указанные требования Обществом не исполнены, КУГИ обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Общество не приступило к выполнению инвестиционного проекта по причинам, от него не зависящим, ввиду отсутствия у него реальной возможности по реализации своих прав по проектированию и строительству объекта в соответствии с условиями целевого предоставления земельного участка свободным от прав третьих лиц.

Апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что препятствий для реализации инвестиционного проекта не имелось, и признала исковые требования обоснованными по праву, снизив размер неустойки на основании статьи 333 гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанной статьи ответчик не представил доказательств того, что он не мог пользоваться арендованным имуществом в спорный период.

Как установлено судом апелляционной инстанции на момент заключения договора от 31.01.2008 N 04-ЗК02590 (И), договоры аренды части спорного земельного участка от 12.07.2002 N 04-ЗК01655, N 04-ЗК01658 для использования под гаражную автостоянку, заключенные между КУГИ (арендодателем) и общественной организацией "Автосоюз" - общество собственников нанимателей гаражей" (арендатором, далее - ОО "Автосоюз"), КУГИ были расторгнуты, что подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2008 по делу N А56-9264/2008 и от 27.06.2008 по делу N А56-9262/2008 по иску КУГИ о выселении ОО "Автосоюз".

При этом ООО "Гиперцентр СПб" знало о нахождении на спорном земельном участке строений (гаражей). Однако, принимая арендованный земельный участок по акту от 31.01.2008, арендатор подтвердил, что участок и объекты, расположенные на нем, передаются в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта в соответствии с договором аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 31.01.2008 N 04-ЗК02590 (И).

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку ответчиком не доказана невозможность использования арендованного участка в спорный период, исковые требования о взыскании 47 474 033 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2009 по 31.12.2009 обоснованно удовлетворены судом апелляционной инстанции.

Требования о взыскании неустойки апелляционный суд расценил как соответствующие пункту 8.3 договора от 31.01.2008 N 04-ЗК02590 (И) и пункту 6 дополнительного соглашения N 1 от 08.06.2009 и, применив статью 333 ГК РФ, уменьшил размер неустойки до 500 000 руб.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено досрочное расторжение договора аренды в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Подпунктом 10.2.1 пункта 10.2 названного договора предусмотрено право арендодателя требовать расторжения договора в судебном порядке при возникновении задолженности по внесению установленной договором арендной платы и (или) пени в течение четырех месяцев независимо от последующего внесения платежей.

Принимая во внимание продолжительность (с 01.04.2009 по 31.12.2009) невнесения арендной платы, апелляционный суд пришел к выводу, что требование о расторжении спорного договора аренды обоснованно и подлежит удовлетворению.

Требование о выселении ответчика с занимаемого земельного участка обоснованно удовлетворено судом апелляционной инстанции на основании статьи 622 ГК РФ.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к полномочиям кассационной инстанции.

Оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2011 по делу N А56-86810/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гиперцентр СПб" - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

А.В. Кадулин И.В. Сергеева