Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 октября 2011 г. N Ф07-8639/11 по делу N А56-47739/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Константинова П.Ю.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Интерсервис-Транс" Ходацкого С.М. (доверенность от 21.06.2011), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Чуватиной Е.В. (доверенность от 30.12.2010), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Ерохова Л.И. (доверенность от 29.12.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интерсервис-Транс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2011 (судья Савина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2011 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А56-47739/2010,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Интерсервис-Транс" (ОГРН 1057810080767; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) о признании недействительными торгов в форме аукциона по продаже недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга - нежилого помещения общей площадью 72,2 кв.м, кадастровый номер 78:1256:0:10:10, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 46, лит. А, пом. 7-Н, первый этаж; расторжении договора от 27.06.2008 N 8615-АП купли-продажи нежилого помещения; взыскании уплаченных за помещение 8 500 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра).

Протокольным определением от 13.01.2011 по ходатайству истца КУГИ привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика.

Решением от 07.02.2011 в иске отказано в части признания торгов недействительными - по мотиву пропуска годичного срока исковой давности, в части расторжения договора - ввиду признания его незаключенным в связи с несогласованием предмета сделки; в иске к Фонду имущества отказано, поскольку он не является стороной сделки купли-продажи государственного имущества Санкт-Петербурга. При этом суд первой инстанции посчитал, что при проведении торгов были допущены существенные нарушения закона.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2011 данное решение изменено, из его мотивировочной части исключены выводы о незаключенности договора купли-продажи от 27.06.2008 и о проведении торгов с нарушением действующего законодательства; в остальной части решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит изменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, и расторгнуть договор купли-продажи по тем основаниям, что проданное имущество имеет существенные недостатки, препятствующие государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем в соответствии со статьями 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Фонд имущества в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, ссылаясь на то, что истец не указал правовые основания расторжения договора купли-продажи, предъявив взаимоисключающие требования о признании торгов недействительными и о расторжении заключенного по их результатам договора; изменения объекта нельзя признать существенными и неустранимыми недостатками нежилого помещения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители КУГИ и Фонда имущества против удовлетворения жалобы возражали, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для расторжения договора купли-продажи.

Управление Росреестра о времени и месте рассмотрения жалобы извещено надлежащим образом, однако своего представителя в заседание суда не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, по результатам проведенного 25.06.2008 аукциона Фонд имущества (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 27.06.2008 N 8615-АП купли-продажи нежилого помещения общей площадью 72,2 кв.м, кадастровый номер 78:1256:0:10:10, расположенного на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 46, лит. А, пом. 7-Н, обремененного арендой в пользу Никитиной Татьяны Владимировны на основании договора от 01.08.2006 N 11-А299642. Согласно пункту 2.1 договора от 27.06.2008 цена продажи объекта составляет 8 500 000 руб.

Приложением к договору является комплект документов, описывающих объект, подготовленный районным филиалом Городского управления инвентаризации объектов недвижимости - проектно-инвентаризационным бюро.

Характеристики объекта, указанные в пункте 1.1 договора, соответствуют сведениям, содержащимся в названных документах, прилагаемых к договору.

По результатам обследования помещения 09.07.2008 составлен кадастровый паспорт, согласно которому площадь помещения составляет 68,8 кв.м, кадастровый номер помещения 78:32:1256:0:24:10. В соответствии с примечанием в кадастровом паспорте наружные границы объекта не изменились; площадь объекта изменена за счет обшивки стен гипроком.

По акту приема-передачи от 23.07.2008 продавец передал покупателю нежилое помещение 7-Н с указанием его площади в соответствии с договором (72,2 кв.м). Обязательство по оплате имущества исполнено покупателем.

В августе 2008 года стороны договора обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с договором купли-продажи от 27.06.2008 N 8615-АП. Однако в государственной регистрации перехода права было отказано по тем причинам, что в документах технического учета имеются расхождения в площади и кадастровых номерах помещения.

Общество, ссылаясь на то, что заявленные характеристики помещения, проданного на торгах, не соответствуют реально существующим, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В кассационной жалобе Общество просит изменить судебные акты только в части отказа в расторжении договора купли-продажи, обосновывая требование в этой части статьями 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, по мнению Общества, поскольку суд первой инстанции отказал в расторжении договора по причине его незаключенности, а апелляционный суд исключил из мотивировочной части решения суда вывод о незаключенности договора, отсутствуют правовые основания для отказа в расторжении договора.

Как видно из материалов дела, законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверялась апелляционным судом в части, обжалованной Фондом имущества, в порядке, предусмотренном частью пятой статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при том что Общество не заявляло о несогласии с актом суда первой инстанции в другой части.

По результатам проверки решения суда в обжалуемой части апелляционный суд правомерно посчитал, что основания для признания договора купли-продажи незаключенным отсутствуют. Вопрос о наличии оснований, предусмотренных статьями 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения договора в апелляционном суде Обществом не ставился, и, по мнению кассационной инстанции, такие основания отсутствуют.

Согласно названным выше правовым нормам в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Частью 2 статьи 475 Кодекса покупателю предоставлено право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара.

Как видно из материалов дела и установлено судом, иные сведения об объекте (площадь 68,8 кв.м и кадастровый номер 78:32:1256:0:24:10) указаны в документах, изготовленных после проведения торгов и заключения договора купли-продажи от 27.06.2008; сведения об объекте, указанные в аукционной документации и договоре купли-продажи, соответствовали имеющимся на тот момент документам технического и кадастрового учета, а также сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Согласно вновь составленному кадастровому паспорту объекта площадь помещения изменилась за счет обшивки стен гипроком, при этом наружные границы объекта не изменены. Как следует из пункта 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, а также изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке относятся к таким изменениям, которые не являются существенными и не влекут прекращения или перехода прав на объект, и сведения о таких изменениях вносятся в ЕГРП в порядке, установленном названным пунктом.

При таких обстоятельствах нельзя считать, что переданная покупателю недвижимость не соответствует условиям договора о ее качестве и что имеются основания для применения последствий, предусмотренных частью 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, а права и законные интересы Общества существенно нарушены и подлежат защите избранным им способом.

С учетом изложенного кассационная жалоба Общества не подлежит удовлетворению. Поскольку решение от 07.02.2011 было изменено постановлением апелляционного суда, этот последний судебный акт исходя из статей 180, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оставить в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2011 по делу N А56-47739/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интерсервис-Транс" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева П.Ю. Константинов