Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 августа 2011 г. N Ф07-6749/11 по делу N А42-5331/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от предпринимателя Ереминой Н.А. ее представителя Бочарова М.Ю. (доверенность от 09.03.2011), от администрации муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района Барабаш Т.И. (доверенность от 13.01.2011), Виноградовой А.П. (доверенность от 14.01.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района на решение Арбитражного суда Мурманской области от 17.11.2010 (судья Власов В.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2011 (судьи Жиляева Е.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А42-5331/2010,

установил

Индивидуальный предприниматель Еремина Нина Алексеевна (ОГРН 304510911900055) обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением к администрации муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района (ОГРН 1025100688282; далее - Администрация) о признании незаконным бездействия Администрации, выразившегося в неосуществлении в установленные сроки действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), по заявлению предпринимателя от 23.04.2010 о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества; обязании Администрации осуществить необходимые действия.

Решением от 17.11.2010 заявленные требования удовлетворены. Суд пришел к выводу, что заявитель соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поэтому бездействием Администрации нарушаются права предпринимателя. Оценивая соответствие предпринимателя Ереминой Н.А. требованиям, установленным названной статьей, суд исходил из того, что договор аренды от 10.01.2006 N 6 не нуждался в государственной регистрации, считается заключенным, в установленном порядке не прекращен, помещение арендатором не возвращено.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2011 данное решение оставлено без изменения.

Администрация в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм права. По мнению подателя жалобы, договор аренды от 10.01.2006 N 6, заключенный на срок с 01.01.2006 по 31.12.2006, то есть на срок не менее года, подлежал государственной регистрации и ввиду отсутствия таковой не может считаться заключенным; в любом случае этот договор нельзя считать возобновленным на неопределенный срок, поскольку в соответствии с пунктом 2.3.10 договора арендатор должен был заявить за два месяца до окончания срока о своем намерении продлить договор; подписание сторонами нового договора от 01.01.2007 N 23 свидетельствует о достижении ими соглашения о прекращении обязательств по ранее действовавшему договору от 10.01.2006 N 6; с учетом изложенного заявитель не соответствует одному из условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; в связи с получением заявления Ереминой Н.А. Администрация совершала определенные действия, поэтому бездействия с ее стороны не имелось, нарушений закона и прав предпринимателя органом местного самоуправления не допущено.

Предприниматель Еремина Н.А. в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными, указывая, что срок действия договора не может начать течь ранее заключения договора; ненаправление арендатором уведомления о намерении продлить договор не препятствует возобновлению договора в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок; помещение непрерывно использовалось Ереминой Н.А. и не выбывало из ее владения и пользования; Администрация, заключая договоры аренды на один год и не обеспечивая их государственную регистрацию, злоупотребляет правом.

В судебном заседании представители Администрации поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Ереминой Н.А. против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматель Еремина Н.А. на основании договоров от 01.01.2004 N 58, от 01.01.2005 N 113, от 10.01.2006 N 6, от 01.01.2007 N 23, заключаемых с органами местного самоуправления муниципального образования Печенгский район Мурманской области, арендовала нежилое помещение общей площадью 323,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Заполярный, ул. Бабикова, д. 4, для использования под магазин по продаже промышленных товаров и стройматериалов.

Договорами от 01.01.2004 N 58, от 01.01.2005 N 113, от 01.01.2007 N 23 сроки аренды установлены на 12 месяцев; договором от 10.01.2006 N 6 срок аренды определен с 01.01.2006 по 31.12.2006. Договоры не регистрировались в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дополнительным соглашением от 01.04.2007 N 41 к договору от 01.01.2007 N 23 стороны установили размер арендной платы на период с 01.04.2007 по 31.12.2011.

В процессе разграничения муниципальной собственности между вновь образованными поселениями названное выше нежилое помещение по акту от 30.08.2007 передано в муниципальную собственность муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района (далее - МО городское поселение Заполярный), за которым 15.06.2010 зарегистрировано право собственности (свидетельство о государственной регистрации права серии 51-АВ N 206681).

В дальнейшем между органами местного самоуправления МО городское поселение Заполярный и предпринимателем подписывались договоры аренды того же помещения на срок менее года (договоры от 01.01.2008 N 130-08-ОМИ, от 01.01.2010 N 013-10-ОМИ).

Еремина Н.А. обратилась в Администрацию с заявлением от 23.04.2010 о продаже ей арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом от 20.05.2010 N 1205 Администрация предложила заявительнице представить оригиналы договора аренды от 01.01.2007 N 23 и дополнительного соглашения от 01.04.2007 N 41 к нему для подтверждения срока аренды помещения.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 16.07.2010 по другому делу (N А42-3577/2010), оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2010, Ереминой Н.А. отказано в признании незаконным отказа Администрации, выраженного в письме от 20.05.2010 N 1205, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения. Суды исходили из того, что названное письмо не является отказом в разрешении вопроса, а также указали на отсутствие у предпринимателя преимущественного права, поскольку договоры аренды нельзя считать заключенными ввиду отсутствия их государственной регистрации.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.03.2011 по названному делу решение от 16.07.2010 оставлено без изменения, а постановление апелляционного суда от 18.11.2010 изменено в части распределения судебных расходов. При этом суд кассационной инстанции в мотивировочной части постановления указал на необходимость исключения из мотивировочной части проверяемых судебных актов выводов о наличии или отсутствии у заявительницы преимущественного права покупки арендуемого помещения.

Предприниматель Еремина Н.А., ссылаясь на то, что более 12 лет является арендатором нежилого помещения, решение по ее заявлению Администрацией до сих пор не принято, в июле 2010 года вновь обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендатор может по собственной инициативе направить в компетентный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Частью 3 той же статьи установлено, какие действия и в какие сроки должен совершить уполномоченный орган после получения заявления заинтересованного лица в целях заключения с ним договора купли-продажи помещения. При наличии обстоятельств, препятствующих выкупу имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, уполномоченный орган в течение тридцати дней с даты получения заявления направляет мотивированный отказ в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 данного Закона).

Таким образом, после получения заявления арендатора уполномоченный орган должен либо совершить определенные действия, в результате которых заявителю направляется проект договора купли-продажи (причем общий срок, в течение которого должен быть направлен проект договора, с учетом сроков совершения отдельных действий не может превышать трех месяцев с момента получения заявления), либо в течение тридцати дней с даты поступления заявления направить мотивированный отказ.

Проанализировав представленные в дело договоры аренды в совокупности с иными доказательствами и фактические взаимоотношения сторон, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу, что нежилое помещение находилось в непрерывном владении и пользовании предпринимателя Ереминой Н.А. более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Договору аренды от 10.01.2006 N 6 суды дали надлежащую правовую оценку как заключенному на срок менее года и не требующему в связи с этим государственной регистрации. С учетом того, что по окончании определенного в этом договоре срока арендатор помещение не возвращал, а подписание между органом местного самоуправления и Ереминой Н.А. договора от 01.01.2007 N 23 свидетельствует об отсутствии у арендодателя возражений против продолжения использования помещения арендатором, суды правомерно посчитали, что на момент обращения в Администрацию с заявлением от 23.04.2010 Еремина Н.А. являлась арендатором спорного помещения.

В силу статей 29, 197, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предметом оспаривания в арбитражном суде может быть бездействие органа, осуществляющего публичные полномочия. Под бездействием может пониматься не только отсутствие каких-либо действий со стороны органа, но и совершение действий со значительным нарушением установленного срока, а также такое поведение органа, которое по истечении установленных сроков не приводит к определенному результату.

Поскольку до настоящего времени Администрация не направила заявительнице ни проект договора купли-продажи, ни отказ в приобретении арендуемого помещения, суд верно посчитал, что имеются основания для квалификации поведения Администрации как бездействие, не соответствующее положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нарушающее права и законные интересы Ереминой Н.А.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению, так как взаимоотношениям сторон по поводу аренды муниципального нежилого помещения, а также поведению Администрации, не совершившей в установленные сроки все необходимые действия по заявлению Ереминой Н.А. от 23.04.2010, суды дали надлежащую правовую оценку.

С учетом изложенного кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, в связи с чем данные судебные акты должны быть оставлены в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Мурманской области от 17.11.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2011 по делу N А42-5331/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина