Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 декабря 2011 г. N Ф07-763/11 по делу N А56-47207/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 29.12.2010 N 36337-42), от общества с ограниченной ответственностью "СВ-Консалт" Торчинского Э.Э. (доверенность от 03.06.2011 N 22/2011),

рассмотрев 22.12.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 (судьи Старовойтова О.Р., Мельникова Н.А., Полубехина Н.С.) по делу N А56-47207/2010,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СВ-Консалт", ОГРН 1047855029056 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании недействительным инвестиционного договора от 01.07.2008 N 00-(И)006091 в части положений Графика перечисления денежных средств (приложение N 5 к договору) и об обязании КУГИ заключить дополнительное соглашение к инвестиционному договору от 01.07.2008 N 00-(И)006091, изменяющее график перечисления денежных средств, в редакции истца.

Решением от 14.06.2011 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 16.09.2011 решение от 14.06.2011 изменено. Суд обязал КУГИ заключить с Обществом дополнительное соглашение к инвестиционному договору от 01.07.2008 N 00-(И)006091, изменяющее график перечисления денежных средств, в редакции Общества.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить постановление апелляционного суда от 16.09.2011, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, отсутствуют основания для внесения изменений в инвестиционный договор в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) поскольку обязанность по осуществлению мероприятий, направленных на перебазирование пользователей помещений возложена на ООО "СВ-Консалт", таким образом, обязанность по освобождению помещений возложена не на КУГИ, а на инвестора. Объект передан инвестору на основании акта приема-передачи от 01.07.2008 в состоянии не препятствующему осуществлению инвестиционного проекта. Также, ООО "СВ-Консалт" не доказало существенных нарушений инвестиционного договора со стороны КУГИ. Наличие действующего договора безвозмездного пользования между КУГИ и открытым акционерным обществом "Издательство детской литературы "Детгиз" (далее - ОАО "ДЕТГИЗ") нельзя рассматривать в качестве существенного нарушения со стороны КУГИ, поскольку он не препятствует реализации инвестиционного проекта.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Постановлением Правительства Санкт-Петербург от 18.03.2008 N 282 (далее - Постановление от 18.03.2008 N 282) Обществу в целях осуществления реконструкции под гостиничный комплекс со встроенным паркингом предоставлено здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 78, литера А, кадастровый номер 78:31:1624Б:10:27 (далее - здание). В соответствии с пунктом 3 указанного Постановления на КУГИ возложена обязанность расторгнуть в установленном порядке все имеющиеся договоры аренды в отношении здания и заключить с Обществом инвестиционный договор.

На основании Постановления от 18.03.2008 N 282 КУГИ и Общество заключили инвестиционный договор от 01.07.2008 N 00-(И)006091 (далее - инвестиционный договор), предметом которого является осуществление инвестиционного проекта по проектированию и осуществление работ по приспособлению для современного использования (реконструкции) здания.

Сроки реализации инвестиционного проекта установлены с 01.07.2008 по 31.03.2011 (пункт 5 инвестиционного договора).

В соответствии с пунктом 4.1 инвестиционного договора сумма денежных средств, подлежащая перечислению в бюджет Санкт-Петербурга, составляет 132 700 000 руб. График платежей установлен приложением N 5 к договору и предусматривает перечисление указанной суммы равными платежами в период с 01.07.2008 по 31.03.2011.

Согласно пункту 7.3 инвестиционного договора инвестор обязуется до начала осуществления работ по приспособлению объекта для современного использования (реконструкции) при содействии КУГИ осуществить мероприятия, направленные на перебазирование пользователей помещений в здании.

В соответствии с письмом КУГИ от 10.07.2009 N 6080, направленным в адрес ООО "СВ-Консалт", по сделкам, имеющим государственную регистрацию, кроме договора безвозмездного пользования с ОАО "ДЕТГИЗ" и Центральным отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФМС) произведена государственная регистрация прекращения договорных отношений.

Однако, как подтверждается материалами дела, и установлено судами, на дату обращения ООО "СВ-Консалт" в арбитражный суд помещения здания фактически продолжают занимать ОАО "ДЕТГИЗ", УФМС, общественный фонд "Возрождение Ислама, исламской культуры и мусульманских традиций в Санкт-Петербурге", Управление по развитию садоводства и огородничества Санкт-Петербурга, Межрегиональная общественная организация "Союз садоводов".

В связи с невозможностью осуществления реконструкции здания, поскольку помещения продолжают занимать ссудополучатели и бывшие арендаторы, Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 01.02.2011 N 130 "О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 18.03.2008 N 282" (далее - Постановление от 01.02.2011 N 130) увеличены сроки осуществления работ по приспособлению здания для современного использования (реконструкции) под гостиничный комплекс со встроенным паркингом. Указанные работы инвестор обязан завершить в июне 2016 года.

Кроме того, пунктом 3.2 Постановления от 01.02.2011 N 130 внесены изменения в инвестиционные условия предоставления здания для реконструкции, согласно которым на Общество возложена обязанность осуществить ремонт помещений по адресу: Санкт-Петербург, ул. Фурштатская, д. 21, литера В, для перебазирования ОАО "ДЕТГИЗ".

Постановлением от 01.02.2011 N 130 на КУГИ также возложена обязанность внести соответствующие изменения в инвестиционный договор.

Считая, что нарушение сроков строительства было вызвано ненадлежащим исполнением КУГИ своих обязательств по инвестиционному договору, и установленный договором график осуществления платежей по договору приведет к несоразмерным убыткам истца, ООО "СВ-Консалт" обратилось в суд с указанными требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что истец не представил доказательств, свидетельствующих о недействительности спорных положений инвестиционного договора, а также не доказал наличие у КУГИ обязанности заключить дополнительное соглашение в редакции истца на основании статей 421 и 445 ГК РФ.

Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд, согласился с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствуют основания для признания недействительным инвестиционного договора в части графика перечисления денежных средств на основании статьи 179 ГК РФ. Вместе с тем апелляционный суд сделал вывод о наличии предусмотренных статьей 450 ГК РФ оснований для внесения изменений в график перечисления денежных средств, поскольку невозможность приступить к осуществлению инвестиционного проекта была связана с фактическим использованием объекта третьими лицами, что следует расценивать как ненадлежащее исполнение КУГИ своей обязанности по пункту 6.1.1 инвестиционного договора, то есть существенное нарушение его условий.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 3 Постановления от 18.03.2008 N 282 на КУГИ возложена обязанность расторгнуть в установленном порядке все имеющиеся в отношении здания договоры.

Возложение указанной обязанности подразумевает не только документальное расторжение договоров - совершение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды, но и фактическое освобождение помещений от занимающих их лиц.

Нахождение третьих лиц в помещениях здания объективно препятствует осуществлению реконструкции такого здания. Невозможность исполнения инвестором обязательств по инвестиционному договору в связи с нахождением в здании ссудополучателей и бывших арендаторов подтверждается также принятием Постановления от 01.02.2011 N 130, которым урегулирован вопрос освобождения помещений, занимаемых ОАО "ДЕТГИЗ", и увеличением в связи с этим срока реконструкции здания. Таким образом, органы власти Санкт-Петербурга, уполномоченные решать вопросы предоставления здания для реконструкции, фактически признали невозможность реализации инвестиционного проекта на прежних условиях и выразили согласие на их соответствующее изменение.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, о том, что инвестиционный договор подлежит изменению в части переноса сроков осуществления платежей инвестором.

Кроме того, следует отметить, что порядок осуществления платежей по инвестиционным договорам в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, регламентирован Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 "О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с Законом Санкт-Петербурга "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции".

В соответствии с пунктом 1.1 указанного Постановления инвестор вправе выбрать порядок выплаты денежных средств, предусмотренных инвестиционным договором:

- либо единовременно в месячный срок с момента заключения договора,

- либо поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала, в течение срока проектирования и строительства (реконструкции), указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга о предоставлении объекта недвижимости целевым назначением.

Анализ положений инвестиционного договора позволяет сделать вывод, что инвестор выбрал второй вариант выплаты денежных средств.

Учитывая, что на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 01.02.2011 N 130 строительные работы по реконструкции здания должны быть завершены в июне 2016 года, то и выплата денежных средств может осуществляться поквартально в течение всего срока строительства.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования ООО "СВ-Консалт" об изменении графика перечисления денежных средств.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что при принятии обжалуемого постановления нормы права применены судом правильно, и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 по делу N А56-47207/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева