Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 октября 2011 г. N Ф07-9520/11 по делу N А52-739/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Логилайн" Сурниной С.А. (доверенность от 11.01.2011), от открытого акционерного общества "Сбербанк России" Трусова С.В. (доверенность от 06.09.2011),

рассмотрев 17.10.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Логилайн" на решение Арбитражного суда Псковской области от 22.04.2011 (судья Рутковская Л.Г.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2011 (судьи Носач Е.В., Романова А.В., Шадрина А.Н.) по делу А52-739/2011,

установил

Открытое акционерное общество "Сбербанк России", место нахождения: 117997, Москва, ул. Вавилова, д. 19, ОГРН 1027700132195 (далее - Банк), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ремстрой-2" место нахождения: 180000, г. Псков, ул. Некрасова, д. 44, ОГРН 1026000966749 (далее - ООО "Ремстрой-2"), обществу с ограниченной ответственностью "Логилайн", место нахождения: 180680, г. Псков, ул. Леона Поземского, д. 121 А, ОГРН 1036000314459 (далее - ООО "Логилайн"), о признании недействительным договора от 13.11.2009 N 2Б/09 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Псков, ул. М. Горького, д. 2б, заключенного ООО "Ремстрой-2" и ООО "Логилайн".

Решением суда от 22.04.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.07.2011, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ООО "Логилайн" считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить судебные акты и принять новый - об отказе в иске. По мнению подателя жалобы, договор долевого участия в строительстве не может быть признан недействительным, поскольку является сделкой по распоряжению правом требования, а не сделкой по распоряжению объектом недвижимости. На дату подписания договора долевого участия в строительстве, обращает внимание податель жалобы, спорный жилой дом не являлся объектом недвижимости, следовательно, у Банка не возникло право залога на него. ООО "Логилайн" полагает, что имеющиеся в деле документы подтверждают согласие Банка на привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства и заключения с ними договоров долевого участия, в том числе спорного.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ООО "Логилайн" поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Банка возражал против ее удовлетворения.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ООО "Ремстрой-2", извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Ремстрой-2" являлось застройщиком жилого дома по адресу: г. Псков, ул. М. Горького, д. 2б на основании инвестиционного контракта от 28.10.2002 N Р-10/02 и договора от 04.11.2004 N 346 аренды земельного участка, заключенных с администрацией г. Пскова.

Банк (кредитор) и ООО "Ремстрой-2" (заемщик) заключили договор от 04.07.2008 N 8630-141508 об открытии невозобновляемой кредитной линии на сумму 115 000 000 руб. для финансирования строительства 2-го пускового комплекса жилых домов, находящихся по адресу: г. Псков, квартал, расположенный между ул. М. Горького и наб. р. Великой (ул. М. Горького, д. 2а, 2б, 2в), на срок по 20.06.2011.

В обеспечение исполнения обязательства заемщика Банк (залогодержатель) и ООО "Ремстрой-2" (залогодатель) заключили договор от 04.07.2008 N 8630-141508-08 залога имущественных прав, в соответствии с которым в залог переданы имущественные права (требования) ООО "Ремстрой-2" по инвестиционному контракту от 28.10.2002 N Р-10/02, а также договор от 11.07.2008 N 8630-141508-01 ипотеки права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Псков, ул. М. Горького, наб. р. Великой, с кадастровым номером 60:27:050207:13, предназначенного для строительства жилых домов, с согласия администрации г. Пскова.

Договор ипотеки зарегистрирован в установленном порядке.

ООО "Ремстрой-2" и ООО "Логилайн" (дольщик) заключили договор от 13.11.2009 N 2Б/09 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Псков, ул. М. Горького, д. 2б, при исполнении которого у последнего возникало право собственности на квартиры N 1, 2, 3, 4.

В соответствии с пунктами 3.1.2 и 3.1.7 договора залога имущественных прав от 04.07.2008 залогодатель обязался не совершать уступки, не отчуждать, не передавать в залог третьим лицам имущественные права по инвестиционному контракту от 28.10.2002.

Согласно пункту 4.1.1 договора ипотеки от 11.07.2008 последующий залог земельного участка без согласования залогодержателя не допускается. Залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: отчуждать и передавать в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.

В соответствии с пунктом 6.2.9 договора об открытии невозобновляемой кредитной линии от 04.07.2008 ООО "Ремстрой-2" обязалось осуществлять предварительное письменное согласование с Банком договоров, предметом которых являются площади строящихся жилых домов или права на них.

Истец, считая, что ответчики заключили договор долевого участия в строительстве от 13.11.2009 N 2Б/09 с нарушением ограничений, установленных названными договорами, - без согласия залогодержателя, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, поскольку счел требование Банка законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, поручительством, залогом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 64 Закона N 102-ФЗ).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (пункт 1 статьи 37 Закона N 102-ФЗ).

Статьей 39 Закона N 102-ФЗ предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пункта 1 статьи 37 названного Закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В силу прямых указаний, содержащихся в статье 39 Закона N 102-ФЗ и пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

Суды установили, что кредит был предоставлен Банком заемщику-застройщику для строительства жилых домов с обеспечением исполнения обязательств залогом.

Договорами залога имущественных прав от 04.07.2008, ипотеки от 11.07.2008, об открытии невозобновляемой кредитной линии от 04.07.2008 установлен запрет на совершение залогодателем без согласия залогодержателя сделок, влекущих возникновение прав третьих лиц на предметы залога.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В связи с государственной регистрацией 23.11.2009 спорного договора долевого участия от 13.11.2009 произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при заключении договора долевого участия от 13.11.2009 согласие Банка получено не было, поскольку установили, что представленные ООО "Ремстрой-2" в материалы дела письма Банка не являются надлежащим его согласием на совершение конкретной сделки отчуждения предмета залога.

Суды также пришли к выводу, что застройщик, получив согласие Банка, мог привлечь дольщиков на сумму, не превышающую в общей сумме с заемными средствами сметную стоимость строительства, и обеспечить исполнение своих обязательств перед Банком. Однако ООО "Ремстрой-2" нарушены условия принятых на себя обязательств перед Банком.

В нарушение пункта 6.2.9 договора об открытии невозобновляемой кредитной линии от 04.07.2008 ООО "Ремстрой-2" не представило на предварительное письменное согласование договор, предметом которого являются имущественные права, и реализовало права на строящиеся квартиры N 1, 2, 3, 4 в доме N 2б по договору долевого участия в строительстве без согласования с Банком; застройщик не перечислил денежные средства, полученные от реализации квартир в счет погашения кредита, тем самым нарушив права Банка.

Отклоняется судом кассационной инстанции довод ООО "Логилайн" о том, что согласие Банка на заключение договора подтверждается имеющимися в материалах дела письмами от 10.09.2008 N 03-2899, 03-2899-1, следовательно, у судов имелись основания для применения положений части 6 статьи 13 Закона N 214-ФЗ.

Данные доказательства были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций.

В данном случае, суды пришли к правильному выводу о том, что имущество, находящееся в залоге у Банка, могло быть передано в залог ООО "Логилайн" как участнику долевого строительства при согласии Банка. В материалах дела нет сведений о том, что непосредственно до либо после заключения спорного договора от Банка получено такое согласие, письма Банка от 10.09.2008 N 03-2899, 03-2899-1 не являются согласием на совершение спорной сделки. Кроме того, в случаях, предусмотренных частями 6 и 7 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего дело. Кассационная инстанция согласно части 2 статьи 287 названного Кодекса не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

При таком положении доводы кассационной жалобы, направленные на установление иных обстоятельств дела и переоценку доказательств и выводов судов, не могут быть приняты.

Ссылка подателя жалобы на то, что 21.04.2011 произведена государственная регистрация права собственности ООО "Логилайн" на жилой дом N 2б по ул. М. Горького в г. Пскове не имеет значения к рассмотренному требованию.

Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для их отмены. При указанных обстоятельствах судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Псковской области от 22.04.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2011 по делу А52-739/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Логилайн" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина А.В. Кадулин