Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 декабря 2011 г. N Ф07-298/11 по делу N А66-4160/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 1 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Грачевой И.Л.,

при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Салтыковой А.И (доверенность от 22.11.2011 N 193), от общества с ограниченной ответственностью "Пилот-Медиа" Кожуховского А.А. (доверенность от 23.05.2011),

рассмотрев 24.11.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 20.06.2011 (судья Головина Т.И.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2011 (судьи Елагина О.К., Моисеева М.С., Смирнов В.И.) по делу N А66-4160/2010,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Пилот-Медиа", ОГРН 1026900564404 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кедрову Андрею Владимировичу, ОГРНИП 305690109400130, и Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - Департамент), в котором просило:

- признать недостоверным (недействительным) отчет независимого оценщика Кедрова А.В. от 25.03.2010 N 136-03-кн о рыночной стоимости нежилого помещения, расположенному по адресу: Тверская область, город Тверь, бульвар Радищева, дом 29, кадастровый номер 69:40:04:00:066:0039:1/013124/37:10004/В (далее - нежилое помещение),

- определить достоверную величину рыночной стоимости указанного нежилого помещения, обязательную для Департамента при совершении сделки - договора купли-продажи вышеуказанного помещения с истцом,

- обязать ответчика в течение 10 календарных дней направить истцу, подписанный со своей стороны договор купли-продажи нежилого помещения по цене, соответствующей указанной стоимости, со всеми необходимыми приложениями.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена общественная организация "Тверское региональное отделение Российского общества оценщиков", ОГРН 1026900000918 (далее - "Тверское отделение РОО").

Решением от 20.06.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.08.2011, признан недостоверным (недействительным) отчет независимого оценщика Кедрова А.В. от 25.03.2010 N 136-03-кн о рыночной стоимости нежилого помещения, определена достоверная величина рыночной стоимости нежилого помещения, обязательная для Департамента при совершении сделки - договора купли-продажи с истцом в размере 10 608 408 руб. 18 коп.; на Департамент возложена обязанность в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу направить истцу, подписанный со своей стороны договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной судом со всеми необходимыми приложениями; с Кедрова А.В. и Департамента в пользу Общества взыскано по 10 000 руб. в счет возмещения судебных расходов на проведение судебной экспертизы и по 4000 руб. в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе Департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые по делу судебные акты отменить, в иске отказать. По мнению подателя жалобы, суд необоснованно определил стоимость нежилого помещения на основании отчета об оценки, выполненного Чихачевым А.А., так как указанный отчет не соответствует требованиям законодательства.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Кедров А.В. и "Тверское отделение РОО" о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора аренды от 04.11.2004 N 2624 с дополнительными соглашениями арендует нежилое помещение общей площадью 244,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Тверь, бульвар Радищева, д. 29, принадлежащее муниципальному образованию город Тверь.

30.12.2009 Общество обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.

На основании заказа Департамента Кедровым А.В. был подготовлен отчет от 25.03.2010 N 136-03-кн о рыночной стоимости нежилого помещения (далее отчет N 136-03-кн). В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость нежилого помещения на 25.03.2010 составляет 15 180 000 руб. (включая налог на добавленную стоимость).

Департамент направил в адрес Общества проект договора купли-продажи нежилого помещения и график оплаты в рассрочку. В соответствии с пунктом 1.2 проекта указанного договора цена помещения составляет 15 180 000 руб. (включая налог на добавленную стоимость).

Не согласившись с результатом проведенной Кедровым А.В. оценки нежилого помещения и считая, что в договоре установлена завышенная стоимость объекта недвижимости, а также что установленная в договоре площадь помещения не соответствует техническому паспорту объекта недвижимости от 29.04.2010, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что оспариваемый отчет Кедрова А.В. не отвечает признаку достоверности как по форме, так и по содержанию. Недостоверность отчета свидетельствует о недостоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Поскольку между сторонами имеется спор относительно величины рыночной стоимости нежилого помещения, суд определением от 02.12.2010 назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и экспертизы" (далее - ООО "АНОиЭ") Чихачеву Александру Алексеевичу. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что общая площадь спорного нежилого помещения составляет 244,5 кв.м и, учитывая возможность самостоятельного определения выкупной стоимости нежилого помещения, руководствуясь отчетом эксперта Чихачева А.А., суд определил цену объекта в размере 10 608 408 руб. 18 коп.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты надлежит оставить без изменения.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном указанным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По заданию Департамента эксперт Кедров А.В. составил отчет N 136-03-кн, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на 25.03.2010 составляет 15 180 000 руб. (включая налог на добавленную стоимость).

В ходе рассмотрения настоящего дела суд первой инстанции в целях установления рыночной цены недвижимого имущества, а также проверки соответствия отчета N 136-03-кн законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки по ходатайству истца назначил независимую судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "АНОиЭ" Чихачеву А.А.

Согласно заключению эксперта Чихачева А.А. рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 25.03.2010 составляет 9 758 000 руб. (с учетом НДС). Рыночная стоимость рассчитаны экспертом исходя из фактической площади помещения 224,9 кв. м

Экспертом установлены недостатки отчета N 136-03-кн, которые привели к завышению рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем сделан вывод о том, что результаты оценки в целом следует признать недостоверными.

Всесторонне и объективно оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали отчет N 136-03-кн недостоверным (недействительным).

При исследовании заключения эксперта Чихачева А.А. и подготовленного им отчета от 18.01.2011 N 255 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (далее отчет N 255) суды пришли к выводу, что отчет выполнен с соблюдением законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а определенная в нем рыночная стоимость нежилого помещения является достоверной.

Оценив с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суды признали величину рыночной стоимости объекта, определенную в соответствии с отчетом N 225 обоснованной. Учитывая, что рыночная стоимость нежилого помещения определена из расчета его фактической площади 224,9 кв.м, а суды пришли к выводу о том, что предметом договора купли-продажи является помещение общей площадью 244,5 кв.м, суды произвели перерасчет рыночной стоимости исходя из данных отчета N 225 и определили рыночную стоимость помещения в размере 10 608 408 руб. 18 коп.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения норм материального и процессуального права судами первой и апелляционной инстанций, а также соответствия их выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ).

Исследовав материалы дела, кассационная инстанция считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций, положенные в основу обжалуемых судебных актов, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы жалобы основаны на неверном толковании норм права и направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ не относится к полномочиям кассационной инстанции.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, отсутствуют основания для отмены обжалуемых судебных актов, установленные статьей 288 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 20.06.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2011 по делу N А66-4160/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Т.С. Гафиатуллина И.Л. Грачева