Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 июля 2011 г. N Ф07-4866/11 по делу N А21-6704/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2011 г. N 13АП-338/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Альянс" Стороженко О.А. (доверенность от 01.07.2010), от общества с ограниченной ответственностью "Амбер плюс" Григорян Т.Н. (доверенность от 27.06.2011), Котельникова С.И. (доверенность от 13.04.2011), от общества с ограниченной ответственностью "Рынок города Балтийска" Котельникова С.Н. (доверенность от 28.09.2010), Згерской Л.М. (протокол общего собрания от 02.04.2009 N 14),

рассмотрев 30.06.2011 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Рынок города Балтийска" и общества с ограниченной ответственностью "Амбер плюс" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011 по делу N А21-6704/2010 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.),

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Амбер плюс" (далее - ООО "Амбер плюс") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к администрации Балтийского муниципального района (далее - Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее - ООО "Альянс") о признании недействительным заключенного ответчиками соглашения от 28.10.2009 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.07.2009 N 167.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и общество с ограниченной ответственностью "Рынок города Балтийска" (далее - ООО "Рынок города Балтийска").

ООО "Альянс" обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Администрации и ООО "Амбер плюс" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 04.08.2010 N 135, заключенного между Администрацией и ООО "Амбер плюс".

Делу присвоен номер А21-6706/2010.

Определением от 27.09.2010 дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения на основании части 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением от 02.11.2010 требования ООО "Амбер плюс" удовлетворены, соглашение от 28.10.2009 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.07.2009 N 167 признано недействительным. В удовлетворении иска ООО "Альянс" отказано.

Постановлением апелляционного суда от 28.02.2011 решение от 02.11.2010 отменено. В иске ООО "Амбер плюс" отказано. Договор аренды от 04.08.2010 N 135 признан недействительным.

В кассационной жалобе ООО "Рынок города Балтийска" и ООО "Амбер плюс", считая, что постановление вынесено с нарушением норм материального права, а выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просят постановление отменить, а решение суда первой инстанции оставить без изменения. По мнению ООО "Рынок города Балтийска", суд апелляционной инстанции не учел, что на спорном земельном участке, переданном в аренду ООО "Альянс" по договору аренды от 27.07.2009 N 167, находились объекты недвижимости, принадлежащие подателю жалобы на праве собственности. ООО "Амбер плюс" в кассационной жалобе указывает на то, что являясь арендатором объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, именно оно должно получить в аренду земельный участок.

ООО "Альянс" в отзыве на кассационные жалобы считает постановление от 28.02.2011 законным и обоснованным и просит оставить его без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании представители ООО "Рынок города Балтийска" и ООО "Амбер плюс" поддержали доводы своих жалоб, а представитель ООО "Альянс" просил оставить их без удовлетворения.

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направила, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Балтийского городского округа от 27.07.2009 N 880 между Администрацией и ООО "Альянс" заключен договор от 27.07.2009 N 167 аренды земельного участка площадью 4340 кв. м (кадастровый номер 39:14:010421:1), расположенного по адресу: город Балтийск, в 60 м к северо-востоку от пересечения улиц Гоголя и В.Пикуля, (разрешенное использование - под объекты торговли, фактическое - для организации рынка).

Пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 01.08.2009 по 30.07.2010. Соглашением от 28.10.2009 срок договора продлен до 30.07.2058.

Муниципальное унитарное предприятие "Фонд инвестиций" (далее - МУП "Фонд инвестиций") и ООО "Альянс" заключили договор от 01.08.2009 аренды нежилых помещений площадью 356,9 кв. м, расположенных по адресу: город Балтийск, улица Гоголя, 1а, для обеспечения бесперебойной работы рынка на период до проведения конкурса на право заключения договора в соответствии с действующим законодательством.

Соглашением от 17.08.2009 стороны согласовали увеличение площади арендуемого ООО "Альянс" нежилого помещения до 424,6 кв. м.

Постановлением Администрации от 12.11.2009 N 1341 земельный участок с кадастровым номером 39:14:010421:1 площадью 4340 кв. м разделен на три земельных участка: условный кадастровый номер 39:14:010421:1:ЗУ1 площадью 843 кв. м, условный кадастровый номер 39:14:010421:1:ЗУ2 площадью 229 кв. м, условный кадастровый номер 39:14:010421:1:ЗУ3 площадью 3268 кв. м (в редакции постановления от 19.11.2009 N 1394); утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, земельные участки 06.04.2010 поставлены на кадастровый учет за номерами 39:14:010421:26, 39:14:010421:27, 39:14:010421:28.

По результатам конкурса МУП "Фонд инвестиций" и ООО "Амбер плюс" заключили договор от 15.03.2010 аренды нежилого здания площадью 424,6 кв. м, расположенного по адресу: город Балтийск, улица Гоголя, 1а, под размещение городского рынка сроком на 49 лет с 15.03.2010 по 14.03.2059.

На основании постановления Администрации от 22.04.2010 N 361 о передаче муниципального имущества в муниципальную казну соглашением от 24.06.2010 внесены изменения в преамбулу договора от 15.03.2010 в связи со сменой арендодателя (МУП "Фонд инвестиций" на Администрацию).

Постановлением от 08.06.2010 N 527 Администрация предоставила ООО "Амбер плюс" в аренду сроком до 14.03.2059 земельный участок площадью 3268 кв. м с кадастровым номером 39:14:010421:28 по адресу: город Балтийск, Приморское шоссе, дом 12, (разрешенное использование - под объекты торговли, фактическое - под размещение городского рынка).

На основании постановления Администрации от 04.08.2010 N 671 действие постановления N 527 приостановлено до 01.08.2011.

Между Администрацией и ООО "Амбер плюс" заключен договор от 04.08.2010 N 135 аренды земельного участка площадью 268 кв. м, расположенного на землях населенных пунктов в городе Балтийске, в 32 м на запад (288 град.) от дома 1 по улице Гоголя. Пунктом 2.1 срок действия договора установлен с 04.08.2010 по 01.08.2011.

ООО "Амбер плюс", полагая, что соглашение от 28.10.2009 о продлении срока договора аренды спорного земельного участка до 30.07.2058 к договору аренды от 27.07.2009 N 167 является ничтожным, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Указывая, что договор аренды от 27.07.2009 N 167, заключенный между Администрацией и ООО "Альянс", не расторгнут и последующее предоставление земельного участка в аренду невозможно, ООО "Альянс" обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора от 04.08.2010 N 135 недействительным.

Суд первой инстанции признал недействительным соглашение от 28.10.2009 к договору аренды от 27.07.2009 N 167, поскольку ООО "Амбер плюс" является арендатором объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, и в соответствии с положениями статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) именно данному обществу подлежал передаче в аренду земельный участок.

Суд апелляционной инстанции решение от 02.11.2010 отменил, в удовлетворении иска ООО "Амбер плюс" отказал, так как пришел к выводу о том, что оспариваемое соглашение от 28.10.2009 об изменении договора аренды земельного участка от 27.07.2009 заключено его сторонами до приобретения истцом права аренды расположенного на этом земельном участке здания, а следовательно, не может нарушать его права и законные интересы как арендатора здания.

Кассационная инстанция считает, что в удовлетворении иска ООО "Амбер плюс" апелляционным судом отказано правомерно. Однако решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в части искового требования ООО "Альянс" о признании недействительным договора аренды от 04.08.2010 N 135 с передачей дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования ООО "Альянс", поскольку удовлетворил иск ООО "Амбер плюс". Апелляционный суд, признавая недействительным договор аренды от 04.08.2010 N 135, исходил из наличия у ООО "Альянс" не прекращенного в установленном порядке права аренды земельного участка, вытекающего из договора от 27.07.2009 N 167.

Однако судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Пунктом 2 указанной статьи установлено, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон в судебном заседании кассационной инстанции, на земельном участке площадью 4340 кв. м расположены объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной и частной собственности. ООО "Альянс" арендовало только часть нежилых помещений, в то время как в аренду ему передан весь земельный участок. Как следует из материалов дела, этот участок является делимым.

При рассмотрении дела суды не исследовали, находятся ли на переданном в аренду ООО "Альянс" земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам, имеющим исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды на земельный участок, а также не дали оценки доводам подателей жалоб о несоответствии действующему законодательству договора аренды от 27.07.2009 N 167.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Установление и оценка данных обстоятельств имеет значение для выводов суда о наличии прав ООО "Альянс" на спорный земельный участок и его заинтересованности в порядке статьи 4 АПК РФ в оспаривании договора аренды земельного участка от 04.08.2010 N 135, соответственно для правильного разрешения спора.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, всесторонне и полно исследовать обстоятельства дела, с учетом установленного разрешить спор, распределить расходы по госпошлине.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Калининградской области от 02.11.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011 по делу N А21-6704/2010 отменить в части искового требования общества с ограниченной ответственностью "Альянс" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 04.08.2010 N 135.

Дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

В остальной части постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011 N А21-6704/2010 оставить без изменения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина