Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 августа 2011 г. N Ф07-6588/11 по делу N А42-6064/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Захаровой М.В., Константинова П.Ю.,

при участии от администрации муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района Виноградовой А.П. (доверенность от 14.01.2011), Барабаш Т.И. (доверенность от 13.01.2011),

рассмотрев 10.08.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей Воронина Валерия Петровича и Латухина Константина Леонидовича на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2011 по делу N А42-6064/2010 (судьи Горбик В.М., Мельникова Н.А., Старовойтова О.Р.),

установил

Индивидуальные предприниматели Воронин Валерий Петрович, место регистрации: 184430, Мурманская область, г. Заполярный, ул. Сафонова, д. 7, кв. 34, ОГРНИП 304510924000021, и Латухин Константин Леонидович, место регистрации: 184430, Мурманская область, г. Заполярный, ул. Бабикова, д. 7, кв. 24, ОГРНИП 304510933600056, обратились в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района, место нахождения: 184430, Мурманская область, г. Заполярный, ул. Ленина, д. 6, ОГРН 1025100688282 (далее - Администрация), оформленного письмом от 07.07.2010 N 1646, в реализации преимущественного права заявителей на совместный выкуп арендуемого нежилого помещения общей площадью 316,7 кв.м, расположенного по адресу: Мурманская область, Печенгский район, г. Заполярный, ул. Мира, д. 7, и об обязании Администрации совершить действия, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Решением от 23.11.2010 заявление удовлетворено.

Постановлением апелляционного суда от 15.04.2011 решение от 23.11.2010 отменено, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе предприниматели Воронин В.П. и Латухин К.Л., ссылаясь на нарушение норм материального права и несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела, просят постановление от 15.04.2011 отменить, решение от 23.11.2010 оставить в силе.

Податели жалобы указывают, что арендуемая ими совместно часть помещения, имеющего определенный кадастровый номер, право муниципальной собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке, является обособленным объектом недвижимости; вывод апелляционного суда о незаключенности договоров аренды от 01.01.2007 N 19 и 31 на момент обращения предпринимателей с заявлением в Администрацию и в суд с настоящим иском не соответствует имеющимся в деле доказательствам; суд не дал оценки договору аренды от 10.01.2006 N 19, который не подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В судебном заседании представители Администрации против удовлетворения жалобы возражали.

Предприниматели Воронин В.П. и Латухин К.Л. о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматель Воронин В.П. (арендатор) и Комитет по управлению имуществом администрации Печенгского района Мурманской области (далее - Комитет) 01.04.1999 заключили договор N 133 аренды нежилого помещения площадью 90,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Заполярный, ул. Мира, д. 7, сроком действия с 01.04.1999 по 31.12.1999. Помещение передано по акту приема-передачи от 01.04.1999.

Дополнительным соглашением от 23.04.2001 N 346 стороны внесли изменения в названный договор аренды, установив площадь арендуемого помещения 88,6 кв.м и срок действия договора с 01.01.2001 по 31.12.2001.

По договору от 01.01.2005 N 20, заключенному на срок с 01.01.2005 по 31.12.2005, предприниматель Воронин В.П. арендовал у Комитета помещение площадью 88,6 кв.м по вышеуказанному адресу.

В последующем Комитет и предприниматель Воронин В.П. заключили договор от 10.01.2006 N 193 аренды нежилого помещения (части цокольного этажа) площадью 88,6 кв.м по тому же адресу, согласно которому площадь арендуемого помещения с 01.06.2006 составляет 299,5 кв.м. Срок действия названного договора установлен с 01.01.2006 по 30.12.2006.

На основании договора от 01.01.2007 N 19, заключенного с Комитетом, предприниматель Воронин В.П. арендовал нежилое помещение площадью 299,5 кв.м, расположенное по тому же адресу. Договор заключен на 5 лет, с 01.01.2007 по 31.12.2011.

Дополнительным соглашением от 15.03.2009 N 2 внесены изменения в договор от 01.01.2007 N 19, согласно которым арендодателем по указанному договору является Администрация, а площадь арендуемого помещения составляет 303,1 кв.м. Договор аренды от 01.01.2007 N 19 и дополнительное соглашение от 15.03.2009 N 2 к нему зарегистрированы в установленном законом порядке 23.06.2010.

В последующем Администрация и предприниматель Воронин В.П. заключили договор от 01.01.2010 N 109-10-ОМИ аренды помещения площадью 303,1 кв.м, срок действия которого определен с 01.01.2010 по 30.06.2015.

Предприниматель Латухин К.Л. также являлся арендатором части нежилого помещения (цокольного этажа) по адресу: г. Заполярный, ул. Мира, д. 7, площадь которой составляла 13,6 кв.м, на основании договоров аренды от 10.01.2006 N 19 и от 01.01.2007 N 31, заключенных с Комитетом сроком с 01.01.2006 по 30.12.2006 и с 01.01.2007 по 31.12.2011 соответственно.

Дополнительным соглашением от 15.03.2009 N 1 договор от 01.01.2007 N 31 переоформлен на нового арендодателя (Администрацию). Названные договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 12.08.2010.

Администрация и предприниматель Латухин К.Л. 01.01.2010 заключили договор N 110-10-ОМИ аренды вышеупомянутого помещения площадью 13,6 кв.м.

Предприниматели Воронин В.П. и Латухин К.Л., пользующиеся определенными частями общего арендуемого помещения площадью 316,7 кв.м, 09.06.2010 обратились в Администрацию с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в общую долевую собственность.

Письмом от 07.07.2010 N 1646 Администрация отказала предпринимателям в приобретении в общую долевую собственность спорного помещения, ссылаясь на то, что срок нахождения в аренде у предпринимателей испрашиваемых частей помещения составляет менее двух лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ; отсутствуют сведения, позволяющие отнести предпринимателя Латухина К.Л. к субъектам малого или среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; предприниматели не подтвердили отсутствия задолженности по арендной плате, пеням, штрафам за спорное имущество на дату подачи заявления; отсутствует надлежащим образом оформленное соглашение заявителей о распределении долей в праве собственности на приобретаемое имущество; Законом N 159-ФЗ не предусмотрена возможность выкупа части арендуемого помещения.

Полагая, что отказ Администрации не соответствует Закону N 159-ФЗ и препятствует реализации права на приобретение арендуемого помещения в общую долевую собственность в порядке адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства, Воронин В.П. и Латухин К.Л. обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности отказа Администрации, указав на соответствие предпринимателей всем условиям, указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ. При этом суд пришел к выводу, что факт нахождения в аренде частей спорного помещения у Воронина В.П. с 01.04.1999 и у Латухина К.Л. с 01.01.2006 подтверждается материалами дела, а договоры аренды от 01.01.2007 N 19 с Ворониным В.П. и от 01.01.2007 N 31 с Латухиным К.Л. на дату судебного заседания зарегистрированы в установленном законом порядке; предприниматели являются добросовестными арендаторами и наличие незначительного долга за пользование названным помещением не может препятствовать субъектам малого предпринимательства реализовать преимущественное право на выкуп арендуемого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ; наличие у предпринимателя Латухина К.Л. статуса субъекта малого предпринимательства подтверждается материалами дела; о распределении долей в праве собственности на приобретаемое имущество указано в заявлении предпринимателей; заявители в судебном порядке подтвердили наличие у них преимущественного права на совместный выкуп арендуемого помещения.

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции и указал, что на момент обращения с заявлением в уполномоченный орган предприниматели не подтвердили преимущественного права на совместное приобретение арендуемого помещения, а испрашиваемая ими часть нежилого помещения не выделена в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, в связи с чем отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявления.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из пунктов 1, 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение муниципального недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу названного выше Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно пункту 9 Информационного письма N 134 право на приобретение помещения в долевую собственность имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения).

В пункте 4 Информационного письма N 134 разъяснено, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

По смыслу Закона N 159-ФЗ нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды.

С учетом установленных по делу обстоятельств апелляционный суд признал, что в данном случае отсутствует совокупность необходимых условий, предусмотренных статьей 3 Закона N 159-ФЗ, для реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права совместного выкупа спорного нежилого помещения, поскольку на день их обращения в уполномоченной орган муниципального образования отсутствовала государственная регистрация договоров от 01.01.2007 N 19 и 31, в связи с чем в силу статей 433, 609, 651 ГК РФ и Федерального закона от 21.07.1998 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не может считаться подтвержденным наличие договорных отношений по аренде испрашиваемого нежилого помещения площадью 316,7 кв.м.

Поскольку отсутствует совокупность условий, предусмотренных статьей 3 Закона N 159-ФЗ, апелляционный суд правомерно посчитал оспариваемый отказ Администрации обоснованным.

При таких обстоятельствах вопрос, возможно ли выделение испрашиваемого помещения в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на который право муниципальной собственности не зарегистрировано, не имеет правового значения.

Ссылка подателей жалобы на то, что апелляционный суд не дал оценку договору от 10.01.2006, заключенному с Латухиным К.Л. на срок с 01.01.2006 по 30.12.2006, отклоняется кассационной инстанцией, поскольку не может повлиять на правильность выводов апелляционного суда.

Доводы жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ не относится к полномочиям кассационной инстанции.

Оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2011 по делу N А42-6064/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей Воронина Валерия Петровича и Латухина Константина Леонидовича - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

М.В. Захарова П.Ю. Константинов