Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 мая 2011 г. N Ф07-3538/11 по делу N А56-60085/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Тарасюка И.М., судей Кустова А.А., Серовой В.К.,

при участии от ОАО "Банк "Петрокоммерц" Беляковой А.А. (доверенность от 30.12.2010), от ОАО "Всероссийский научно-исследовательский институт торфяной промышленности" Дуничевой А.А. (доверенность от 12.01.2011),

рассмотрев 19.05.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Всероссийский научно-исследовательский институт торфяной промышленности" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.10.2010 (судья Сергиенко А.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2011 (судьи Черемошкина В.В., Горшелев В.В., Медведева И.Г.) по делу N А56-60085/2009,

установил

Открытое акционерное общества "Банк "Петрокоммерц" (далее - Банк) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Всероссийский научно-исследовательский институт торфяной промышленности" (далее - Институт) об обращении взыскания по договору ипотеки от 02.07.2008 N 42/08-И на нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Фермское шоссе, д. 22, лит. А., принадлежащие Институту. Банк просил суд установить начальную стоимость объектов недвижимости в размере 151 600 000 руб., в том числе 108 700 650 руб. за нежилое здание и 42 899 350 руб. за земельный участок.

Определением от 05.08.2010 суд привлек общество с ограниченной ответственностью "Фаэтон-Аэро" (далее - ООО "Фаэтон-Аэро") к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований.

Решением от 28.10.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.03.2011, суд обратил взыскание на заложенное имущество, установив его начальную стоимость в размере 257 504 300 руб., из которых 184 365 500 руб. - стоимость здания и 72 867 900 руб. - стоимость земельного участка.

В кассационной жалобе Институт просит отменить решение и постановление и направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы ссылается на то, что суды неправомерно установили начальную продажную стоимость недвижимого имущества равной 257 504 300 руб., поскольку указанная сумма является не рыночной, а ликвидационной стоимостью имущества; суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы с целью определения рыночной стоимости имущества.

Представитель Банка просил оставить решение от 28.10.2010 и постановление от 10.03.2011 без изменения.

ООО "Фаэтон-Аэро" о времени и месте слушания дела извещено, однако представитель в судебное заседание не явился, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Банк (кредитор) и ООО "Фаэтон-Аэро" (заемщик) заключили кредитный договор от 02.07.2008 N 42/08, по которому кредитор открыл заемщику кредитную линию с лимитом задолженности в 10 652 395 долларов США для пополнения оборотных средств, а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в срок до 02.06.2009.

В обеспечение возврата кредита по указанному кредитному договору Банк (залогодержатель) и Институт (залогодатель) заключили договор от 02.07.2008 N 42/08-И, по которому залогодатель предоставил в залог нежилое здание площадью 5 953, 1 кв. м и земельный участок площадью 5 269 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Фермское шоссе, д. 22, лит. А.

Договором установлена залоговая стоимость недвижимого имущества в размере 151 600 000 руб.

Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "НЭО Центр" от 23.12.2009 N СП-КН-096/09, представленному ответчиком, рыночная стоимость объектов недвижимости составила 267 634 000 руб.

Истец во исполнение определения суда от 05.08.2010 представил отчет общества с ограниченной ответственностью "Лаир" (далее - ООО "Лаир") об оценке имущества N Н-8379/08, согласно которому стоимость спорных объектов составила 303 200 000 руб.

Неисполнение ООО "Фаэтон-Аэро" своих обязательств по возврату заемных денежных средств послужило основанием для обращения Банка в суд с иском по настоящему делу.

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Поскольку ООО "Фаэтон-Аэро" не исполнило свои обязательства по кредитному договору от 02.07.2008 N 42/08, суд обоснованно обратил взыскание на недвижимое имущество Института, заложенное по договору ипотеки от 02.07.2008 N 42/08-И.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку Федеральным законом не установлены иные правила.

В силу пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В силу пункта 2 статьи 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229 "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) начальная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, не может быть ниже цены, определенной судебным актом.

Таким образом, начальная цена продажи недвижимого имущества устанавливается судебным актом.

При установлении цены продажи спорных объектов суды правомерно руководствовались отчетом ООО "Лаир" об оценке указанного имущества, которое было представлено ответчиком во исполнение определения суда от 05.08.2010.

В соответствии с пунктами 5, 7 и 9 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 255 (далее - Стандарты), при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Суды обоснованно исходили из ликвидационной стоимости спорного имущества, установленного в отчете ООО "Лаир" исходя из пятимесячного срока экспозиции, с учетом сроков продажи имущества, предусмотренных статьями 90 и 92 Закона об исполнительном производстве.

Пунктом 6 Стандартов установлено, что при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Указанные обстоятельства отсутствуют при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в установленном законом порядке.

Довод кассационной жалобы о необоснованном отказе в назначении экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости спорных объектов отклоняется, поскольку представленных в дело материалов достаточно для установления начальной стоимости их продажи.

Таким образом, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.10.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2011 по делу N А56-60085/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Всероссийский научно-исследовательский институт торфяной промышленности" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.М. Тарасюк

Судьи

А.А. Кустов В.К. Серова