Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 июня 2011 г. N Ф07-2577/11 по делу N А13-12289/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Захаровой М.В., Рудницкого Г.М.,

рассмотрев 08.06.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района на решение Арбитражного суда Вологодской области от 13.09.2010 (судья Колтакова Н.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2011 (судьи Моисеева И.Н., Елагина О.К., Митрофанов О.В.) по делу N А13-12289/2009,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Базис" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений площадью 100,7 кв.м, расположенных на втором этаже здания по адресу: г. Великий Устюг, Революционный пер., д. 5, выкупаемых в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемых помещений, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), и просило установить пункт 2.1 договора и график платежей (приложение N 1 к договору) в предложенной истцом редакции.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Великоустюгского муниципального района (далее - Администрация), общество с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки" (далее - Бюро оценки), общество с ограниченной ответственностью "Консультационно-аналитический центр "РосЭксперт" (далее - Аналитический центр).

Решением от 13.09.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.01.2011, на Комитет возложена обязанность в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с Обществом договор купли-продажи муниципальных нежилых помещений в редакции проекта договора Комитета, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта установлена с учетом его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и составляет 2 111 000 руб. без НДС (2 490 980 руб. с НДС). Цена объекта является окончательной и изменению не подлежит"; приложение N 1 к договору (график погашения платежей) изложено в новой редакции; с Комитета в пользу Общества взыскано 12 000 руб. в счет возмещения расходов на проведение судебной экспертизы и уплату государственной пошлины.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить, в иске отказать.

По мнению подателя жалобы, отчет Бюро оценки от 08.07.2009 N 010/09-18, выполненный по заказу Комитета (далее - отчет N 010/09-18), соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ); суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства Комитета о переносе судебного заседания в связи с невозможностью участия его представителя; апелляционный суд не дал оценки представленной информации о продаже объектов недвижимости за период с января по ноябрь 2009 года.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество арендует нежилые помещения площадью 100,7 кв.м, расположенные на втором этаже здания по адресу: г. Великий Устюг, Революционный пер., д. 5, которые являются муниципальной собственностью.

Решениями Великоустюгской Думы от 27.02.2009 N 18 и от 29.05.2009 N 54 названные помещения включены в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2009 год.

Во исполнение указанных решений Комитет 30.07.2009 направил Обществу проект договора купли-продажи помещений, согласно пункту 2.1 которого цена спорного имущества установлена в соответствии с отчетом N 010/09-18 в размере 3 559 700 руб. (без учета НДС).

В силу пункта 2.2.1 проекта договора покупателю предоставляется рассрочка оплаты на 7 лет.

Истец не согласился с предложенной ответчиком редакцией договора.

В соответствии редакцией договора Общества рыночная стоимость объекта, которая определена на основании отчета об оценке от 19.08.2009 N 73/09, выполненного Аналитическим центром (далее - отчет N 73/09), составила 2 158 390 руб. (с НДС).

Письмом от 26.08.2009 N 2695 Комитет отклонил предложенную Обществом редакцию договора и предложил ему заключить договор купли-продажи в первоначальной редакции.

Сопроводительным письмом от 31.08.2009 N 515 Общество направило в адрес Комитета подписанный экземпляр договора купли-продажи с протоколом разногласий.

Комитет 03.09.2009 направил Обществу протокол от 01.09.2009 согласования разногласий к договору купли-продажи арендуемого недвижимого имущества, который последним не был подписан.

Ссылаясь на отсутствие соглашения по существенным условиям договора, Общество в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды установили стоимость выкупаемого имущества в размере 2 111 000 руб. (без учета НДС) на основании проведенной независимой судебной экспертизы.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Бюро оценки по заданию Комитета составило отчет N 010/09-18, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов определена в размере 3 559 700 руб. (без учета НДС).

Общество, не согласившись с величиной рыночной стоимости помещений, определенной оценщиком по заявке Комитета, заказало проведение оценки Аналитическому центру, согласно отчету N 73/09 которого рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 17.08.2009 составила 2 158 390 руб. (с учетом НДС).

В ходе рассмотрения настоящего дела суд первой инстанции, принимая во внимание наличие двух отчетов с различным результатом, в целях установления рыночной цены недвижимого имущества по ходатайству истца назначил независимую судебную финансово-экономическую экспертизу, проведение которой поручил закрытому акционерному обществу "Вологодская оценочная палата". Исследовав заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу о недопустимости данного доказательства.

Определением от 17.06.2010 суд первой инстанции в целях установления рыночной цены недвижимого имущества, а также проверки соответствия отчета N 010/09-18 законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки, назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил Янушевскому Денису Анатольевичу.

По результатам повторной экспертизы в соответствии с отчетом от 26.07.2010 N 26/07/10/Н рыночная стоимость спорных нежилых помещений составила 2 111 000 руб. (без учета НДС).

Согласно заключению эксперта Янушевского Д.А. от 26.07.2010 отчет N 010/09-18 не соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки (ФСО), допускает неоднозначное толкование, а также содержит ошибки и недочеты, существенным образом влияющие на достоверность рыночной стоимости; итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, не соответствует рыночным условиям.

Проанализировав отчеты оценщиков, суды пришли к выводу о недостоверности отчета N 010/09-18 как содержащего ряд недостатков, и выполнении отчета N 26/07/10/Н с соблюдением федеральных стандартов оценки и достоверности определенной им рыночной стоимости.

Суды также учли сопоставимость рыночной стоимости спорного объекта, определенной в представленном Обществом отчете N 73/09 в размере 2 158 390 руб. (с учетом НДС), с ценой, установленной в ходе проведения повторной судебной экспертизы.

Таким образом, оценив с соблюдением статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суды признали величину рыночной стоимости объекта, определенную в соответствии с отчетом N 26/07/10/Н обоснованной и посчитали, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 2 111 000 руб. без НДС (2 490 980 руб. с учетом НДС).

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения норм материального и процессуального права судами предыдущих инстанций, а также соответствия их выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ).

Ссылка подателя жалобы на необоснованный отказ суда первой инстанции удовлетворить его ходатайство о переносе рассмотрения дела в связи с невозможностью явки представителя в судебное заседание ввиду его участия в другом деле не основана на положениях части 3 статьи 158 АПК РФ, определяющей порядок и основания отложения судебного разбирательства. В соответствии с названной нормой суд отклонил ходатайство заявителя, указав на то, что Комитет, являясь юридическим лицом, имеет возможность направить в судебное заседание другого представителя. Кроме того, отложение судебного разбирательства по названной причине является правом, а не обязанностью суда.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Вологодской области от 13.09.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2011 по делу N А13-12289/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий