Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 ноября 2011 г. N Ф07-9955/11 по делу N А05-10519/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Архремстрой-Север" директора Паламара Т.И. (протокол от 15.01.2010 N 2), от мэрии города Архангельска Доценко Н.А. (доверенность от 26.08.2011),

рассмотрев 09.11.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Архремстрой-Север" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 20.05.2011 (судья Шашков А.Х.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2011 (судьи Елагина О.К., Моисеева И.Н., Рогатенко Л.Н.) по делу N А05-10519/2010,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Архремстрой-Север", место нахождения: 163000, г. Архангельск, Ленинградский пр., д. 30, ОГРН 1022900536152 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к мэрии города Архангельска, место нахождения: 163000, г. Архангельск, пл. В.И. Ленина, д. 5, ОГРН 1022900509521 (далее - Мэрия), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи здания гаражей на 8 автомашин площадью 350,2 кв.м с условным номером 29:22:000000:0000:11:401:002:000173220 с правом аренды на 49 лет земельного участка площадью 398 кв.м с кадастровым номером 29:22:050407:0052 по адресу: г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, Ломоносовский пр., д. 30, стр. 1, выкупаемого в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемых помещений, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), и просил изложить пункты 1.2 и 5.2 договора в предложенной им редакции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Ореховский Владимир Юрьевич, место регистрации: 162020, г. Архангельск, ул. Маяковского, д. 25, кв. 213, ОГРНИП 307290132600025.

Решением от 20.05.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.08.2011, пункт 1.2 договора купли-продажи муниципального имущества изложен в следующей редакции: "Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта, составленному независимым оценщиком, общая цена продажи арендуемого имущества и права аренды земельного участка (далее - объект) составляет 3 042 000 рублей без учета НДС, в том числе:

п. 1.2.1. Цена продажи арендуемого имущества - 2 869 000 рублей.

п. 1.2.2. Цена продажи права аренды земельного участка - 173 000 рублей".

Пункт 5.2 договора принят в следующей редакции: "За нарушение срока внесения платежа Покупатель несет ответственность в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации".

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает податель жалобы, данные отчета от 06.06.2010 N 3/31-1-3, выполненного предпринимателем Ореховским В.Ю. по заказу Мэрии, опровергаются как отчетом от 15.07.2010 N 39-10, составленным по заказу Общества индивидуальным предпринимателем Лабудиным Б.В., так и заключением от 16.03.2011 N 134-7/11 эксперта общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт - Северо-Запад", которым проведена экспертиза на основании определения суда первой инстанции от 23.11.2010 по настоящему делу; при наличии сомнений судам надлежало назначить повторную или дополнительную экспертизу.

В отзывах на кассационную жалобу Мэрия и Ореховский В.Ю. просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель Мэрии против удовлетворения жалобы возражал.

Ореховский В.Ю. о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 01.05.2006 муниципальное образование "Город Архангельск" (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор N 907 аренды нежилых помещений площадью 350,2 кв.м, составляющих отдельно стоящее здание гаража по адресу: г. Архангельск, Ломоносовский пр., д. 30.

Распоряжением Мэрии от 21.06.2010 N 1087р "О приватизации муниципального имущества по пр. Ленинградскому, 30, стр. 1" на основании заявления Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение названных нежилых помещений и заключение договора купли-продажи здания гаражей по цене, равной 2 869 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС), и цене продажи права аренды земельного участка в размере 173 000 руб.

Мэрия 23.06.2010 направила Обществу проект договора купли-продажи муниципальных нежилых помещений, согласно пункту 1.2 которого общая цена муниципального имущества составляет 3 042 000 руб. без учета НДС, в том числе: цена продажи арендуемого имущества - 2 869 000 руб. (пункт 1.2.1 договора) и цена продажи права аренды земельного участка - 173 000 руб. (пункт 1.2.2 договора). В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения платежа покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 2.2 договора, включая дату погашения просроченной задолженности. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в пункте 2.3 договора.

Не согласившись с проектом договора, Общество направило в адрес Мэрии протокол разногласий от 15.07.2010, согласно которому цена имущества составляет 693 000 руб., в том числе цена продажи арендуемого имущества - 520 000 руб., цена продажи права аренды земельного участка - 173 000 руб. Пункт 5.2 изложен в следующей редакции: "За нарушение срока внесения платежа Покупатель несет ответственность в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Письмом от 12.08.2010 N 003-07/1483 Мэрия отклонила протокол разногласий и указала, что на основании пункта 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ истец утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Ссылаясь на отсутствие соглашения по существенным условиям договора, Общество в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды установили стоимость выкупаемого имущества в размере 3 042 000 руб. (без учета НДС) на основании отчета N 3/31-1-3 и приняли пункт 5.2 договора в редакции истца.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По заданию Мэрии эксперт Ореховский В.Ю. составил отчет N 3/31-1-3, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 29.04.2010 определена в размере 3 042 000 руб. (без учета НДС).

Не согласившись с величиной рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, Общество заказало проведение оценки предпринимателю Лабудину Б.В., согласно отчету N 39-10 которого рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 14.07.2010 составила 520 000 руб.

Принимая во внимание наличие двух отчетов, суд первой инстанции по ходатайству истца в целях установления рыночной цены недвижимого имущества, а также проверки соответствия отчета N 3/31-1-3 Закону N 135-ФЗ назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт - Северо-Запад" Харченко Валерию Борисовичу.

Согласно заключению Харченко В.Б. N 134-7/11 отчет N 3/31-1-3 не соответствует Закону N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и иным нормативным актам; рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 29.04.2010 составляет 878 980 руб. (без учета НДС).

При исследовании заключения эксперта N 134-7/11 суды пришли к выводу, что оно содержит ряд недостатков. Как указали суды, в нарушение пункта 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, информация, использованная при проведении данной оценки, не соответствует действительности и не подтверждена документально; экспертом нарушены требования пункта 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254; при проведении оценки эксперт пользовался данными отчета N 3/31-1-3 без осмотра самого объекта оценки; рассчитывая стоимость объекта оценки затратным подходом, эксперт не учел территориальный коэффициент; стоимость объекта оценки, определенная с помощью сравнительного подхода, не подкреплена расчетами; в нарушение пункта 20 ФСО N 1 при определении рыночной цены объекта эксперт не использовал доходный подход в связи с отсутствием информации.

При этом суды не приняли выводы эксперта, изложенные в заключении N 134-7/11, о несоответствии отчета N 3/31-1-3 Закону N 135-ФЗ как не обоснованные и документально не подтвержденные.

Изучив представленный в материалы дела отчет N 39-10, суды указали на его недостоверность в части определения рыночной стоимости спорного объекта. При этом суды исходили из того, что с учетом места расположения объекта оценки, его назначения и площади (2-этажный гараж на 8 машин со складским помещением и мастерской) рыночная цена объекта подобного назначения (цена гаража на 1 машину и машино-место) не может быть принята в качестве доказательства цены спорного здания.

Проанализировав отчет N 3/31-1-3, суды пришли к выводу о том, что он соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а определенная им рыночная стоимость является наиболее достоверной.

Таким образом, оценив с соблюдением статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суды признали величину рыночной стоимости объекта, определенную в отчете N 3/31-1-3, обоснованной и посчитали, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 3 042 000 руб. (без учета НДС).

Довод жалобы о том, что судам следовало назначить повторную или дополнительную экспертизу, отклоняется кассационной инстанцией.

Из протокола судебного заседания от 13.05.2011 следует, что представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизы. Апелляционный суд отклонил аналогичное ходатайство истца на основании статьи 87 и пункта 3 статьи 268 АПК РФ.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Архангельской области от 20.05.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2011 по делу N А05-10519/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Архремстрой-Север" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

А.В. Кадулин И.В. Сергеева