Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 октября 2011 г. N Ф07-9112/11 по делу N А56-53455/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 19.10.2011.

Постановление в полном объеме изготовлено 24.10.2011.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Стрелова И.М., судей Кадулина А.В., Константинова П.Ю.,

при участии от закрытого акционерного общества "Конструкциони Санкт-Петербург" Катукова А.В. (доверенность от 20.07.2011), Родионовой О.В. (доверенность от 11.01.2011), от Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Пашковой Н.С. (доверенность от 03.10.2011 N 10), от Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга Ни Л.В. (доверенность от 11.01.2011 N 8),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Конструкциони Санкт-Петербург" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 по делу N А56-53455/2010 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.),

установил

закрытое акционерное общество "Конструкциони Санкт-Петербург" (местонахождение: 193036, Санкт-Петербург, ул. Восстания, д. 1//39, кв. 30; ОГРН 1057811781411; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра), Комитету по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА), Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба строительного надзора), Комитету по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга о признании права собственности на малоэтажный блокированный жилой дом общей площадью 741,1 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Круговая, д. 3, лит. А.

Решением от 13.12.2010 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции от 29.06.2011 решение отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе Общество просит отменить постановление апелляционной инстанции как принятое с неправильным применением норм материального права, а решение суда первой инстанции - оставить в силе.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель КЗР возражал против ее удовлетворения.

Представитель Службы строительного надзора пояснил, что, по мнению Службы строительного надзора, возведенная Обществом постройка не является самовольной.

КГА и Управление Росреестра о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1099 кв.м, с кадастровым номером 78:4387А:4, с назначением - "земли поселений", расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Круговая д. 3 (свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2006 серия 78-АА N 727048; л.д. 36).

В отношении указанного земельного участка распоряжением КГА от 11.08.2008 N 3048 утвержден градостроительный план N RU78164000-3586 (л.д. 11-16). В градостроительном плане в качестве основного вида разрешенного использования указано "малоэтажный блокированный жилой дом".

Службой строительного надзора Обществу выдано разрешение на строительство малоэтажного блокированного жилого дома N 78-15005420-2008 (л.д. 17).

На основании данного разрешения на строительство Общество возвело на вышеназванном земельном участке малоэтажный блокированный жилой дом общей площадью 741, 1 кв.м, в отношении которого Службой строительного надзора Обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 19.02.2010 N 78-0715в-2010 (л.д. 18).

Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на возведенный малоэтажный блокированный жилой дом.

Управление Росреестра отказало в регистрации права собственности на указанный объект в связи с тем, что согласно данным государственного кадастрового учета земельному участку под объектом строительства определен вид использования "для размещения индивидуального жилого дома" (л.д. 19-20).

Решением отдела кадастрового учета Управления Росреестра от 30.11.2010 N 7841/101/10-15878 Обществу также отказано в осуществлении государственного кадастрового учета в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка. Из решения от 30.11.2010 N 7841/101/10-15878 следует, что согласно сведениям государственного кадастра недвижимости вышеназванный земельный участок расположен в территориальной зоне "индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 кв.м, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры (Т1Ж2-2)", виды разрешенного использования земельных участков для которой определены в статье 18 Приложения III к Закону Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга". Вид разрешенного использования "для размещения жилого дома (жилых домов)" в территориальной зоне Т1Ж2-2 статьей 18 Приложения III к названному Закону не предусмотрен.

В связи с отказом Управления Росреестра зарегистрировать право собственности на возведенный малоэтажный жилой дом Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на данный объект. Исковые требования при этом заявлялись на основании статей 219, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации.

Впоследствии истец изменил исковые требования и просил суд признать за ним право собственности на возведенную постройку как на объект самовольного строительства на основании статей 218, 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный объект возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, поскольку вид разрешенного использования земельного участка установлен "для строительства индивидуального жилого дома", а не для возведения малоэтажного блокированного жилого дома, и, следовательно, спорное здание является объектом самовольного строительства. Вместе с тем суд признал за Обществом право собственности на вышеназванный малоэтажный блокированный жилой дом на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок под зданием принадлежит истцу на праве собственности и, как указал суд, спорный объект отвечает установленным нормам и правилам, что подтверждается разрешением на строительство от 20.10.2008 N 78-15005420-2008 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 19.02.2010 N 78-0715в-2010, и его дальнейшая эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Суд апелляционной инстанции также исходил из того, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку статья 18 Приложения III к Закону Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" не предусматривает возможность размещения малоэтажных блокированных домов в числе основных и условно разрешенных видов использования земельных участков в территориальной зоне Т1Ж2-2. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал Обществу в иске, указав, что оценить конструктивную надежность и безопасность возведенного объекта возможно лишь по результатам строительной экспертизы, а ходатайства о проведении экспертизы истец не заявлял в суде первой инстанции и отказался от проведения судебной экспертизы в апелляционном суде.

При этом суды первой и апелляционной инстанций не учли следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков могут использовать земельные участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой находится данный земельный участок.

В соответствии со статьей 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации в составе градостроительного плана земельного участка указываются в том числе информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента), информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка.

Согласно статье 5 действовавшего на момент утверждения градостроительного регламента земельного участка N RU78164000-3586 Закона Санкт-Петербурга от 30.12.2003 N 778-116 "Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге" планировка территории Санкт-Петербурга осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке частей территории Санкт-Петербурга, включающей проекты планировки территорий, проекты межевания территорий и градостроительные планы земельных участков. Планировка территорий производится в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга и Правилами застройки Санкт-Петербурга.

Статьей 23 указанного Закона определено, что виды использования объектов недвижимости и архитектурно-строительные параметры застройки устанавливаются временными регламентами застройки территорий в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и Генеральным планом Санкт-Петербурга в составе, определенном Градостроительным кодексом Российской Федерации для градостроительных регламентов территориальных зон в составе правил землепользования и застройки.

Из материалов дела следует, что спорная постройка возведена Обществом на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, в отношении которого распоряжением КГА от 11.08.2008 N 3048 утвержден градостроительный план N RU78164000-3586. В названном градостроительном плане указано, что градостроительный регламент земельного участка установлен в составе Временного регламента застройки ВРЗ-07/0691, утвержденного распоряжением КГА от 08.11.2007 N 3485.

При этом из утвержденного КГА градостроительного плана земельного участка N RU78164000-3586 следует, что на данном земельном участке допускается строительство малоэтажного блокированного жилого дома.

Вместе с тем в отзывах на исковое заявление и апелляционную жалобу КГА указывает, что спорный объект возведен Обществом в нарушение разрешенного вида использования земельного участка. При этом КГА не дает оценки соответствия утвержденного им градостроительного плана N RU78164000-3586 требованиям градостроительного законодательства, в том числе Временному регламенту застройки ВРЗ-07/0691.

В то же время Служба строительного надзора в отзывах на иск и на апелляционную жалобу указывает, что разрешение на строительство малоэтажного блокированного жилого дома N 78-15005420-2008 и на ввод объекта в эксплуатацию выданы Обществу в соответствии с действующим законодательством и на основании градостроительного плана земельного участка, согласно которому основным видом разрешенного использования земельного участка является размещение малоэтажного блокированного жилого дома.

Суд апелляционной инстанции сослался на статью 18 Приложения III к Закону Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", из которой следует, что в зоне Т1Ж1-2 (зона расположения участка Общества) допустимо возводить только индивидуальные (одноквартирные) жилые дома коттеджного типа.

Однако данный Закон принят и вступил в силу после утверждения градостроительного плана земельного участка и выдачи Обществу разрешения на строительство малоэтажного жилого блокированного дома, в связи с чем ссылки на его положения не могут служить обоснованием незаконности возведенной Обществом постройки.

Кроме того, в соответствии со статьей 10 данного Закона разрешения на строительство, выданные до вступления в силу утвержденных законом Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, действуют вплоть до их изменения, истечения сроков их действия или наступления иных обстоятельств, прекращающих их действие; указанные разрешения действуют также в случае продления сроков их действия или переоформления переуступки прав на строительство иным лицам в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, применительно к обстоятельствам настоящего дела возведенный Обществом объект может быть признан незаконной постройкой только в том случае, если градостроительный план земельного участка, и, следовательно, разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию выданы с нарушением действующего законодательства, в том числе при несоответствии их Временному регламенту застройки ВРЗ-07/0691, утвержденному распоряжением КГА от 08.11.2007 N 3485.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций данные обстоятельства не исследовались, в связи с чем выводы судов о том, что возведенная Обществом постройка является самовольной, не могут быть признаны обоснованными и соответствующими материалам дела.

Суд первой инстанции, признавая право собственности на возведенный Обществом объект как на самовольную постройку, расценил представленные в материалах дела разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию как достаточные доказательства отсутствия существенных нарушений градостроительных норм и правил.

Между тем, в случае если объект возведен на основании незаконно выданных градостроительного плана земельного участка, разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, данные разрешительные документы не могут служить достаточными доказательствами отсутствия существенных нарушений градостроительных норм и правил (в том числе правил о разрешенном использовании земельного участка) при возведении самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что спорный объект как самовольная постройка соответствует градостроительным нормам и правилам, не обоснованы. Также не обоснованы выводы суда первой инстанции о том, что спорная постройка не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, поскольку из материалов дела следует, что такие обстоятельства судом не устанавливались.

При таком положении решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом вышеизложенного установить, является ли возведенный Обществом объект самовольной постройкой. В связи с этим суду необходимо уточнить позиции КГА и Службы строительного надзора относительно соответствия закону утвержденного КГА градостроительного плана земельного участка и выданных Службой строительного надзора разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.

В случае признания спорного объекта самовольной постройкой вопрос о признании права собственности на нее должен быть решен с учетом разъяснений, данных в пунктах 22-31 Постановления Пленума ВАС РФ N 10/22, в том числе с выяснением обстоятельств, связанных с соблюдением при возведении постройки градостроительных норм и правил, а также с отсутствием нарушения прав и законных интересов других лиц.

Суду также необходимо уточнить существо заявленных Обществом требований, поскольку, несмотря на ссылку на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец указывает, что строительство велось в соответствии с требованиями градостроительного законодательства и на основании предусмотренной законом разрешительной документации. При этом в качестве обоснования нарушения своих прав Общество указывает на отказ Управления Росреестра зарегистрировать право собственности на возведенный объект недвижимого имущества, что предполагает иной способ защиты права, нежели иск о признании права собственности.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.12.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 по делу N А56-53455/2010 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

И.М. Стрелов

Судьи

А.В. Кадулин П.Ю. Константинов