Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 декабря 2011 г. N Ф07-359/11 по делу N А52-4453/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

рассмотрев 07.12.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки на решение Арбитражного суда Псковской области от 16.05.2011 (судья Жупанова Л.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2011 (судьи Рогатенко Л.Н., Елагина О.К., Моисеева И.Н.) по делу N А52-4453/2010,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Салон красоты", место нахождения: 182100, Псковская обл., г. Великие Луки, пр. Гагарина, д. 36, ОГРН 1026000905842 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к Комитету по экономическим и имущественным отношениям администрации города Великие Луки, в настоящее время именуемого Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки, место нахождения: 182113, Псковская обл., г. Великие Луки, пр. Ленина, д. 24, ОГРН 1026000903136 (далее - Комитет), об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 1001 площадью 79,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Великие Луки, пр. Гагарина, д. 36, по цене 2 613 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) с условием рассрочки платежа на три года.

Определением от 03.12.2010 к участию в деле на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее - АПК РФ) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Великолукская городская Дума, место нахождения: 182113, Псковская обл., г. Великие Луки, пр. Ленина, д. 24 (далее - Дума).

Определением от 16.02.2011 Дума исключена из числа третьих лиц и по правилам статьи 46 АПК РФ привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Определением от 23.03.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен оценщик общества с ограниченной ответственностью "Бюро Оценки" Пырх Ольга Анатольевна.

Впоследствии истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил требования и просил обязать Думу принять решение о приватизации арендуемого нежилого помещения по цене 2 164 406 руб. 78 коп. без учета НДС с рассрочкой платежа на три года и обязать Комитет направить в адрес Общества проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения на аналогичных условиях. Уточнение требований принято судом.

Решением от 16.05.2011 заявление удовлетворено.

Постановлением апелляционного суда от 08.09.2011 решение от 16.05.2011 изменено. Абзац первый резолютивной части дополнен словами: "в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу", абзац второй резолютивной части - словами: "в десятидневный срок с момента исполнения действий, изложенных в абзаце первом резолютивной части решения суда".

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение норм процессуального и материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит принятые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, решение Думы от 18.03.2011 N 18 не признано незаконным и является действующим; удовлетворив требование Общества, суды допустили юридическую возможность существования двух противоречащих друг другу муниципальных правовых актов; в силу конституционного принципа разделения властей суд не вправе обязывать орган местного самоуправления принять тот или иной правовой акт; оснований для назначения судебной экспертизы по настоящему делу не имелось; установление рыночной стоимости спорного имущества на 11.05.2010 и обязание Комитета продать помещение в 2011 году нарушают права муниципального образования.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 29.12.2000 заключили договор N 413 аренды нежилого помещения общей площадью 81,3 кв.м, расположенного по адресу: Псковская обл., г. Великие Луки, пр. Гагарина, д. 36, для оказания косметических услуг населению на срок с 01.01.2001 по 31.12.2003.

По акту передачи нежилого помещения (строения) в аренду от 29.12.2000 имущество передано Обществу.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись об аренде недвижимого имущества.

Впоследствии стороны заключили договоры от 30.12.2003 N Д-10, от 23.03.2009 N 217 и от 30.03.2010 N 116. Площадь передаваемого помещения уточнена до 79,7 кв.м.

Общество 11.03.2010 обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право арендатора - субъекта малого (среднего) предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в собственность в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Псковской области от 13.10.2010 по делу N А52-3170/2010 признано незаконным бездействие Комитета, выразившееся в непринятии решения по заявлению Общества от 11.03.2010 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, ссылаясь на то, что является арендатором нежилого помещения с 2000 года, отвечает требованиям, предъявляемым Законом N 159-ФЗ, выразило свое волеизъявление на приватизацию помещения, в связи с чем ответчики обязаны совершить действия, предусмотренные названным Законом.

Суды обеих инстанций пришли к выводу о наличии у Общества преимущественного права на приобретение арендуемого помещения и установили стоимость выкупаемого имущества в размере 2 164 406 руб. 78 коп. на основании независимой судебной экспертизы.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления от 08.09.2011.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда. Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суды установили, что между сторонами возникли разногласия в части условия о стоимости продаваемого имущества.

По заданию Комитета 08.02.2011 общество с ограниченной ответственностью "Бюро оценки" составило отчет N 215-08-10, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта определена в размере 3 411 300 руб.

Не согласившись с величиной рыночной стоимости помещений, определенной оценщиком по заявке Комитета, Общество ходатайствовало о назначении независимой судебной экспертизы.

В целях установления рыночной цены недвижимого имущества, а также проверки соответствия отчета N 215-08-10 Закону N 135-ФЗ суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Торгово-промышленной палаты Псковской области Василевской Н.А.

Согласно отчету об оценке от 13.04.2011 N 190 рыночная стоимость объекта оценки на 11.05.2010 с учетом НДС составляет 2 554 000 руб.; отчет N 215-08-10 не соответствует Закону N 135-ФЗ и стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности; его нельзя рекомендовать для принятия решений, связанных с реализацией полномочий собственника муниципального имущества.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ отчет N 190 и пояснения эксперта, суды признали указанную в нем величину стоимости объекта оценки достоверной и возложили на Думу обязанность принять решение о приватизации арендуемого истцом нежилого помещения на условиях Общества.

При этом суды пришли к выводу, что отчет N 215-08-10 содержит ряд недостатков и не может быть рекомендован для совершения сделки.

Суд первой инстанции также учел сопоставимость рыночной стоимости спорного объекта, определенной оценщиком по поручению Комитета 28.12.2009, с ценой, установленной в ходе проведения судебной экспертизы.

Как указали суды, определение стоимости объекта оценки на 11.05.2010 не противоречит положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ и соответствует пункту 3 статьи 9 этого же Закона. Возложение судами на ответчиков обязанности по совершению определенных действий согласуется с нормами материального и процессуального права. Принятие Думой в период рассмотрения настоящего дела решения от 18.03.2011 N 18 "Об утверждении условий приватизации муниципального нежилого помещения по пр. Гагарина, д. 36" не препятствует суду изменить условие приватизации, установив иную цену спорного имущества. Обязав Думу принять решение о приватизации спорного объекта на других условиях, суды фактически признали неправомерность принятого Думой 18.03.2011 акта в части оценки спорного имущества. Как правильно указал апелляционный суд, в силу статьи 16 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда является обязательным, в том числе для органов местного самоуправления.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2011 по делу N А52-4453/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева