Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 октября 2011 г. N Ф07-7400/11 по делу N А26-4929/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Константинова П.Ю.,

при участии прокурора Снигищенко Е.Ф. (удостоверение N 097255),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Прионежского муниципального района на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 01.10.2010 (судья Богданова О.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2011 (судьи Марченко Л.Н., Копылова Л.С., Тойвонен И.Ю.) по делу N А26-4929/2010,

установил

Заместитель прокурора Республики Карелия обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Прионежского муниципального района (далее - Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Жемчужина" (ОГРН 1061001066059, место нахождения: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Лососинское ш., д. 22, корп. 2, кв. 104; далее - Общество) о признании ничтожным договора от 20.08.2009 купли-продажи земельного участка; применении последствий недействительности сделки, а именно просил обязать Администрацию возвратить Обществу денежные средства в размере 846 847 руб., считать возобновленным договор от 27.09.2007 N 2952 аренды земельного участка, аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 10:20:06 47 02:394 (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.

Решением от 01.10.2010 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2011 данное решение оставлено без изменения.

Администрация в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, собственник здания, строения, сооружения, независимо от степени готовности объекта, вправе обратиться с заявлением о предоставлении ему соответствующего земельного участка в собственность, а уполномоченный орган обязан обеспечить исключительное право, предоставленное гражданину или юридическому лицу статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, на приобретение участка в собственность; принадлежащий Обществу объект не является самовольной постройкой, поэтому у Администрации не было оснований для отказа в продаже участка.

В судебном заседании прокурор возразил против удовлетворения кассационной жалобы, считая содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы правильными.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору от 27.09.2007 N 2952 Обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 36 977 кв.м, кадастровый номер 10:20:06 47 02:394, относящийся к землям особо охраняемых территорий, под строительство и эксплуатацию спортивно-оздоровительного центра сроком до 14.08.2056. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

На основании договора аренды земельного участка и разрешения на строительство за Обществом 10.07.2009 зарегистрировано право собственности на не завершенный строительством объект - коттедж площадью застройки 141,61 кв.м, степенью готовности 11%, по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, дом б/н в районе деревни Ужесельга (свидетельство о государственной регистрации права серии 10АБ N 264719).

На основании постановления Администрации от 27.07.2009 N 1867 Администрация и Общество заключили договор от 20.08.2009 купли-продажи земельного участка площадью 36 977 кв.м, кадастровый номер 10:20:06 47 02:394, относящегося к землям особо охраняемых территорий и объектов, с разрешенным использованием - под строительство спортивно-оздоровительного центра, занятого принадлежащим покупателю объектом недвижимости - не завершенным строительством коттеджем, по цене 846 847 руб. 20 коп.

На основании данного договора 06.10.2009 зарегистрирован переход к Обществу права собственности на указанный земельный участок.

Прокурор, считая, что оснований для предоставления в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, не имелось, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении требований прокурора соответствуют сложившейся практике применения положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Однако объекты незавершенного строительства, также являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 01.03.2011 N 14880/10.

В настоящем деле земельный участок предоставлен Обществу в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта для целей проектирования и строительства спортивно-оздоровительного центра на 20 человек сроком по 14.08.2056. Доказательств, указывающих на то, что объект недвижимого имущества Обществом построен и сдан в эксплуатацию, а цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, достигнута, материалы дела не содержат.

Обстоятельств, подтверждающих наличие иных исключительных случаев, суды также не установили.

В таком случае суды правомерно посчитали оспариваемый прокурором договор недействительным (ничтожным) как противоречащий требованиям законодательства и применили последствия недействительности сделки.

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению как основанные на неверном толковании положений земельного и гражданского законодательства.

С учетом изложенного кассационная инстанция находит содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении выводы правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 01.10.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2011 по делу N А26-4929/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации Прионежского муниципального района - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин П.Ю. Константинов