Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 августа 2011 г. N Ф07-6865/11 по делу N А13-11381/2010

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

рассмотрев 22.08.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25.02.2011 (судья Курпанова Н.Ю.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2011 (судьи Шадрина А.Н., Зайцева А.Я., Носач Е.В.) по делу N А13-11381/2010,

установил

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области, место нахождения: 160000, г. Вологда, Пушкинская ул., д. 25, ОГРН 1103525003900 (далее - Территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском о взыскании с открытого акционерного общества "Вологодский ликеро-водочный завод "Вагрон", место нахождения: 160009, г. Вологда, ул. 3 Интернационала, д. 39, ОГРН 1063525116599 (далее - ОАО "Вологодский ликеро-водочный завод "Вагрон") 4 098 891 руб. 85 коп. задолженности по арендной плате за период: ноябрь - декабрь 2008 года, 2009 - 2010 годы и с 01.01.2011 по 25.01.2011 по договору аренды земельного участка N 24-5034А, а также 539 597 руб. 39 коп. пеней за просрочку платежей за период с 11.11.2008 по 25.01.2011 (с учетом уточнения исковых требований принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

ОАО "Вологодский ликеро-водочный завод "Вагрон" обратился в суд со встречным исковым заявлением к Территориальному управлению о признании недействительными пунктов 3, 4 дополнительного соглашения от 21.06.2007 N 2 к договору аренды N 24-5034А, а также пункта 2 указанного дополнительного соглашения в части передачи прав и обязанностей арендатора с 19.12.2006 (с учетом уточнения исковых требований).

Встречное исковое заявление принято судом к производству.

Решением суда первой инстанции от 25.02.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.04.2011, первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с ОАО "Вологодский ликеро-водочный завод "Вагрон" взыскано в доход соответствующего бюджета 2 191 219 руб. 39 коп. задолженности по арендной плате и 89 077 руб. 03 коп. пеней, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Производство по встречному иску прекращено.

По мнению подателя жалобы, суды неправильно применили положения статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); переход обязанностей от предыдущего арендатора к ответчику по спорному договору аренды произошел в результате перевода долга, основанного на сделке, совершенной в порядке, предусмотренном статьями 391, 392 ГК РФ.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Участвующие в деле лица надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем жалобы рассмотрены в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, администрация города Вологды (арендодатель) и открытое акционерное общество "Вагрон" (далее - ОАО "Вагрон", арендатор) заключили договор N 24-5034А аренды земельного участка в черте города площадью 31 222 кв. м, расположенного по адресу: город Вологда, улица 3 Интернационала, 39 для эксплуатации производственных зданий.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 31.05.2002.

Согласно пункту 1.5 срок действия договора установлен с 07.05.2002 по 06.05.2007.

В связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0201022:0038 площадью 31 222 кв. м, расположенный по указанному адресу, дополнительным соглашением от 04.04.2006 N 1 в договор N 24-5034А внесены изменения.

Заменен арендодатель с администрации города Вологды на Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Вологодской области (после реорганизации - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Вологодской области).

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 18.01.2006 по делу N А13-8477/2005-22 в отношении ОАО "Вагрон" введено внешнее управление.

На основании протокола собрания кредиторов ОАО "Вагрон" от 24.11.2006 N 4 принято решение о замещении активов должника путем создания открытого акционерного общества и внесения в его уставный капитал всего имущества ОАО "Вагрон" в соответствии со статьей 115 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

По акту приема-передачи от 05.12.2006 имущество согласно прилагаемому перечню передано от ОАО "Вагрон" к ОАО "Вологодский ликеро-водочный завод "Вагрон".

Переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован 19.12.2006.

Территориальным управлением, ОАО "Вагрон" и ОАО "Вологодский ликеро-водочный завод "Вагрон" заключено дополнительное соглашение от 21.06.2007 N 2 к договору аренды N 24-5034А, в соответствии с которым ОАО "Вологодский ликеро-водочный завод "Вагрон" с 19.12.2006 переданы все права и обязанности арендатора по названному договору аренды.

Пунктом 5 данного соглашения стороны установили, что оно вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Вологодской области.

Дополнительное соглашение от 21.06.2007 N 2 зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Вологодской области 22.06.2007.

В соответствии с пунктом 1.5 договора N 24-5034А (в редакции дополнительного соглашения от 21.06.2007 N 2) срок аренды установлен с 07.05.2002 по 06.05.2017.

В силу пункта 3 дополнительного соглашения от 21.06.2007 N 2 ОАО "Вологодский ликеро-водочный завод "Вагрон" осуществляет погашение задолженности по арендной плате по договору N 24-5034А за период с 12.12.2005 по 30.06.2007 в размере 1 936 619 руб. 40 коп.

В соответствии с пунктом 4.2 договора N 24-5034А (в редакции дополнительного соглашения N 1) арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он уплачивает в федеральный бюджет неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения денежного обязательства, от суммы соответствующего просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 5.1 дополнительного соглашения от 04.04.2006 N 1 к договору N 24-5034А).

Поскольку ОАО "Вологодский ликеро-водочный завод "Вагрон" не внес арендную плату за период: ноябрь - декабрь 2008 года, 2009 - 2010 годы и с 01.01.2011 по 25.01.2011, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования о взыскании задолженности частично - в сумме 2 191 213 руб. 39 коп., поскольку данная сумма задолженности подтверждена произведенной сторонами сверкой расчетов и признана ответчиком. Представленный ответчиком расчет пеней на указанную сумму задолженности принят судом. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано, поскольку суд пришел к выводу о том, что договор N 24-5034А, заключенный между Территориальным управлением и ОАО "Вагрон", не может создавать правовых последствий для вновь созданного юридического лица - ОАО "Вологодский ликеро-водочный завод "Вагрон" до даты регистрации изменений в договор в части перехода прав арендатора к данному лицу. Производство по встречному исковому заявлению прекращено, поскольку на момент рассмотрения дела одна из сторон дополнительного соглашения от 21.06.2007 N 2 (ОАО "Вагрон") ликвидирована по решению суда.

Суд апелляционной инстанции согласился с этими выводами.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующего.

Материалами дела подтверждается, что 19.12.2006 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к ответчику на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение содержится в пункте 3 статьи 552 ГК РФ, согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Толкование названных норм приведено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), в соответствии с которым покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, вывод судов о том, что обязанность ответчика по перечислению арендной платы наступает с момента государственной регистрации дополнительного соглашения от 21.06.2007 N 2, а не с момента перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, основан на неправильном толковании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ. Судами не учтены разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в Постановлении Пленума от 24.03.2005 N 11.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом судов о ничтожности пункта 3 дополнительного соглашения от 21.06.2007 N 2 к договору аренды N 24-5034А.

В соответствии со статьей 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

При этом к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ.

Дополнительное соглашение от 21.06.2007 N 2 к договору аренды N 24-5034А зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Поскольку ни законом, ни иными правовыми актами не предусмотрен безвозмездный характер договора перевода долга, из существа заключенной сторонами сделки также не вытекает ее безвозмездность, Территориальное управление не лишено права на требование возмещения за принятый ответчиком долг.

Вместе с тем, в нарушение пункта 1 статьи 71 АПК РФ суды не дали должной оценки представленным в материалы дела платежным поручениям ответчика, представленным в материалы дела. Суды не исследовали вопрос, за какой период времени перечислены денежные средства.

Суды не исследовали вопрос о том, учитывал ли истец внесенную ответчиком арендную плату при определении размера долга, и если учитывал, то суду необходимо проверить правомерность зачета истцом данной суммы в счет погашения имеющегося у ответчика долга.

Выяснение данного вопроса имеет существенное значение для определения суммы долга, пени (размер и период просрочки оплаты).

Поскольку судами нарушены нормы материального права и неполно выяснены обстоятельства дела, вынесенные по делу решение от 25.02.2011 и постановление от 27.04.2011 нельзя признать обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно установить обстоятельства дела и принять решение в соответствии с законом, в зависимости от решения распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25.02.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2011 по делу N А13-11381/2010 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

А.В. Кадулин И.В. Сергеева