Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 мая 2011 г. N Ф07-3394/11 по делу N А42-4787/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Константинова П.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Кольский район" Мурманской области на решение Арбитражного суда Мурманской области от 25.10.2010 (судья Власов В.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2011 (судьи Старовойтова О.Р., Мельникова Н.А., Полубехина Н.С.) по делу N А42-4787/2010,

установил

Администрация муниципального образования "Кольский район" Мурманской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с иском к предпринимателю Салмову Марату Вениаминовичу (свидетельство о государственной регистрации от 28.07.2008 серии 51 N 001592506), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра) о признании недействительным зарегистрированного 21.10.2009 права собственности Салмова М.В. на животноводческий комплекс площадью застройки 205 839 кв. м, расположенный по адресу: Мурманская обл., Кольский район, н.п. Зверосовхоз, Кильдинское шоссе, д. 8; признании незаконными действий Управления Росреестра по государственной регистрации указанного права; обязании регистрирующего органа устранить допущенные нарушения путем исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) соответствующей регистрационной записи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Администрации, Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации Мурманской области (далее - Предприятие), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области.

Решением от 25.10.2010 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2011 данное решение оставлено без изменения.

Администрация в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального права. Как указывает податель жалобы, оспариваемой регистрацией нарушаются права Администрации, поскольку у нее возникает обязанность предоставить Салмову М.В. земельный участок площадью 205 839 кв. м, в то время как суммарная площадь земельных участков под каждым объектом в отдельности составляет 35 962,96 кв. м; объект "животноводческий комплекс" создан с нарушением положений Градостроительного кодекса Российской Федерации; в нарушение Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) предприниматель не представил правоустанавливающих документов на приобретение животноводческого комплекса как единого объекта; в связи с объединением отдельных объектов в единый комплекс изменилось функциональное назначение этих объектов без соблюдения порядка изменения вида разрешенного использования объектов капитального строительства.

Управление Росреестра в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что животноводческий комплекс не является вновь созданным объектом, а входящие в его состав объекты возведены задолго до вступления в силу Градостроительного кодекса Российской Федерации, поэтому представления документов, подтверждающих правомерность создания имущества, не требовалось; Салмов М.В. был вправе объединить принадлежащие ему объекты в один объект, для государственной регистрации права на который представлены все необходимые документы, в том числе кадастровый паспорт, содержащий описание объекта; нарушение прав Администрации оспариваемой регистрацией не доказано. Управление Росреестра просило рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, Салмов М.В. лично не явился, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом заявления Управления Росреестра не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договоров купли-продажи от 21.06.2007 и 06.03.2008, заключенных с конкурсным управляющим федерального государственного унитарного предприятия "Племенной совхоз "Кольский" (далее - Совхоз), за Салмовым М.В. в августе 2007 года и апреле 2008 года зарегистрировано право собственности на семнадцать отдельных объектов недвижимости, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права в отношении каждого объекта.

По заявлению предпринимателя Салмова М.В. проведен технический учет объекта капитального строительства "животноводческий комплекс", образованного в результате объединения семнадцати объектов, ранее учтенных пообъектно; составлен кадастровый паспорт от 01.10.2009.

На основании тех же договоров купли-продажи регистрирующим органом 21.10.2009 зарегистрировано право собственности Салмова М.В. на объект недвижимости - животноводческий комплекс площадью застройки 205 839 кв. м, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 51-АВ N 139891.

В феврале 2010 года Салмов М.В. обратился в Администрацию с заявлением о формировании земельного участка площадью 205 840 кв. м, занятого принадлежащим ему на праве собственности животноводческим комплексом, с целью последующего выкупа участка.

Письмом от 24.03.2010 Администрация сообщила об отказе в формировании земельного участка под объектом "животноводческий комплекс" по тем мотивам, что в границы земельного участка включена территория не только под объектами недвижимости, но и свободная от застройки; предприниматель по отдельным договорам купли-продажи приобрел в собственность отдельные объекты, общая площадь которых составляет 15 769,87 кв. м, в то время как в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на животноводческий комплекс указана площадь застройки 205 839 кв. м.

Предприниматель Салмов М.В. обжаловал данный отказ Администрации в арбитражный суд (дело Арбитражного суда Мурманской области N А42-3765/2010).

Администрация, считая, что государственная регистрация права собственности Салмова М.В. на объект "животноводческий комплекс" произведена безосновательно, ссылаясь на то, что данной регистрацией нарушаются права Администрации, поскольку у нее возникает обязанность предоставить предпринимателю земельной участок значительно большей площади, чем предусмотрено законом, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции посчитал, что предприниматель, являясь собственником семнадцати объектов недвижимости, был вправе объединить их в имущественный комплекс, понятие которого содержится в статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, у прежнего владельца - Совхоза - объекты также учитывались в составе животноводческой фермы; регистрацией права собственности предпринимателя на животноводческий комплекс не нарушаются права истца, поскольку земельным законодательством не ограничены размеры земельных участков, которые могут быть предоставлены собственнику объекта недвижимости; для оспаривания действий регистрирующего органа в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Администрация пропустила установленный трехмесячный срок и не представила доказательств уважительности причин пропуска срока.

Апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции об отсутствии нарушений прав Администрации зарегистрированным правом собственности предпринимателя Салмова М.В. на животноводческий комплекс, то есть о недоказанности Администрацией своей заинтересованности в предъявлении настоящего иска. При этом суд апелляционной инстанции указал, что Администрация не представила надлежащих доказательств в подтверждение возможности формирования отдельных земельных участков под каждый объект недвижимости; в приобщенных к делу документах указана площадь застройки животноводческого комплекса, а не площадь земельного участка, необходимого для его использования.

Кассационная инстанция находит, что выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и нормам права, сделаны без учета следующего.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков или приобретение права их аренды. Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

Согласно пункту 7 названной статьи местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации. Как предусмотрено пунктом 3 той же статьи, для целей, не указанных в пункте 1, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка. При этом в пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса.

Таким образом, для формирования земельного участка, который может быть предоставлен собственнику объекта недвижимого имущества, и определения его размеров имеет значение, какой объект находится на участке. Размеры участка, предоставляемого собственнику объекта недвижимости, зависят от того, что представляет данный объект и для осуществления каких видов деятельности он предназначен.

В таком случае вывод суда первой инстанции об отсутствии законодательных ограничений размеров земельных участков, которые могут быть предоставлены во владение собственникам объектов недвижимости, противоречит приведенным выше правовым нормам.

Нельзя признать обоснованным и вывод апелляционного суда о недоказанности заинтересованности Администрации в предъявлении настоящего иска.

Как усматривается из правовой позиции Администрации, сформулированной в исковом заявлении и других имеющихся в деле письменных документах, Администрация оспаривает не существующее, по ее мнению, в действительности зарегистрированное право собственности Салмова М.В. в отношении животноводческого комплекса площадью застройки 205 839 кв. м, при том что права предпринимателя на семнадцать отдельных объектов недвижимости, приобретенных по договорам купли-продажи, суммарная площадь застройки которых составляет 15 769,87 кв. м, Администрация не оспаривает.

С учетом принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, наличия у собственника здания, строения, сооружения исключительного права на приобретение находящегося в публичной собственности и занятого этим объектом земельного участка регистрация права собственности ответчика на объект "животноводческий комплекс" площадью застройки 205 839 кв. м позволяет зарегистрированному собственнику претендовать на предоставление ему земельного участка площадью, по крайней мере не меньшей площади застройки зарегистрированного объекта. Однако эта площадь превышает в 13 раз суммарную площадь застройки семнадцати объектов недвижимости, на которые первоначально было зарегистрировано право собственности Салмова М.В. В материалах дела имеется составленная Отделом архитектуры, строительства и транспорта Администрации справка по рекомендуемым размерам земельных участков под объектами капитального строительства (том 1, лист 57), согласно которой общая площадь земельных участков, которые могут быть предоставлены под эти объекты, составляет 35 259,26 кв. м.

Сказанное подтверждается, в частности, и тем, что после вступления в законную силу решения по настоящему делу арбитражным судом первой инстанции принято решение от 11.03.2011 по делу N А42-3765/2010, которым удовлетворено заявление Салмова М.В. о признании незаконным отказа Администрации сформировать земельный участок под объектом недвижимости "животноводческий комплекс" в том числе и со ссылкой на правомерность регистрации права собственности, подтвержденную вступившим в законную силу решением арбитражного суда по настоящему делу.

Таким образом, при наличии зарегистрированного права собственности на единый объект "животноводческий комплекс" у органа местного самоуправления формально отсутствуют основания для образования земельных участков отдельно под каждым из объектов, объединенных в комплекс, и для отказа в формировании земельного участка площадью, соответствующей площади застройки комплекса.

Суды, посчитав, что оспариваемой регистрацией права Администрации не нарушаются, не проверили в полном объеме доводы заявителя по существу требований, исходя из следующего.

По смыслу статей 2, 3, 17 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав - это подтверждение в установленном порядке прав, возникших по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Объекты, из которых впоследствии образован объект "животноводческий комплекс", приобретены предпринимателем по самостоятельным договорам купли-продажи, заключенным с Совхозом в разное время. Суды, ссылаясь на то, что эти объекты ранее учитывались у Совхоза в составе животноводческой фермы, не проверили, приобрел ли ответчик у Совхоза все объекты, входившие в состав фермы, объединены ли выкупленные Салмовым М.В. объекты общим функциональным назначением, могут ли они использоваться только в совокупности для достижения единой цели, а эксплуатация каждого объекта самостоятельно невозможна.

Суды не дали оценки тому обстоятельству, что право собственности на объект "животноводческий комплекс" площадью застройки 205 839 кв. м было зарегистрировано только по представлении нового кадастрового паспорта и на основании тех же правоустанавливающих документов, что и право на семнадцать отдельных объектов недвижимости. Однако объем прав зарегистрированного собственника (в частности, в отношении соответствующего земельного участка) при этом существенно изменился в связи со значительной разницей в площади застройки объектов. Между тем в соответствии с пунктом 4 статьи 18 Закона о государственной регистрации, пунктом 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, по упрощенной процедуре могут быть внесены только уточненные сведения об объекте, не связанные с существенным изменением объекта и изменением его внешних границ.

Предъявление Администрацией требований к регистрирующему органу по истечении трехмесячного срока, предусмотренного частью четвертой статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после того, как ей стало известно об оспариваемой регистрации, в данном случае не могло служить самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований. С учетом того, что требования Администрации направлены на изменение существующих в ЕГРП записей о правах, а это не может не затронуть права и интересы лица, в отношении которого эти права зарегистрированы, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 52, 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, требования, заявленные Администрацией к Управлению Росреестра, подлежат рассмотрению в совокупности с исковыми требованиями, предъявленными к Салмову М.В., и не могут характеризоваться только как возникшие из публичных правоотношений.

При таком положении кассационная инстанция находит, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение. При повторном рассмотрении дела суду следует предложить Администрации уточнить предмет ее требований с учетом приведенных ею обоснований и подходов, определенных в пункте 52 названного выше постановления от 29.04.2010 N 10/22; установить, какое имущество было приобретено Салмовым М.В. на основании правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию, имеются ли основания для объединения приобретенных ответчиком отдельных объектов в имущественный комплекс исходя из их функционального назначения и фактического использования и для внесения в упрощенном порядке записи о праве собственности на объект площадью застройки, превышающей более чем в десять раз суммарную площадь застройки ранее зарегистрированных объектов.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Мурманской области от 25.10.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2011 по делу N А42-4787/2010 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин П.Ю. Константинов