Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 декабря 2011 г. N Ф07-7/11 по делу N А05-2585/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от администрации муниципального образования "Повракульское" Климовой Н.А. (доверенность от 24.05.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14.07.2011 (судья Быстров И.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2011 (судьи Тарасова О.А., Виноградова Т.В., Ралько О.Б.) по делу N А05-2585/2011,

установил

Администрация муниципального образования "Повракульское", ОГРН 1052930018680, место нахождения: Архангельская обл., Приморский р-н, д. Повракульская, ул. 70 лет Октября, д. 8 (далее - Администрация), и открытое акционерное общество "Трест Севдревстрой", ОГРН 1022900526340, место нахождения: г. Архангельск, Ленинградский пр., д. 159 (далее - Трест), обратились в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление Росреестра) о признании не соответствующим Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) и незаконным решения Управления Росреестра от 02.03.2011 N 16-11/3580 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, МО "Уемское", пос. Уемский, Заводская ул., д. 11, кв. 16; обязании Управления Росреестра зарегистрировать право собственности муниципального образования "Повракульское" (далее - МО "Повракульское") на данную квартиру. Делу, возбужденному на основании указанного заявления, присвоен N А05-2585/2011.

С аналогичными заявлениями Администрация и Трест обратились в отношении квартир N 60 (дело N А05-2587/2011); N 4 (дело N А05-2586/2011); N 45 (дело N А05-2584/2011); N 13 (дело N А05-2583/2011); N 7 (дело N А05-2582/2011); N 72 (дело N А05-2581/2011); N 50 (дело N А05-2578/2011).

Определением от 28.04.2011 дела N А05-2585/2011, А05-2578/2011, А05-2581/2011, А05-2582/2011, А05-2583/2011, А05-2584/2011, А05-2586/2011, А05-2587/2011 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу N А05-2585/2011.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Завод химических реагентов", ОГРН 1022900529596, место нахождения: г. Архангельск, Талажское ш., д. 23 (далее - Объединение).

Решением от 14.07.2011 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2011 названное решение оставлено без изменения.

Управление Росреестра в кассационной жалобе просит отменить данные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, суд неправомерно оценил муниципальные контракты как договоры купли-продажи, поскольку предметом муниципальных контрактов является инвестиционная деятельность; Трест, не будучи на момент заключения контрактов собственником квартир, был не вправе распоряжаться ими; в нарушение пунктов 5, 6, 7 статьи 20.1 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Закон о Фонде) муниципальными контрактами предусматривалась оплата за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд) уже построенных квартир.

Администрация в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что условия муниципальных контрактов соответствуют условиям договора купли-продажи; Трест был уполномочен на продажу квартир; нормы Закона о Фонде при заключении муниципальных контрактов не нарушены; в настоящее время квартиры распределены между нуждающимися семьями и заселены на основании договоров социального найма.

В судебном заседании представитель Администрации против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Министерство строительства Архангельской области, администрация муниципального образования "Приморский муниципальный район" и Администрация заключили соглашение от 25.06.2010 N 44/2010 об осуществлении совместных действий по использованию средств областного бюджета (субсидий) и Фонда, предоставляемых на долевое финансирование мероприятий по приобретению помещений в многоквартирных домах для расселения многоквартирных домов, признанных до 01.01.2007 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации, а именно по приобретению жилых помещений у застройщика в построенном (строящемся) им многоквартирном жилом доме в пос. Уемский.

Трест и Объединение заключили договор от 15.06.2010 о совместной инвестиционной деятельности, направленной на достройку восьми квартир (N 4, 7, 13, 16, 45, 50, 60, 72), расположенных по адресу: Архангельская обл., МО "Уемское", пос. Уемский, Заводская ул., д. 11, их последующую реализацию. По условиям договора Объединение предоставляет квартиры, а Трест выполняет работы по ремонту квартир, оказывает услуги по поиску покупателей, заключает, исполняет и сопровождает сделки по реализации квартир. Часть денежных средств от реализации квартир получает Трест, а остальные денежные средства за минусом этой суммы поступают Объединению.

Объединение выдало Тресту доверенность от 19.07.2010 N 84 на представление его интересов по всем вопросам, связанным с реализацией восьми перечисленных выше квартир с правом участия в конкурсах и торгах, заключения сделок по отчуждению квартир.

Тресту выдано разрешение от 30.12.2008 N 3 на ввод в эксплуатацию 90-квартирного жилого дома по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, пос. Уемский, Заводская ул., д. 11.

В соответствии с протоколом от 06.08.2010 N 2010.02723МА-1/1 о признании несостоявшимся аукциона в связи с принятием решения о допуске к участию в аукционе и признании участником аукциона только одного участника Администрация (муниципальный заказчик) и Трест (застройщик) заключили муниципальные контракты от 17.08.2010 N 11 (по лоту N 8), N 10 (по лоту N 7), N 5 (по лоту N 2), N 8 (по лоту N 5), N 9 (по лоту N 6), N 6 (по лоту N 3), N 4 (по лоту N 1) с дополнительным соглашением от 22.10.2010 к нему, N 7 (по лоту N 4) на приобретение жилых помещений с характеристиками, указанными в приложении N 1 к контрактам, под наименованием и в количестве, указанных в приложении N 2, по цене, определенной в пункте 3.1 контрактов.

Согласно пункту 3.2 контрактов оплата квартир производится муниципальным заказчиком за счет средств Фонда, а также средств областного и местного бюджетов.

На момент подписания муниципальных контрактов право собственности на квартиры было зарегистрировано за Объединением.

Заявлением от 06.12.2010 Объединение одобрило действия Треста по заключению муниципальных контрактов, а также выдало Тресту нотариально удостоверенную доверенность от 06.12.2010 на право распоряжения восемью спорными квартирами, включая право на заключение сделок по отчуждению этих квартир, в том числе в рамках реализации положений Закона о Фонде.

По актам приема-передачи от 20.12.2010 застройщик передал муниципальному заказчику квартиры N 16, 60, 4, 45, 13, 7, 72, 50 в доме N 11 по Заводской ул. в пос. Уемском Приморского р-на Архангельской обл.

24.01.2011 произведена государственная регистрация права собственности Треста на квартиры.

После этого, 27.01.2011 Администрация и Трест обратились в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности на квартиры на основании муниципальных контрактов от 17.08.2010.

Сообщениями от 02.03.2011 N 16-11/3580, 16-11/3576, 16-11/3577, 16-11/3581, 16-11/3579, 16-11/3578, 16-11/3583, 16-11/3582 Управление Росреестра уведомило заявителей об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на квартиры на основании абзацев 4, 6, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации по следующим причинам: предметом муниципальных контрактов является инвестиционная деятельность по завершению строительства жилого помещения в достраиваемом объекте, однако данный дом уже введен в эксплуатацию; в нарушение пунктов 5, 7 статьи 20.1 Закона о Фонде за счет средств Фонда производится оплата квартир, уже завершенных строительством; квартиры обременены правом собственности иного правообладателя - не Треста.

Администрация и Трест, считая, что муниципальные контракты заключены в соответствии с действующим законодательством и оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с этими контрактами не имелось, обратились в арбитражный суд с соответствующими заявлениями.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно абзацам 4, 6, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Исходя из статей 8, 131, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 17 Закона о государственной регистрации основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служат договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В данном случае в качестве правоустанавливающих документов заявителями были представлены муниципальные контракты от 17.08.2010.

По мнению регистрирующего органа, муниципальные контракты не соответствуют действующему законодательству, поскольку представляют собой договоры, связанные с осуществлением инвестиционной деятельности, однако заключены в отношении уже построенных квартир, которые не могут являться предметом такой деятельности.

Проанализировав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данных контрактов, а также установив с учетом объяснений заявителей действительную волю сторон, суды правомерно посчитали, что муниципальные контракты фактически представляют собой договоры купли-продажи, и при их заключении воля сторон была направлена на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений в доме, введенном в эксплуатацию. Судами обоснованно принято во внимание, что наличие в контрактах отдельных условий, касающихся приобретения квартир в строящихся домах, объяснялось тем, что при подготовке аукциона планировалось приобретать квартиры как в строящихся, так и в уже построенных домах, поэтому в аукционной документации и, в частности, в проекте контракта, предусматривались условия, обеспечивающие возможность реализации обоих вариантов, а при подписании контрактов по результатам аукциона стороны были не вправе изменять условия проекта. В подписанных Администрацией и Трестом муниципальных контрактах содержатся все существенные условия договора продажи недвижимости, в связи с чем эти контракты правомерно квалифицированы судом как заключенные в соответствии с параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка Управления Росреестра на отсутствие у Треста полномочий по заключению контрактов, поскольку на тот момент право собственности на квартиры было зарегистрировано за другим лицом, также правомерно признана судами необоснованной. При подписании контрактов Трест действовал в рамках договора от 15.06.2010 о совместной инвестиционной деятельности, на основании доверенности от 19.07.2010 N 84, а на момент передачи квартир по актам от 20.12.2010 - доверенности от 06.12.2010. Действия Треста, связанные с заключением муниципальных контрактов, были одобрены Объединением путем оформления заявления от 06.12.2010. Пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность заключения договора купли-продажи имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем. На момент обращения в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности на основании муниципальных контрактов право собственности Треста на квартиры было зарегистрировано.

В части порядка оплаты приобретаемых квартир суд также правомерно признал условия контрактов соответствующими положениям Закона о Фонде с учетом статьи 4 Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ, согласно которой финансовая поддержка за счет средств Фонда предоставляется муниципальным образованиям на приобретение у застройщиков жилых помещений в многоквартирных домах, в том числе в строящихся.

Таким образом, судебные инстанции, придя к правильным выводам об отсутствии препятствий в государственной регистрации перехода к муниципальному образованию права собственности на квартиры в соответствии с представленными муниципальными контрактами и о незаконности оспариваемых отказов, правомерно удовлетворили заявленные требования.

Доводы подателя жалобы аналогичны тем, которые приводились Управлением Росреестра в судах первой и апелляционной инстанций, надлежащим образом исследованы судами и обоснованно отклонены.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Архангельской области от 14.07.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2011 по делу N А05-2585/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева А.В. Кадулин