Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 октября 2011 г. N Ф07-8327/11 по делу N А56-69790/2010

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Грачевой И.Л., Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Шамашовой О.В. (доверенность от 04.08.2011), от общества с ограниченной ответственностью "Предприятие Диапазон" Ивановой М.С. (доверенность от 01.07.2011),

рассмотрев 06.10.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Предприятие Диапазон" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2011 (судья Раннева Ю.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 (судьи Жиляева Е.В., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-69790/2010,

установил

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный, 6-й подъезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие Диапазон", место нахождения: 199178, Санкт-Петербург, Большой проспект В.О., д. 55, пом. 51 А, ОГРН 1037800033732 (далее - Общество), об обязании освободить земельный участок площадью 168 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кораблестроителей, участок 2 (напротив дома 21, корп. 1, лит. А).

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) одностороннего отказа КУГИ (уведомление от 11.06.2010 N 3290-19) от исполнения договора от 31.03.2008 N 01/ЗК-05101 аренды земельного участка и о признании недействительной государственной регистрации от 18.11.2010 N 78-78-33/010/2010-166 прекращения права аренды земельного участка по данному договору, произведенной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра).

Определением суда от 14.02.2011 встречный иск принят к производству. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра.

Решением суда от 11.04.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.07.2011, исковое требование КУГИ удовлетворено, в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит их отменить и принять новый судебный акт - об отказе в иске КУГИ и удовлетворении встречного иска. Податель жалобы полагает, что расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок свыше пяти лет, возможно только в судебном порядке при условии существенного нарушения арендатором условий договора.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель КУГИ просил оставить ее без удовлетворения.

Управление Росреестра, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 31.03.2008 N 01/ЗК-05101 аренды земельного участка площадью 168 кв.м, зона 8, кадастровый номер 78:2240:1006, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кораблестроителей, участок 2 (напротив дома 21, корп. 1, лит. А) под размещение торгово-остановочного комплекса с объектом общественного питания без права возведения объектов недвижимости, сроком по 31.12.2008.

По акту приема-передачи от 31.03.2008 земельный участок был передан арендатору.

Дополнительным соглашением от 24.10.2008 стороны установили срок действия договора - с даты его государственной регистрации до 04.09.2013 (пункт 3.1).

Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в Управлении федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 01.12.2008 N 78-78-01/0667/2008-004.

Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что влечет его расторжение, в том числе при принятии в установленном порядке решения о развитии застроенных территорий в Санкт-Петербурге, если участок расположен в пределах таких территорий (подпункт 6.4.6 договора).

Уведомлением от 11.06.2010 N 3290-19 КУГИ отказался от договора аренды, предложил арендатору в срок до 18.09.2010 освободить занимаемый земельный участок. В уведомлении истец указал, что отказывается от договора в соответствии с пунктом 6.4 договора, а также законом Санкт-Петербурга от 03.12.2009 N 605-104 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2010 год и на плановый период 2011 - 2012 годов", постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2005 N 836 "О Концепции развития западной части Васильевского острова и Концепции строительства морского пассажирского терминала в западной части Васильевского острова".

Государственная регистрация прекращения аренды указанного земельного участка произведена Управлением Росреестра 18.11.2010.

В результате проверки использования спорного земельного участка, проведенной 29.11.2010 комиссией из представителей администрации Василеостровского района и Управления недвижимого имущества Василеостровского района, установлено, что земельный участок используется ответчиком без правоустанавливающих документов.

Уклонение Общества от возврата земельного участка послужило основанием для обращения КУГИ в суд с настоящим иском.

Общество, считая, что в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только в судебном порядке при условии существенного нарушения арендатором условий договора, обратилось в суд со встречным иском.

Суд первой инстанции удовлетворил иск КУГИ и отказал во встречном иске Обществу, поскольку пришел к следующим выводам. Отказ КУГИ от договора аренды уведомлением от 11.06.2010 N 3290-19 соответствует действующему законодательству и договору аренды, государственная регистрация прекращения аренды проведена в соответствии с действующим законодательством, ничтожность уведомления об отказе от договора не подтверждена. Применительно к спорным отношениям договор аренды прекратил свое действие по иным основаниям - в связи с отказом арендодателя от его исполнения в соответствии с согласованными сторонами условиями договора; положения статьи 287 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 9 статьи 22 ЗК РФ не подлежат применению.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, дополнительно указав, что пунктом 1 статьи 417 ГК РФ предусмотрено, что если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Суды установили, что договор аренды прекратил свое действие в связи с направлением КУГИ в адрес Общества уведомления от 11.06.2010 N 3290-19 об отказе от исполнения договора, поскольку спорный земельный участок попадает в зону выполнения дорожных работ и строительства светофорного объекта. Право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды предусмотрено его условиями.

Установив факты прекращения договора аренды и занятия Обществом земельного участка в отсутствие законных оснований, суды правомерно со ссылкой на статью 622 ГК РФ удовлетворили первоначальный иск КУГИ.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Кассационная инстанция считает правильным выводы судов о неприменении данной нормы права к спорным правоотношениям.

Договор аренды (в редакции дополнительного соглашения от 24.10.2008) считается заключенным с момента его государственной регистрации (01.12.2008) в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ и пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ. Пунктом 3.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 24.10.2008) установлен срок его действия до 04.09.2013 со дня вступления в силу. С учетом даты государственной регистрации срок аренды не превышает пяти лет.

В данном случае, договор аренды досрочно расторгнут по основаниям, предусмотренным добровольным соглашением сторон, что соответствует статье 310 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суды правомерно отклонили встречное требование Общества.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 по делу N А56-69790/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Предприятие Диапазон" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

И.Л. Грачева И.В. Сергеева