Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 июля 2011 г. N Ф07-6280/11 по делу N А21-6423/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Грачевой И.Л. и Захаровой М.В.,

при участии от ООО "Радар плюс" Якимова О.Г. (доверенность от 08.07.2011), от администрации городского округа "Город Калининград" Шегеды В.Я. (доверенность от 04.07.2011),

рассмотрев 18.07.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа "Город Калининград" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2011 по делу N А21-6423/2010 (судьи Копылова Л.С., Зайцева Е.К., Тойвонен И.Ю.),

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Радар плюс", ОГРН 105 3900010537, (далее - ООО "Радар плюс") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к администрации городского округа "Город Калининград" (далее - Администрация) о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 0,3191 га с кадастровым номером 39:15:13 32 01:0026, расположенного по адресу: г. Калининграде, ул. Свердлова, относящегося к категории земель населенных пунктов, и об обязании Администрации принять решение об изменении существующего вида разрешенного использования (под школьный сад) на вид разрешенного использования - под строительство многоквартирного жилого дома.

Настоящее дело для совместного рассмотрения объединено с делом N А21-6861/2010 по иску Администрации и муниципального образовательного учреждения средняя общеобразовательная школа N 13 (далее - МОУ СОШ N 13, Школа) к ООО "Радар плюс" о признании незаключенным договора от 05.07.2005 об участии в ремонте объекта муниципальной собственности (инвестиционного) между МОУ СОШ N 13 и ООО "Радар плюс".

В качестве заинтересованных лиц к участию в деле привлечены МОУ СОШ N 13 и Комитет образования.

Решением суда от 23.11.2010 в удовлетворении требований ООО "Радар плюс" отказано, встречные требования Администрации удовлетворены, признан незаключенным договор от 05.06.2005 об участии в ремонте объекта муниципальной собственности (инвестиционный) между МОУ СОШ N 13 и ООО "Радар Плюс". Суд взыскал с ООО "Радар плюс" в доход федерального бюджета 4 000 руб. госпошлины.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.03.2011 решение в части признания договора незаключенным отменено, в удовлетворении искового требования Администрации и МОУ СОШ N 13 о признании незаключенным договора от 05.07.2005 об участии в ремонте объекта муниципальной собственности (инвестиционный) между МОУ СОШ N 13 и ООО "Радар Плюс" отказано. Апелляционный суд исключил из мотивировочной части решения суда первой инстанции следующие фрагменты:

"Кроме того, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение от 04.05.2007 N 000305-1 об изменении и дополнении договора от 16.01.1995 N 000305 является ничтожной сделкой, так как в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям в постоянное (бессрочное) пользование." (абзац 1 стр. 5 решения);

"поэтому соглашение от 31.10.2007 N 000305-2-УА об уступке прав и обязанностей по договору на передачу в аренду городских земель от 16.01.1995 N 000305 ничтожно по основаниям, установленным гражданским законодательством (пункт 4 статьи 13 Закона N 124-ФЗ, статьи 168 ГК РФ)" (абзац 4 стр. 5 решения).

Суд апелляционной инстанции взыскал в пользу ООО "Радар плюс" с Администрации и МОУ СОШ N 13 по 1 000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе с каждого.

В кассационной жалобе Администрация просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на статьи 432 и 740 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), считает, что сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; апелляционный суд сделал неправильный вывод о заключенности оспариваемого договора от 05.07.2005 с учетом дополнительных соглашений от 14.05.2007, 30.06.2008, 31.05.2010 и 17.06.2010, которыми, по мнению суда, согласованы сроки и стоимость работ. Податель жалобы считает, что дополнительные соглашения к оспариваемому договору не согласованы всеми сторонами, подписаны с большим разрывом времени по отношению к договору от 05.07.2005.

По мнению подателя жалобы, соглашение от 04.05.2007 N 000305-1 является ничтожной сделкой в силу статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" (далее - Закон N 124-ФЗ); апелляционный суд в нарушение статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации превысил полномочия, исключив из мотивировочной части решения суда первой инстанции упомянутые абзацы.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Радар Плюс" просит оставить постановление без изменения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель Администрации подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО "Радар Плюс" обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению

Материалами дела подтверждается следующее.

Между Администрацией (арендодатель) и Управлением образования города Калининграда (арендатор) заключен договор на передачу в аренду городских земель от 16.01.1995 N 000305, согласно которому арендатору предоставлены в аренду на 49 лет земельные участки площадью 0,4531 га под существующий школьный сад, площадью 0,8463 га под существующее здание школы и площадью 0,7931 га под существующий школьный стадион, расположенные по адресу: г. Калининград, ул. Свердлова, 27.

Между ООО "Радар Плюс" (инвестор) и МОУ СОШ N 13 заключен инвестиционный договор от 05.07.2005 об участии в ремонте объекта муниципальной собственности и реализации экономических интересов инвестора в виде предоставления ему на праве аренды под строительство многоквартирного жилого дома земельного участка (школьного сада) в границах землеотвода существующего образовательного учреждения.

14.05.2007, 30.06.2008, 31.05.2010 и 17.06.2010 сторонами заключены дополнительные соглашения к договору от 05.07.2005, согласно которым определены объект вложений инвестора, объемы работ по договору, стоимость работ и сроки их выполнения.

Управлением образования Комитета по социальным вопросам г. Калининграда (ранее Управление образования г. Калининграда), МОУ СОШ N 13 и мэрией города Калининграда подписано соглашение от 04.05.2007 N 000305-1, согласно которому арендатором по договору от 16.01.1995 N 000305 стало МОУ СОШ N 13, внесены соответствующие изменения и дополнения в договор от 16.01.1995 N 000305.

Мэрией г. Калининграда (правопредшественник Администрации, арендодатель), МОУ СОШ N 13 (арендатор) и ООО "Радар плюс" подписано соглашение от 31.10.2007 N 000305-2-УА об уступке прав и обязанностей по договору от 16.01.1995 N 000305 на передачу в аренду городских земель, согласно которому обязанности арендатора земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:13: 32 01:0026 площадью 0,3191 га по ул. Свердлова в г. Калининграде, предоставленного под существующий школьный сад, переданы ООО "Радар плюс".

ООО "Радар плюс" обращалось в Администрацию с ходатайствами об изменении существующего вида разрешенного использования земельного участка (под школьный сад) на разрешенное использование - под строительство многоквартирного жилого дома.

Письмом от 21.04.2008 Администрация, ссылаясь на статью 13 Федерального закона N 124 от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", отказала ООО "Радар плюс" в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Постановлением Администрации от 17.03.2008 N 435 предписано прекратить право аренды на земельные участки по ул. Свердлова, 27 в Ленинском районе площадью 0,8463 га под существующее здание школы и площадью 0,7931 га под существующий школьный стадион, переданные по договору от 16.01.1995 N 000305 на передачу в аренду городских земель; предоставить указанные земельные участки МОУ СОШ N 13 в постоянное (бессрочное) пользование под здание школы и школьный стадион; МОУ СОШ N 13 зарегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования земельного участка в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области.

Между Администрацией и МОУ СОШ N 13 (землепользователь) заключен договор от 26.06.2008 N 435 на передачу в бессрочное (постоянное) пользование городских земель, согласно которому Администрация предоставила в бессрочное (постоянное) пользование землепользователю земельные участки из земель населенных пунктов площадью 0,8463 га, кадастровый номер 39:15:13 32 01:0006 и площадью 0,7931 га, кадастровый номер 39:15:13 32 01:0002, расположенные по адресу: г. Калининград, ул. Свердлова, 27 в Ленинском районе, земельные участки предоставлены под существующее здание школы и школьный стадион.

МОУ СОШ N 13 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки площадью 0,8463 га с кадастровым номером 39:15:13 32 01:6 и площадью 0,7931 га с кадастровым номером 39:15:13 32 01:2, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 23.04.2009 серия 39-АА NN 700602, 700603.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 24.04.2009 серия 39-АА N 700755 нежилое здание школы N 13 общей площадью 3523,9 кв. м закреплено на праве оперативного управления за МОУ СОШ N 13.

ООО "Радар плюс", ссылаясь на то, что является арендатором упомянутого земельного участка, вносило арендные платежи в соответствии с соглашением от 31.10.2007, полагая, что отказ Администрации в изменении вида разрешенного использования земельного участка противоречит требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с первоначальным заявлением.

Администрация и МОУ СОШ N 13, ссылаясь на то, что по договору от 05.06.2005 сторонами на дату его подписания не согласованы существенные условия договора о сроках и объемах подлежащих выполнению работ, обратились в арбитражный суд с требованием о признании его незаключенным.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований ООО "Радар плюс" и удовлетворил встречные исковые требования Администрации.

Суд первой инстанции применил пункт 2 статьи 7, статьи 20, 40, 41 и 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 1, пункты 2 и 6 статьи 30, статьи 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 3 части первой статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введение в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", Правила землепользования и застройки г. Калининграда, утвержденные решением окружного Совета депутатов от 29.06.2009 N 146, статью 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", статью 168 ГК РФ.

Суд пришёл к выводу о том, что спорный земельный участок выполнял функции школьного сада и не мог являться предметом сделки аренды, соответственно соглашение от 04.05.2007 N 000305-1 о передаче земельного участка Школе в аренду и соглашение от 31.10.2007 N 000305-2-УА об уступке Школой ООО "Радар Плюс" прав и обязанностей по договору аренды являются ничтожными как противоречащее пункту 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации".

Суд первой инстанции также счёл нарушенным установленный законодательством порядок предоставления земельных участков для осуществления жилищного строительства.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования ООО "Радар плюс" в соответствии со статьями 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что срок на обжалование отказа Администрации закончился в августе 2008 года, и сделал вывод, что заявителем пропущен срок обжалования и на этом основании отказал в удовлетворении заявленных ООО "Радар Плюс" требований.

Суд первой инстанции посчитал, что в силу статей 422 и 432 ГК РФ договор от 05.07.2005 является договором строительного подряда. Суд применил статьи 711, 740 и 753 ГК РФ и счёл договор от 05.07.2005 незаключенным, поскольку в нём отсутствуют существенные условия о сроке окончания работ, о цене за выполненные работы, не согласованы объемы и перечень работ.

Суд апелляционной инстанции решение в части признания договора незаключенным отменил. При этом суд апелляционной инстанции установил, что договор действует в редакции дополнительных соглашений от 14.05.2007, 30.06.2008, 31.05.2010 и 17.06.2010, в которых стороны согласовали сроки выполнения работ; их стоимость, характер и объемы работ подтверждаются сметами, утвержденными заказчиком и актами выполненных работ. Суд апелляционной инстанции также применил срок исковой давности, сочтя, что он подлежит исчислению с момента заключения оспариваемого договора, признав срок исковой давности для обращения с иском о признании договора незаключенным пропущенным.

Суд апелляционной инстанции исключил из мотивировочной части решения выводы суда первой инстанции о ничтожности соглашения от 04.05.2007 N 000305-1 о передаче земельного участка в аренду и соглашения от 31.10.2007 N 000305-2-УА об уступке прав и обязанностей по договору аренды.

Суд кассационной инстанции полагает, что постановление следует изменить.

В части отказа в удовлетворении заявления ООО "Радар Плюс" о признании незаконным отказа Администрации в изменении вида разрешенного использования земельного участка решение и постановление являются законными и обоснованным и в кассационном порядке не обжалуется.

В части иска о признании незаключенным договора от 05.07.2005 об участии в ремонте объекта муниципальной собственности суд кассационной инстанции считает правильным выводы суда апелляционной инстанции. Участвующие в деле лица не оспаривают сделанные судами выводы о том, что указанный договор является договором строительного подряда. Суд апелляционной инстанции обоснованно пришёл к выводу о том, что характер, объёмы и сроки работ сторонами согласованы, что подтверждается дополнительными соглашениями, сметами и актами приемки выполненных работ. Доводы Администрации о том, что дополнительные соглашения и сметы не согласованы с Администрацией нельзя признать обоснованными, поскольку сам договор согласован с вице-мэром города, председателем комитета муниципального имущества. Из условий договора следует, что производство работ осуществляется согласно смете, согласованной Школой и ООО Радар Плюс", дополнительное согласование сметы с мэрией, Комитетом муниципального имущества или иными органами муниципального образования условиями договора не предусмотрено.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции полагает, что в части исключения судом апелляционной инстанции из мотивировочной части решения выводов о ничтожности соглашения от 04.05.2007 N 000305-1 о передаче земельного участка в аренду и соглашения от 31.10.2007 N 000305-2-УА об уступке прав и обязанностей по договору аренды постановление нельзя признать обоснованным. Суд первой инстанции, сделав такие выводы на основании установленных по делу обстоятельств, правильно применил нормы материального права. Согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям в постоянное (бессрочное) пользование. В соответствии с пунктом 3 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" имущество, которое является государственной собственностью (земельные участки, здания, строения и сооружения, оборудование и иное имущество), которое относится к объектам социальной инфраструктуры для детей и возникновение, обособление или приобретение которого предназначено для целей образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания медицинской, лечебно-профилактической помощи детям, социальной защиты и социального обслуживания детей, может использоваться только в данных целях. Как следует из пункта 4 этой же статьи, если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий. Договор аренды может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством. Суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что упомянутые соглашения являются ничтожными в силе статьи 168 ГК РФ, поскольку не соответствуют указанным нормам права. Таким образом, у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для переоценки сделанных судом первой инстанции выводов, касающихся ничтожности упомянутых соглашений.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2011 по делу N А21-6423/2010 изменить, изложив резолютивную часть постановления в следующей редакции:

"Решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.11.2010 по данному делу в части признания незаключенным договора от 05.07.2005 об участии в ремонте объекта муниципальной собственности (инвестиционный) между муниципальным образовательным учреждением средняя общеобразовательная школа N 13 и обществом с ограниченной ответственностью "Радар плюс" отменить.

В иске в этой части отказать.

В остальной части решение оставить без изменения".

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

И.Л. Грачева М.В. Захарова