Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 мая 2011 г. N Ф07-1958/11 по делу N А13-15467/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 18.05.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 19.08.2010 (судья Колтакова Н.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2010 (судьи Рогатенко Л.Н., Елагина О.К., Моисеева М.С.) по делу N А13-15467/2009,

установил

Производственный кооператив "Горизонт" (далее - Кооператив) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации города Вологды (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений N 19, 20, 23, 23а, 28, 29, 31, 32 площадью 120,1 кв.м, расположенных по адресу: г. Вологда, Козленская ул., д. 40, выкупаемых в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого помещения, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ); об обязании Администрации заключить договор о передаче помещений по цене 3 098 000 руб. (включая налог на добавленную стоимость; далее - НДС), определенной в ходе независимой судебной экспертизы, и установить график платежей в измененной редакции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Купецков Андрей Евгеньевич.

Решением от 19.08.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.12.2010, на Администрацию возложена обязанность в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с Кооперативом договор купли-продажи муниципальных нежилых помещений в редакции проекта договора Администрации, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена имущества установлена с учетом его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и составляет 3 098 000 руб. с НДС (2 625 423 руб. 73 коп. без НДС). Уплата сумм НДС осуществляется покупателем самостоятельно на расчетный счет соответствующего уровня бюджета согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 161 НК РФ"; приложение N 2 к договору (график погашения платежей исходя из ставки равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 10% годовых) изложено в новой редакции; с Администрации взыскано 6000 руб. в пользу Вологодской торгово-промышленной палаты (далее - ВТПП) расходов на оплату судебной экспертизы и 7000 руб. в пользу Кооператива в счет возмещения судебных расходов на проведение судебной экспертизы и уплату государственной пошлины.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить, в иске отказать.

По мнению подателя жалобы, орган местного самоуправления в соответствии с его компетенцией не обязан заключать договор купли-продажи в редакции, предложенной покупателем; установленные законом требования о проведении независимой оценки рыночной стоимости продаваемого имущества соблюдены; отчет от 28.08.2009 N 099/08/09 независимого оценщика Купецкова А.Е. (далее - отчет N 099/08/09) соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ); суды неправомерно приняли в качестве доказательства несоответствия отчета N 099/08/09 Закону N 135-ФЗ заключение эксперта ВТПП Шестакова Андрея Леонидовича от 08.04.2010 N 038-03-00138 (далее - заключение N 038-03-00138).

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Кооператив арендует нежилые помещения N 19, 20, 23, 23а, 28, 29, 31, 32 (литера А1 по экспликации к плану помещений) общей площадью 120,1 кв.м, расположенные по адресу: г. Вологда, Козленская ул., д. 40, принадлежащие муниципальному образованию "Город Вологда" на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 01.09.2009 серии 35-СК N 572033).

Постановлением главы города Вологды от 24.09.2009 N 5009 "Об условиях приватизации нежилых помещений по адресам: г. Вологда, ул. Козленская, д. 40 и ул. Конева, д. 33" Кооперативу предоставлено преимущественное право на приобретение указанных нежилых помещений и заключение договора купли-продажи данных объектов недвижимости по цене, определенной на основании отчета N 099/08/09 в размере 4 410 000 руб. (с учетом НДС).

Администрация направила арендатору проект договора купли-продажи помещений, согласно пункту 2.1 которого цена спорного имущества установлена в размере 4 410 000 руб. (с учетом НДС).

В соответствии с пунктом 2.2 проекта договора покупателю предоставляется рассрочка оплаты на 7 лет. Покупатель в счет оплаты имущества ежемесячно до десятого числа каждого месяца вносит платежи, рассчитанные равными долями на весь период действия рассрочки, включая проценты, в соответствии с прилагаемым к проекту графиком.

Пунктом 2.3 проекта договора на сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, предусмотрено начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Не согласившись с проектом договора, Кооператив направил в адрес Администрации заявления от 22.10.2009, от 29.10.2009 о разногласиях, в которых просил представить для ознакомления отчет независимого оценщика.

Письмом от 10.11.2009 N 7-2/9842 Администрация отклонила заявленные истцом разногласия. Отчет независимого оценщика истцу не был представлен.

Кооператив, ссылаясь на отсутствие соглашения по существенным условиям договора, в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании заключения N 03/138/2010 суды удовлетворили иск.

Кассационная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По заданию Администрации эксперт Купецков А.Е. составил отчет N 099/08/09, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов составляет 4 410 000 руб. (с учетом НДС).

В ходе рассмотрения настоящего дела суд первой инстанции в целях установления рыночной цены недвижимого имущества, а также проверки соответствия отчета N 099/08/09 законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки по ходатайству истца назначил независимую судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ВТПП Шестакову А.Л.

Согласно заключению N 03/138/2010 рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 10.08.2009 составляет 3 098 000 руб. (с учетом НДС).

Экспертом установлены недостатки отчета N 099/08/09, которые привели к увеличению рыночной стоимости объекта оценки более чем на 10%, в связи с чем сделан вывод о том, что указанный отчет не может быть рекомендован для совершения сделки.

Проанализировав отчет N 099/08/09, суды указали на его недостоверность в части определения рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

При этом суды исходили из того, что при применении оценщиком Купецковым А.Е. сравнительного подхода взят один аналог, значительно отличающийся по стоимости от остальных аналогов, что привело к завышению рыночной стоимости объекта; им не учтены различия в состоянии между помещениями мастерских и торговых залов; в сравнительном и доходном подходах оценщик ошибочно исходил из того, что оцениваемые помещения находятся в хорошем состоянии и имеют все коммуникации; в доходном подходе расчет коэффициента капитализации не учитывает норму возврата капитала, что приводит к завышению рыночной стоимости объекта оценки; при обосновании корректировок в отчете N 099/08/09 использовалось мнение риэлторов, однако в нарушение требований пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (ФСО N 3), информация о специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта отсутствует.

При исследовании заключения N 03/138/2010 суды пришли к выводу, что он выполнен с соблюдением законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а определенная в нем рыночная стоимость объектов недвижимости является достоверной.

Оценив с соблюдением статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суды признали величину рыночной стоимости объекта, определенную в соответствии с заключением N 03/138/2010 обоснованной и посчитали, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 3 098 000 руб. (с учетом НДС).

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения норм материального и процессуального права судами предыдущих инстанций, а также соответствия их выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ).

Доводы жалобы основаны на неверном толковании норм права и направлены на переоценку выводов судов относительно имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия кассационной инстанции.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Вологодской области от 19.08.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2010 по делу N А13-15467/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

Т.И. Сапоткина Г.М. Рудницкий