Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 сентября 2011 г. N Ф07-6428/11 по делу N А13-2929/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Константинова П.Ю., Рудницкого Г.М.,

рассмотрев 07.09.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 15.02.2011 (судья Борисова Ю.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2011 (судьи Ралько О.Б., Виноградова Т.В., Пестерева О.Ю.) по делу N А13-2929/2010,

установил

Индивидуальный предприниматель Савицкая Клара Владимировна, место регистрации: г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 47, кв. 56, ОГРНИП 304352503600124, обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании недействительным постановления главы города Вологды от 31.12.2009 N 7257 "Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: г. Вологда, ул. Герцена, д. 14" (далее - Постановление N 7257) в части установления цены нежилых помещений площадью 193,4 кв.м, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Герцена, д. 14, выкупаемых в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемых помещений, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), и обязании администрации города Вологды, место нахождения: 160000, г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4, ОГРН 1033500051683 (далее - Администрация), внести изменения в пункт 2 Постановления N 7257.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Купецков Андрей Евгеньевич, место регистрации: г. Вологда, ул. Прокатова, д. 8, оф. 4, ОГРНИП 306352529800081.

Решением от 15.02.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.04.2011, заявление удовлетворено, Постановление N 7257 в части установления цены нежилых помещений в размере 6 780 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) признано недействительным и не соответствующим Закону N 159-ФЗ. На Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем изменения цены приватизации объекта - арендуемых нежилых помещений N 30, 30а, 30б, 48а, 50 общей площадью 193,4 кв.м, расположенных по указанному адресу, установив цену в размере 6 200 000 руб., включая НДС. С Администрации в пользу Савицкой К.В. взыскано 18 200 руб. судебных расходов, в том числе 200 руб. по уплате государственной пошлины и 18 000 руб. на проведение экспертиз.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить, в удовлетворении заявления отказать.

По мнению подателя жалобы, оценка отчета Купецкова А.Е. от 17.12.2009 N 186/12/09, выполненного по заказу Администрации, на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) судами не проводилась; разница стоимости спорного объекта, установленная в отчете N 186/12/09 и экспертном заключении от 06.12.2010 N 038-03-00518, выполненном обществом с ограниченной ответственностью "Внешэкономсервис Вологодской торгово-промышленной палаты" на основании определения Арбитражного суда Вологодской области от 02.11.2010 по настоящему делу, составляет 580 000 руб. (8,5%), что допускается в оценочной деятельности при применении оценщиками разных методик. Администрация также считает необоснованным взыскание с нее 10 000 руб. судебных расходов на проведение экспертизы, порученной эксперту специализированного государственного учреждения "Фонд имущества Вологодской области" Гасову Александру Павловичу.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 19.08.2002 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации (арендодатель) и предприниматель Савицкая К.В. (арендатор) заключили договор N 127/9 аренды нежилых подвальных помещений площадью 108,9 кв.м, расположенных в пятиэтажном жилом доме N 14 по улице Герцена в городе Вологде, для использования под бытовую мастерскую сроком с 01.11.2002 по 01.11.2012.

Соглашениями от 01.04.2004 и 22.12.2005 стороны внесли изменения в названный договор аренды, в соответствии с которыми арендатору переданы во временное пользование нежилые помещения площадью 193,4 кв.м, являющиеся муниципальной собственностью города Вологды, расположенные в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома 14 по улице Герцена в городе Вологде, для использования под магазин непродовольственных товаров; срок договора продлен до 01.04.2019.

Постановлением N 7257 на основании заявления предпринимателя Савицкой К.В. ей предоставлено преимущественное право на приобретение названных нежилых помещений, и заключение договора купли-продажи данных объектов недвижимости по цене, определенной на основании отчета N 186/12/09 в размере 6 780 000 руб. (с учетом НДС).

Департамент имущественных отношений Администрации (далее - Департамент) 31.12.2009 направил предпринимателю Савицкой К.В. проект договора купли-продажи муниципальных нежилых помещений, согласно пункту 2.1 которого цена спорного имущества составляет 6 780 000 руб. с учетом НДС (5 745 762 руб. 71 коп. без НДС).

Не согласившись с проектом договора в части установления стоимости имущества, истец направил в адрес Департамента протокол разногласий от 09.02.2010, согласно которому цена имущества составляет 3 500 000 руб.

Письмом от 24.02.2010 N 7-2/1717 Департамент отклонил протокол разногласий и указал, что оснований, ставящих под сомнение достоверность величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 186/12/09, не имеется.

Полагая, что цена спорных нежилых помещений, установленная Постановлением N 7257, явно завышена, предприниматель Савицкая К.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды удовлетворили заявленные требования, установив стоимость выкупаемого имущества в размере 6 200 000 руб. (с учетом НДС) на основании независимой судебной экспертизы.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Статьей 9 Закона N 159-ФЗ определен порядок реализации данного права на основании заявления субъекта малого или среднего предпринимательства, направленного в компетентный орган по своей инициативе. Согласно части 3 названной статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По заданию Администрации эксперт Купецков А.Е. составил отчет N 186/12/09, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 10.12.2009 определена в размере 6 780 000 руб. (с учетом НДС).

В ходе рассмотрения настоящего дела суд первой инстанции в целях установления рыночной цены недвижимого имущества по ходатайству предпринимателя Савицкой К.В. назначил оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту-оценщику специализированного государственного учреждения "Фонд имущества Вологодской области" Гасову А.П.

Согласно заключению Гасова А.П. N 682/2010 рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 10.12.2009 составляет 2 946 000 руб.

Исследовав заключение судебной экспертизы, суд по ходатайству предпринимателя, поддержанному Администрацией, на основании части 2 статьи 87 АПК РФ назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил оценщику общества с ограниченной ответственностью "Внешэкономсервис Вологодской торгово-промышленной палаты" Упадышевой Елене Александровне.

Согласно экспертному заключению N 038-03-00518 рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 10.12.2009 составляет 6 200 000 руб. (с учетом НДС).

При исследовании отчета N 186/12/09 суды пришли к выводу, что он содержит ряд недостатков и не может быть признан достоверным и рекомендуемым для совершения сделки. Как указали суды, в нарушение пункта 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, информация, использованная при проведении данной оценки, не соответствует действительности и не подтверждена документально.

Изучив представленное в материалы дела заключение N 682/2010, суды указали на его недостоверность в части определения рыночной стоимости спорных нежилых помещений. При этом суды исходили из того, что при применении оценщиком сравнительного подхода аналоги были подобраны только по назначению помещений - как торговых; выбранные аналоги не сходны с объектом оценки ни по площади, ни по месту расположения, что существенно влияет на достоверность рыночной стоимости имущества; сведения, указанные в отчете, не содержат конкретных ссылок на источники информации.

Проанализировав экспертное заключение N 038-03-00518, суды пришли к выводу о том, что оно соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а определенная им рыночная стоимость является наиболее достоверной.

Таким образом, оценив с соблюдением статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суды признали величину рыночной стоимости объекта, определенную в соответствии с экспертным заключением N 038-03-00518, обоснованной и посчитали, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 6 200 000 руб. (с учетом НДС).

Ссылки подателя жалобы на допустимость разницы в стоимости спорного объекта до 20% и на необоснованное отнесение на Администрацию 10 000 руб. судебных расходов на проведение экспертизы N 682/2010 получили надлежащую оценку апелляционного суда.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 АПК РФ пределы его компетенции.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Вологодской области от 15.02.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2011 по делу N А13-2929/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

П.Ю. Константинов Г.М. Рудницкий