Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 сентября 2011 г. N Ф07-8203/11 по делу N А42-5239/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 ноября 2012 г. N Ф07-8203/11 по делу N А42-5239/2010

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Грачева И.Л.,

при участии от открытого акционерного общества "Российские железные дороги" Захматова Д.О. (доверенность от 17.05.2011), Иванова В.А. (доверенность от 14.12.2010); от общества с ограниченной ответственностью "ОСТ" генерального директора Дюльгаровой С.В. (приказ от 16.06.2008),

рассмотрев 13.09.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Российские железные дороги" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 05.03.2011 (судья Ярец Н.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Мельникова Н.А.) по делу N А42-5239/2010,

установил

Открытое акционерное общество "Российские железные дороги", место нахождения: г. Москва, Новая Басманная ул., д. 2, ОГРН 1037739877295 (далее - ОАО "РЖД") обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ОСТ", место нахождения: г. Мурманск, Восточно-Объездная дорога, д. 206, ОГРН 1045100181125 (далее - ООО "ОСТ"), о выселении из здания павильона "Экспресс" общей площадью 188,3 кв.м, расположенного по адресу: Мурманск, Ленинский округ, Привокзальная ул., дом 1, и возвращении истцу земельного участка площадью 217 кв.м, расположенного по названному адресу.

Определением суда от 18.05.2010 принят к рассмотрению встречный иск ООО "ОСТ" о взыскании с ОАО "РЖД" стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 8 029 540 руб.

Определением суда от 21.07.2010 встречное исковое заявление ООО "ОСТ" к ОАО "РЖД" о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 8 029 540 руб. выделено в отдельное производство, делу присвоен N А42-5239/2010.

Решением от 05.03.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 02.06.2011, иск удовлетворен частично: с ответчика взыскано 5 498 286 руб. стоимости неотделимых улучшений; в остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе ОАО "РЖД", ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить указанные решение и постановление и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "ОСТ" просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными.

В судебном заседании представитель ОАО "РЖД" поддержал доводы жалобы, а представитель ООО "ОСТ" возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ОАО "РЖД" (арендодатель) и ООО "ОСТ" (арендатор) 01.09.2005 заключили договор N ЦУША/4/А/0111010000/05/010129 аренды здания павильона "Экспресс" общей площадью 134,7 кв.м, расположенного по адресу г. Мурманск, Привокзальная ул., дом 1 и земельного участка (кадастровый номер 51:20:03:-06- 053:050:5834), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка (пункт 1.1 договора), сроком действия до 31.08.2008.

Договор зарегистрирован в установленном порядке и по истечении срока его действия был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 3.2.8 договора установлено, что арендатор с письменного разрешения арендодателя может производить неотделимые улучшения, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование арендуемого недвижимого имущества.

Дополнительным соглашением от 03.10.2006 договор аренды дополнен пунктом 5.8, согласно которому для приведения здания павильона "Экспресс" в техническое состояние, пригодное для организации общественного питания, арендодатель не возражает против проведения работ по реконструкции переданного в аренду здания в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса, при условии согласования проекта реконструкции и затрат на ее проведение в соответствующих службах арендодателя.

Согласно пункту 10.2. договора от 01.09.2005 (в редакции дополнительного соглашения от 03.10.2006) в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, арендатор вправе получить от арендодателя денежную компенсацию, равную стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором по согласованию с арендодателем во время действия договора.

ОАО "РЖД" направило в адрес ООО "ОСТ" уведомление от 11.11.2009 о расторжении с 16.02.2010 договора от 01.09.2005 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и просило возвратить в течение пяти дней с даты прекращения договора арендуемое недвижимое имущество.

ООО "ОСТ" письмом от 24.11.2009 просило возместить ему расходы по реконструкции в размере 8 029 540 руб.

ООО "ОСТ", ссылаясь на отказ ОАО "РЖД" возместить стоимость понесенных затрат на неотделимые улучшения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Взыскав с ОАО "РЖД" стоимость неотделимых улучшений, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями части 2 статьи 623 ГК РФ, согласно которой в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, ООО "ОСТ" при обращении с настоящим иском должно было доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Суды обосновали взыскание 5 498 286 руб. стоимости неотделимых улучшений отчетом об оценке рыночной стоимости названного здания, выполненным 22.05.2007 обществом с ограниченной ответственностью "Городской центр". Согласно данному отчету по состоянию на 15.05.2007 рыночная стоимость объекта оценки - отдельно стоящего здания павильона "Экспресс" общей площадью 188,3 кв.м.

Однако рыночная стоимость спорного объекта недвижимости не может подтвердить стоимости произведенных неотделимых улучшений, поскольку рыночная стоимость определяется, в том числе, из места расположения объекта, наличия инженерных коммуникаций т.д.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что решение и постановление апелляционной инстанции надлежит отменить как принятые по неполно исследованным доказательствам и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, а дело - передать на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку доводам ответчика в отношении стоимости неотделимых улучшений, обсудить вопрос о назначении судебной строительно-технической экспертизы, в зависимости от установленного разрешить спор и распределить расходы по государственной пошлине, связанные с подачей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Мурманской области от 05.03.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 по делу N А42-5239/2010 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Т.С. Гафиатуллина И.Л. Грачева