Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 августа 2011 г. N Ф07-6226/11 по делу N А42-6484/2010

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Сергеевой И.В.,

рассмотрев 28.07.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КолаБаренцПродукт" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 24.11.2010 (судья Востряков К.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2011 (судьи Горбик В.М. Мельникова Н.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А42-6484/2010,

установил

Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Кольского района Мурманской области, место нахождения: 184381, Мурманская область, город Кола, Советский проспект, дом 50, ОГРН 1025100587049 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КолаБаренцПродукт", место нахождения: 184380, Мурманская область, Кольский район, город Кола, улица Победы, дом 2а, ОГРН 1025100587104 (далее - Общество), о взыскании 1 010 440 руб. 47 коп., в том числе 669 647 руб. 03 коп. задолженности за период с 29.11.2006 по III квартал 2010 года и 340 793 руб. 44 коп. пеней за просрочку платежей с 03.08.2009 по 08.09.2010 по договору от 24.12.2008 N 1208 аренды земельного участка (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Решением от 24.11.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.03.2011, с Общества в доход бюджета муниципального образования Кольский район Мурманской области взыскано 669 647 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате и 50 000 руб. пеней. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит их отменить и принять новый судебный акт - об отказе в иске. По мнению подателя жалобы, задолженность по арендной плате за период с 29.11.2006 по 17.08.2008 не подлежит взысканию, поскольку соглашение сторон о ее начислении до заключения договора аренды ничтожно. Общество указывает, что по состоянию на 29.11.2006 не являлось собственником двух зданий, находящихся на спорном земельном участке, в силу земельного законодательства не обязано оплачивать ту часть земельного участка, которая ему не принадлежала. Кроме того, Общество считает неверным расчет арендной платы, произведенный Комитетом.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просил оставить ее без удовлетворения.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, правопредшественник истца - Отдел муниципальной собственности и земельных отношений администрации Кольского района Мурманской области (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 24.12.2008 N 1208 аренды земельного участка площадью 2035 кв. м, кадастровый номер 51:01:0204006:0004, расположенного по адресу: Мурманская область, Кольский район, поселок городского типа Мурмаши, улица Мира, "для использования в целях: земли под объектами торговли общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями сервиса (под здание универмага "Мурмаши" и здание магазина N 20 "Хозтовары")".

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия - 49 лет, с 18.08.2008 по 18.08.2057.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

На участке имеются объекты недвижимости: здания магазина N 20 "Хозтовары" и универмага "Мурмаши", право собственности ответчика на которые зарегистрировано 10.06.2008 и 29.11.2006 соответственно.

В соответствии с пунктом 3.5 договора размер арендной платы изменяется ежегодно. Основанием для пересмотра являются решения органов государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления, устанавливающие оценочные зоны (кадастровую стоимость земельного участка) и базовые ставки арендной платы, публикуемые в газете "Кольское слово".

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что ответчик обязан вносить арендную плату ежеквартально равными частями до 1 числа третьего месяца квартала. Арендная плата начисляется со дня принятия постановления о предоставлении земельного участка либо с момента государственной регистрации права на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке.

По акту приема-передачи от 24.12.2008 земельный участок передан Обществу.

Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения Комитета в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил иск о взыскании основного долга, поскольку ответчик ненадлежащим образом выполнял обязательства по названному договору аренды в спорный период, факт уплаты арендных платежей в неполном объеме подтверждается материалами дела.

Исходя из принципа соразмерности взыскиваемой неустойки объему и характеру правонарушения, учитывая период просрочки и степень вины ответчика в нарушении обязательства, суд первой инстанции счел возможным по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки до 50 000 руб.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и оставил решение без изменения.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 425 ГК РФ предусмотрено право сторон установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

С учетом приведенной нормы кассационная инстанция считает правильным вывод судов о том, что стороны при заключении договора от 24.12.2008 могли предусмотреть обязанность арендатора по уплате арендных платежей за период, предшествующий заключению договора.

Взыскивая задолженность по арендной плате за период фактического пользования с 29.11.2006, суды исходили из того, что Комитет вправе требовать от ответчика внесения арендной платы за весь спорный земельный участок. При этом суды признали правомерным исчисление арендной платы исходя из расчета, указанного в приложении N 1 к договору.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

Земельный участок площадью 2035 кв. м сформирован для эксплуатации двух зданий, которые поступили в собственность ответчика в разное время.

При этом суды не исследовали и не опровергли довод ответчика о том, что он с 29.11.2006 не пользовался той частью спорного земельного участка, которая занята зданием магазина N 20 "Хозтовары", право собственности на этот объект у него возникло только 10.06.2008.

В силу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 ГК РФ законным пользователем земельного участка под объектом недвижимости является собственник этого объекта.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным; за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Суды не установили правовое основание для использования ответчиком всего спорного земельного участка до приобретения им в собственность второго здания. Соответственно, обязанность ответчика оплатить фактическое пользование всего земельного участка за период с 29.11.2006 по 10.06.2008 требует дополнительного исследования.

Довод жалобы о неправильном расчете арендной платы с 01.01.2009 отклоняется судом кассационной инстанции.

В договоре ставки арендной платы на период с 2009 года не определены, что не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату с учетом ставок, применимых в соответствии с действующим законодательством на условиях договора.

Расчет арендной платы с 01.01.2009 проверен судами и признан верным.

При расчете размера арендной платы за 2009 - 2010 годы истцом применено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования Кольский район Мурманской области, утвержденное решением Совета депутатов муниципального образования Кольский район Мурманской области от 24.06.2008 N 28/3 с последующими изменениями и дополнениями, внесенными решениями Совета депутатов муниципального образования Кольский район.

Указанные решения муниципального органа не признаны недействующими в установленном порядке.

Таким образом, выводы судов о взыскании задолженности по арендной плате за фактическое пользование ответчиком спорным земельным участком не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам, что в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ влечет отмену судебных актов с передачей дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исследовать обстоятельства, связанные с фактом пользования ответчиком спорным земельным участком до заключения договора аренды, с учетом установленного разрешить спор и распределить расходы по уплате госпошлины.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Мурманской области от 24.11.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2011 по делу N А42-6484/2010 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина И.В. Сергеева