Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 июня 2014 г. N Ф07-3437/14 по делу N А56-53247/2013

11 июня 2014 г.

Дело N А56-53247/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Патрикеевой У.В. (доверенность от 27.12.2013 N 34850-42),

рассмотрев 04.06.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.10.2013 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 (судьи Жиляева Е.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А56-53247/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Алмаз", место нахождения: 199155, Санкт-Петербург, Уральская ул., д. 13, лит. Л, ОГРН 1037800045612 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка площадью 637 кв.м с кадастровым номером 78:6:2062Б:56, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Уральская ул., д. 13, лит. Ф, путем исключения из договора пункта 7.14.

Решением от 30.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.02.2014, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление отменить, в иске отказать.

По мнению подателя жалобы, пункт 7.14 договора не нарушает прав и законных интересов Общества как собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке; данный пункт договора соответствует распоряжению Комитета от 01.03.1995 N 102-р "Об утверждении формы примерного договора аренды земельного участка" (далее - Распоряжение N 102-р), которое не было оспорено в установленном законом порядке.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы.

Общество о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежит складское здание площадью 644,8 кв.м с кадастровым номером 78:2062Б:0:23, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Уральская ул., д. 13, лит. Ф (свидетельство о государственной регистрации права от 11.07.2002 серии 78-ВЛ N 532723).

Общество на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) обратилось в Комитет с заявлением от 24.04.2013 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 637 кв.м под принадлежащим ему объектом недвижимости, расположенного по названному адресу.

Письмом от 17.06.2013 N 2023-19/13 Комитет направил в адрес Общества проект договора от 10.06.2013 N 01/ЗД-05710 аренды земельного участка площадью 637 кв.м с кадастровым номером 78:6:2062Б:56, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Уральская ул., д. 13, лит. Ф.

Общество письмом от 02.07.2013 направило в Комитет протокол разногласий к договору аренды, в котором просило исключить из текста договора пункт 7.14, согласно которому арендатор выражает согласие на совершение арендодателем действий, влекущих за собой прекращение существования участка, в том числе вследствие его раздела, объединения, перераспределения, а также изменение внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений в отношении земельного участка, в том числе изменение его уникальных характеристик в порядке и случаях, установленных Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Письмом от 12.08.2013 N 3388-19/13 Комитет уведомил Общество о том, что договор аренды составлен по форме, утвержденной Распоряжением N 102-р, и не подлежит изменению.

В связи с отклонением Комитетом протокола разногласий Общество в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды пришли к выводу, что спорный пункт нарушает права и законные интересы Общества, в связи с чем подлежит исключению из договора аренды.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Как следует из статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Спорный пункт договора фактически закрепляет предварительное согласие арендатора на совершение Комитетом любых действий, влекущих за собой прекращение существования арендуемого участка.

Суды установили, что границы земельного участка, предоставляемого Обществу в аренду, определены по обрезу фундамента принадлежащего ему объекта недвижимости.

Суды, указав, что включение в договор аренды условия о предварительном согласии арендатора на совершение арендодателем любых действий, направленных на прекращение существования арендуемого участка, означает фактическую возможность Комитета в любой момент вне зависимости от волеизъявления арендатора прекратить договорные отношения, что не соответствует принципу правовой определенности и не обеспечивает баланс интересов сторон спорных правоотношений, удовлетворили иск.

Поскольку Комитет в нарушение статьи 65 АПК РФ не обосновал необходимости раздела, объединения, перераспределения или изменения границ земельного участка, находящегося под принадлежащим Обществу зданием, суды посчитали спорное условие договора нарушающим права арендатора и не соответствующим принципам осуществления гражданских прав.

Ссылка подателя жалобы на то, что спорное условие предусмотрено типовой формой договора аренды, утвержденной Распоряжением N 102-р, правомерно отклонена судами обеих инстанций. Утверждение Комитетом примерной типовой формы не исключает возможности заключения договора аренды на иных условиях.

Как правильно указали суды, исключение спорного пункта договора не препятствует Комитету в случае возникновения необходимости в установленном порядке получить письменное согласие арендатора на прекращение существования спорного участка.

Довод жалобы о том, что права и интересы Общества как собственника недвижимого имущества не нарушаются, несостоятелен.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.10.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 по делу N А56-53247/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина