Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 сентября 2011 г. N Ф07-7415/11 по делу N А13-14058/2009

ГАРАНТ:

См. также постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2009 г. N 14АП-6372/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Кадулина А.В., Константинова П.Ю.,

рассмотрев 21.09.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства" Кочешкова Алексея Валерьевича на определение Арбитражного суда Вологодской области от 11.04.2011 (судья Кузнецов К.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2011 (судьи Козлова С.В., Писарева О.Г., Федосеева О.А.) по делу N А13-14058/2009,

установил

Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства", место нахождения: 160530, Вологодская обл., Вологодский р-н, пос. Дорожный, ОГРН 1043500363939 (далее - Общество), Кочешков Алексей Валерьевич обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Обществу и Шамаховой Маргарите Михайловне о признании недействительным (ничтожным) договора участия в долевом строительстве от 08.07.2008 N 43/6 и применении последствий его недействительности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, место нахождения: 160001, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, ОГРН 1043500093889 (далее - Управление).

Определением от 11.04.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.06.2011, в иске отказано.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий Кочешков А.В., ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить, иск удовлетворить.

По мнению подателя жалобы, спорный договор не соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), поскольку в нарушение части 1 статьи 3 названного Закона на момент подписания договора (08.07.2008) разрешение на строительство отсутствовало; договор от 08.07.2008 N 43/6 не зарегистрирован в установленном законом порядке; при отсутствии разрешения на строительство, проектной декларации, зарегистрированного права собственности или аренды на земельные участки, расположенные под объектом недвижимости, спорный договор не мог быть зарегистрирован независимо от воли сторон.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество (застройщик) и Шамахова М.М. (дольщик) 08.07.2008 заключили договор участия в долевом строительстве N 43/6, в соответствии с которым застройщик обязался построить многоквартирный 5-этажный жилой дом по улице Новгородской-Трактористов в городе Вологде и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать соответствующий объект строительства дольщику, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства - однокомнатные квартиры N 34 и 35 площадью 50,46 кв.м и 46,26 кв.м соответственно, расположенные на третьем этаже названного дома.

Согласно пункту 2.1 договора стоимость объекта долевого строительства, которую дольщик обязался уплатить в момент подписания договора, составляет 2 901 600 руб.

Во исполнение договора от 08.07.2008 N 43/6 Шамахова М.М. произвела оплату в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 08.07.2008 N 23.

Шамахова М.М. 15.09.2009 обратилась к ответчику с просьбой зарегистрировать спорный договор.

Письмом от 18.09.2009 N 18/09-2009 Общество, ссылаясь на производственную загруженность, сообщило об отсутствии возможности зарегистрировать договор в Управлении.

Вступившим в законную силу решением Вологодского городского суда от 12.05.2010 по делу N 2-3998/2010 за Шамаховой М.М. признано право собственности на незавершенный строительством объект - однокомнатную квартиру N 35 площадью 46,26 кв.м, расположенную в 5-этажном многоквартирном жилом доме по улице Новгородской-Трактористов в городе Вологде; договор от 08.07.2008 N 43/6 в части строительства квартиры N 34 площадью 50,46 кв.м расторгнут; с Общества в пользу Шамаховой М.М. взыскано 1 513 800 руб. в связи с регистрацией права собственности на квартиру N 34 за Абакшиным А.С.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 29.01.2010 по настоящему делу Общество признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением от 13.12.2010 конкурсным управляющим утвержден Кочешков А.В.

Полагая, что Общество было не вправе распоряжаться спорными объектами недвижимости в связи с отсутствием зарегистрированного права собственности на квартиры в незавершенном строительством доме, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды обеих инстанций установили, что договор от 08.07.2008 N 43/6 соответствует по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, и, учитывая факт уклонения ответчика от регистрации договора, пришли к выводу об отсутствии оснований для признания его недействительным (ничтожным).

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Как определено статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пункт 4 статьи 4 названного Закона содержит перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, содержание договора от 08.07.2008 N 43/6, суды установили, что данный договор содержит все существенные условия, определенные названным пунктом статьи 4 Закона N 214-ФЗ.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ и пункту 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договора.

Из статей 2, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа. Поэтому в случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения соответствующих правовых последствий.

Статьей 25.1 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется по заявлению обеих сторон.

Судами на основании представленных в материалы дела доказательств установлен факт уклонения ответчика от государственной регистрации спорного договора.

Кроме того, как указал апелляционный суд, при рассмотрении Вологодским городским судом дела N 2-3998/2010 по иску Шамаховой М.М. к Обществу о признании права собственности на незавершенный строительством объект и расторжении договора от 08.07.2008 N 43/6 в отношении одной из квартир; спорный договор получил правовую оценку и не был признан незаключенным или ничтожным; на основании данного договора за Шамаховой М.М. признано право собственности на незавершенный строительством объект - однокомнатную квартиру N 35 площадью 46,26 кв.м.

Кассационная инстанция находит необоснованной ссылку подателя жалобы на несоблюдение на момент подписания оспариваемого договора (08.07.2008) требований Закона N 214-ФЗ, касающихся несвоевременного получения Обществом разрешения на строительство и оформления прав на земельный участок.

В силу части 3 статьи 4 названного Закона, пункта 1 статьи 422 и пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации и должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

К моменту обращения Шамаховой М.М. к Обществу с просьбой о регистрации договора N 43/6 разрешение на строительство и правоустанавливающие документы на землю у Общества имелись. Суды также установили, что стороны договора совершили действия, направленные на исполнение своих обязательств. С учетом заявленных конкурсным управляющим Общества предмета и основания иска суды правомерно отказали в его удовлетворении.

Довод жалобы о том, что Общество не могло выступать в качестве продавца спорного имущества, не принимается кассационной инстанцией. Правоотношения сторон по договору долевого участия регулируются Законом N 214-ФЗ, нормы которого являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи.

Довод кассационной жалобы о невозможности регистрации договора независимо от волеизъявления сторон направлен на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, в связи с чем не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции с учетом предусмотренных статьей 286 АПК РФ пределов его компетенции.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

При принятии кассационной жалобы к производству Обществу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, поэтому с него подлежит взысканию в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

определение Арбитражного суда Вологодской области от 11.04.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2011 по делу N А13-14058/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства" Кочешкова Алексея Валерьевича - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства", место нахождения: 160530, Вологодская обл., Вологодский р-н, пос. Дорожный, ОГРН 1043500363939, в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

А.В. Кадулин П.Ю. Константинов