Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 октября 2011 г. N Ф07-8784/11 по делу N А26-9443/2010

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Грачевой И.Л., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Магазин-Стройцентр" Лобаго О.А. (доверенность от 30.12.2010),

рассмотрев 03.10.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магазин-Стройцентр" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.02.2011 (судья Погорелов В.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А26-9443/2010,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Магазин-Стройцентр", ОГРН 1021000522652 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) о взыскании 508 169 руб. 79 коп. неосновательного обогащения и 18 925 руб. 79 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда первой инстанции от 28.02.2011 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 23.06.2011 решение от 28.02.2011 отменено, в иске отказано.

По мнению подателя жалобы, обязательство по внесению арендной платы по договору аренды от 03.02.2006 N 34 прекратилось с заключением 04.05.2010 договора купли-продажи арендованного имущества.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе.

Администрация надлежащим образом уведомлена о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем жалобы рассмотрены в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 03.02.2006 N 34 аренды нежилых помещений, площадью 1192, 3 кв.м, расположенных по адресу: г. Петрозаводск, Первомайский пр., д. 15, сроком по 28.04.2016. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 14.02.2006.

Администрация и Общество подписали дополнительное соглашение от 20.08.2010 N 215 к договору аренды от 03.02.2006 N 34, согласно которому раздел 1 названного договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на условиях, определяемых настоящим договором, по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 1185, 3 кв.м., расположенные на первом этаже (723,7 кв.м) и в подвале (461, 6 кв.м) жилого здания по адресу: г. Петрозаводск, Первомайский пр., д.15, в соответствии с выкопировкой из технического паспорта (приложение N 2), для торговли непродовольственными товарами".

Текст пункта 4.1 абзаца первого названного договора с 01.01.2009 изложен в следующей редакции: "4.1. За пользование указанным в разделе 1 договора помещениями арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, которая составляет 103 501 руб. 80 коп. в месяц без НДС по состоянию на 01.01.2009".

Текст пункта 4.1 абзаца первого названного договора с 21.12.2009 изложен в следующей редакции: "4.1. За пользование указанным в разделе 1 договора помещениями арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, которая составляет 103 086 руб. в месяц без НДС по состоянию на 21.12.2009".

Дополнительное соглашение от 20.08.2010 N 215 к договору аренды от 03.02.2006 N 34 зарегистрировано в установленном законом порядке 21.09.2010.

Из материалов дела следует, что 04.05.2010 стороны заключили договор N 99 купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1185, 3 кв.м., расположенных по адресу: г. Петрозаводск, Первомайский пр., д.15 с рассрочкой оплаты сроком на 5 лет. Данный договор заключен в порядке реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого субъектом малого предпринимательства имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Переход права собственности Общества на данное имущество зарегистрирован в установленном законом порядке 30.09.2010.

В период с 04.05.2010 по 30.09.2010 Общество произвело оплату по договору аренды от 03.02.2006 N 34 в сумме 508 169 руб. 79 коп.

Полагая, что данные денежные средства были перечислены ошибочно, в связи с отсутствием в указанный период арендных отношений, Общество письмом от 22.10.2010 обратилось к Администрации с требованием возвратить перечисленные денежные средства. Поскольку денежные средства возвращены не были, Общество обратилось в арбитражный суд настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что по состоянию на 04.05.2010 истцу было известно об отсутствии у него обязательств по внесению арендных платежей за пользование помещением, в связи с чем суд применил пункт 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Кроме того, суд посчитал, что в действиях истца усматривается злоупотребление правом, что в соответствии с пунктом 2 статьи 10 ГК РФ влечет отказ в защите права.

Апелляционная инстанция, отменив решение суда первой инстанции и также отказав в иске, пришла к выводу о том, что Общество обязано уплачивать арендную плату по спорному договору аренды до момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на спорное имущество.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующего.

Разрешая настоящий спор, суды должны были установить действительную волю сторон в отношении момента, с которого прекращается обязанность Общества по внесению арендной платы.

В силу статей 407, 421, 450 ГК РФ арендодатель и арендатор, заключившие договор купли-продажи, могут определить, в какой момент, предшествующий переходу права собственности на приобретаемое имущество, прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Воля сторон может быть установлена путем толкования заключенных между ними договоров и исследования представленных сторонами доказательств по делу (статья 431 ГК РФ).

В данном случае при разрешении спора суды не выяснили действительную общую волю сторон в отношении момента, с которого прекращается обязанность Общества по внесению арендной платы.

Судами также не учтено, что из положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность по рыночной цене. Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, установлен статьей 5 указанного Закона. При этом положениями данной статьи не предусмотрено включение в договор продажи недвижимости условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Поскольку судами нарушены нормы материального права и неполно выяснены обстоятельства дела, вынесенные по делу решение от 28.02.2011 и постановление от 23.06.2011 нельзя признать обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно установить обстоятельства дела и принять решение в соответствии с законом, в зависимости от решения распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.02.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 по делу N А26-9443/2010 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

И.Л. Грачева Т.И. Сапоткина