Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2011 г. N 14АП-3766/11

г. Вологда

20 июля 2011 г.

Дело N А52-739/2011

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конановой Е.И.,

при участии от открытого акционерного общества "Сбербанк России" Трусова С.В. по доверенности от 18.10.2010 N 01-1/278-1038, от общества с ограниченной ответственностью "Логилайн" Сурниной С.А. по доверенности от 11.01.2011 N 1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Логилайн" на решение Арбитражного суда Псковской области от 22 апреля 2011 года по делу N А52-739/2011 (судья Рутковская Л.Г.),

установил

открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России", Банк) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ремстрой-2" (далее - ООО "Ремстрой-2"), обществу с ограниченной ответственностью "Логилайн" (далее - ООО "Логилайн") о признании недействительным договора от 13.11.2009 N 2Б/09 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Псков, ул. М. Горького, д. 2Б, заключенного ООО "Ремстрой-2" и ООО "Логилайн".

Решением суда от 22.04.2011 договор от 13.11.2008 N 2Б/09 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Псков, ул. М. Горького, д. 2Б, заключенный ООО "Ремстрой-2" и ООО "Логилайн", признан недействительным. С ООО "Логилайн" и ООО "Ремстрой-2" взыскано по 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины с каждого в пользу ОАО "Сбербанк России".

ООО "Логилайн" с решением не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт. Податель жалобы полагает, что выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Считает, что Банк в заявлении от 14.08.2011 N 03-2364 выразил свое согласие на совершение сделки, в связи с этим суд неправомерно указал на отсутствие согласия Банка на отчуждение предмета залога. Право залога, возникшее на основании закона и договора с Банком, прекратило свое существование 28.02.2011 в связи с исполнением застройщиком - ООО "Ремстрой-2" обязательств по передаче объектов долевого участия в строительстве. Право собственности на объекты долевого строительства у ООО "Логилайн" возникло 21.04.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 60АЖ N 750034. Также судом не применены к спорным правоотношениям нормы закона об участии в долевом строительстве, подлежащие применению. ООО "Ремстрой-2" были проведены все необходимые согласования для совершения сделки долевого участия в строительстве жилого дома N 2Б. Кроме того, судом нарушены нормы материального права, поскольку выводы суда противоречат нормам гражданского законодательства. Заключение договора долевого участия в строительстве является сделкой по распоряжению правами требования, а не сделкой по распоряжению объектом недвижимости, в связи с этим она не может быть признана недействительной как совершенная без согласия залогодержателя.

Представитель ООО "Логилайн" в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Банк в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда принятым в соответствии с нормами действующего законодательства, просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Представитель Банка в судебном заседании доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, поддержал.

ООО "Ремстрой-2" в пояснениях на апелляционную жалобу считает решение суда законным и обоснованным, а жалобу ООО "Логилайн" не подлежащей удовлетворению, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу просит рассмотреть в отсутствие его представителя.

Апелляционная жалоба рассмотрена без участия ООО "Ремстрой-2" в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав представителей Банка и ООО "Логилайн", исследовав доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 04.07.08 Банк и ООО "Ремстрой-2" заключили договор N 8630-141508 об открытии невозобновляемой кредитной линии в сумме 115 000 000 руб. для финансирования строительства 2-го пускового комплекса жилых домов, находящихся по адресу: г. Псков, квартал, расположенный между ул. М. Горького и набережной р. Великой (М. Горького, д. 2а, д. 2б, д. 2в), на срок по 20.06.2011.

В обеспечение исполнения обязательства заёмщика 11.07.2008 сторонами заключён договор ипотеки N 8630-141508-01 права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Псков, ул. М. Горького, набережная р. Великой, с кадастровым номером 60:27:050207:13, предназначенного для строительства жилых домов, с согласия уполномоченного собственника - муниципального образования, зарегистрированный в установленном порядке, и 04.07.2008 сторонами заключён договор залога имущественных прав N 8630-141508-08, в соответствии с которым в залог переданы права ООО "Ремстрой-2" на строящиеся площади в доме N 2Б, квартиры N 1, 2, 3, 4.

ООО "Ремстрой-2" и ООО "Логилайн" 13.11.2009 заключили договор N 2Б/09 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Псков, ул. М. Горького, д. 2б квартиры N 1, 2, 3, 4.

В соответствии с пунктом 3.1.2 договора залога залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: продажа, мена, дарение и др., до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.

Истец, считая, что ответчики заключили договор долевого участия в строительстве N 2Б/09 без согласования с ним, обратился в суд с иском о признании данного договора недействительным.

Суд первой инстанции исковые требования признал обоснованными и подлежащими удовлетворению. Арбитражный апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласен.

В силу части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не отдельные объекты долевого строительства, каковыми признаются жилые или нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участникам долевого строительства (статья 2 Закона).

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Таким образом, право собственности залогодателя на недвижимость, обремененное ипотекой, ограничивается правом владения и пользования.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя (пункт 1 статьи 37 Закона N 102-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона N 102-ФЗ по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки.

Закон N 102-ФЗ (абзац третий пункта 2 статьи 9) также предусматривает, что, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

При этом пунктом 1 статьи 64 названного Закона установлено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Как следует из пункта 1 статьи 37 Закона N 102-ФЗ, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Статьей 39 Закона N 102-ФЗ предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В силу прямого указания статьи 39, пункта 3 статьи 43 Закона N 102-ФЗ и пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", разъяснившего применение названных норм, отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

Из материалов дела следует, что ООО "Ремстрой-2", заключив с ООО "Логилайн" договор N 2Б/09 долевого участия в строительстве жилого дома, не согласовало с Банком возможность совершения данной сделки, что свидетельствует о нарушении ООО "Ремстрой" пункта 6.2.9 кредитного договора от 04.07.2008 N 8630-141508. Кроме того, денежные средства, полученные от реализации квартир, не перечислены ООО "Ремстрой-2" в счет погашения кредита, а задолженность перед Банком по кредитному договору составила 87 832 924 руб. 14 коп.

Определением Арбитражного суда Псковской области от 25.01.2011 по делу N А52-4503/2010 в отношении ООО "Ремстрой-2" возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) и введена процедура наблюдения.

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Это обязательство считается исполненным с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.

Залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства. Предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

Полученным кредитом застройщик планировал распорядиться для осуществления строительства; получив согласие истца, он мог привлечь дольщиков и обеспечить исполнение своих обязательств перед Банком. При этом застройщик вправе был привлекать дольщиков на сумму, не превышающую в общей сумме с заёмными средствами сметную стоимость строительства.

Однако ООО "Ремстрой-2" нарушены условия договора ипотеки, в связи с чем удовлетворение заявленных Банком требований арбитражный апелляционный суд считает правомерным.

На момент подписания договора от 18.12.2006 уступаемая доля была обременена залогом на основании договора залога доли в уставном капитале от 03.11.2005 N 305/2, заключенного Банком и Мартышевым С.В. Согласно пункту 3.1.1 договора залогодатель обязался не совершать уступку предмета залога, а также не распоряжаться иным образом без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Представленные ООО "Ремстрой-2" в материалы дела письма Банка не являются надлежащим его согласием на совершение конкретной сделки отчуждения предмета залога, а лишь свидетельствуют о согласии Банка на последующий залог и удовлетворение его требований, обеспеченных залогом.

Доводы подателя жалобы о непривлечении к участию в деле Управления Федеральной регистрационной службы по Псковской области признаются несостоятельными, так как оно не является заинтересованным лицом в совершении оспариваемой сделки.

Исследование представленных сторонами доказательств произведено арбитражным судом должным образом, выводы о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Псковской области от 22 апреля 2011 года по делу N А52-739/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Логилайн" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Носач

Судьи

А.В. Романова А.Н. Шадрина