Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 декабря 2011 г. N Ф07-677/11 по делу N А56-14993/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Суриной В.А. (доверенность от 01.08.2011 N 19617-42), от закрытого акционерного общества "Трест Ленгазтеплострой" Ефимовой Г.Р. (доверенность от 26.04.2011 N 100), Наумовой О.В. (доверенность от 30.05.2011 N 133),

рассмотрев 22.12.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Трест Ленгазтеплострой" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2011 (судья Филиппов А.Е.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2011 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А56-14993/2011,

установил

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный, 6-ой подъезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Трест Ленгазтеплострой", место нахождения: 197022, Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 40, лит. А, ОГРН 1027806857044 (далее - Общество), о взыскании 890 594 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате за период с 06.07.2009 по 06.03.2011 и 453 095 руб. 46 коп. пеней за просрочку платежа по состоянию на 10.03.2011 по договору от 12.01.2001 N 12/ЗД-00710 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Яковлевский пер., д. 2.

Решением от 06.07.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 06.10.2011, иск удовлетворен в части взыскания 880 024 руб. 39 коп. задолженности и 447 061 руб. 33 коп. пеней, в удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, считая решение и постановление ошибочными, просит их отменить и в удовлетворении требований Комитета отказать. Общество оспаривает изменение Комитетом в одностороннем порядке размера арендной платы по договору согласно уведомлению от 12.08.2009 N 2611-18, ссылаясь на отсутствие его государственной регистрации и доказательств отправки заказным письмом в адрес арендатора. Общество считает расчет задолженности неверным, а взысканную сумму пеней несоразмерной последствиям нарушения обязательства. Общество полагает необходимым внести изменения в пункт 1.1 договора путем заключения дополнительного соглашения с его государственной регистрацией, поскольку помещение 7Н в здании, расположенном на арендуемом земельном участке, перешло в собственность иного лица с 26.02.2009.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы жалобы, а представитель Комитета просил оставить ее без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и акционерное общество закрытого типа "Ленгазтеплострой" (правопредшественник Общества; арендатор) заключили договор от 12.01.2001 N 12/ЗД-00710 аренды земельного участка площадью 1702 кв.м, с кадастровым номером 78:7619А:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Яковлевский пер., д. 2 (зона 5), под жилой дом, сроком действия до 13.05.2046.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 12.03.2001.

Размер арендной платы и порядок ее внесения установлены разделом 3 договора.

Дополнительным соглашением от 09.06.2005 N 3 стороны внесли изменения в пункт 3.6 договора, установив, что в случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации или Санкт-Петербурга, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Уведомлением от 12.08.2009 N 2611-18 Комитет известил Общество об изменении арендной платы с 07.07.2009 на основании пункта 3.6 договора, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2004 N 1561 "О методиках определения арендной платы за земельные участки" (далее - постановление N 1561) и ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 07.07.2009, составленную государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" 05.08.2009 регистрационный N 22442Б-09/1.

Размер квартальной арендной платы в соответствии с указанным уведомлением составил 4434,78 условных единиц.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 05.10.2010 Общество является собственником нежилых помещений общей площадью 5481,5 кв.м, номера на поэтажном плане 1Н-6Н, 8Н-12Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Яковлевский пер., д. 2, лит. А.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.05.2011 на нежилое помещение 7Н по указанному адресу 26.02.2009 зарегистрировано право собственности Александрова Н.Н. и прекращено право Общества.

В материалы дела представлена справка Московского районного отдела Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 06.06.2011 N 14.1347 о размере доли земельного участка, приходящейся на ответчика, доля составила 1688/1702.

Ссылаясь на неисполнение Обществом в полном объеме обязанности по внесению арендной платы с учетом уведомления от 12.08.2009 N 2611-18, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования, поскольку пришел к выводу о том, что арендная плата подлежит уплате исходя из размера доли земельного участка, пропорциональной площади помещений, находящихся в собственности Общества. Суд не усмотрел оснований для уменьшения суммы договорной неустойки, сославшись на рекомендации, изложенные в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 2.20 Методики определения арендной платы за земельные участки, утвержденной постановлением N 1561, если земельный участок используется по двум и более функциям, то расчет арендной платы производится после обращения заинтересованных лиц на основании результатов инвентаризации земельного участка по функциональному использованию, проведенной отделом землеустройства государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

Как установлено судами, исходя из данных инвентаризации по состоянию на 07.07.2009, спорный земельный участок используется по 7 функциям.

Суды первой и апелляционной инстанций признали, что в договоре аренды предусмотрено изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в результате изменения вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка; пункт 3.6 в редакции дополнительного соглашения от 09.06.2005 N 3). Суды при этом отметили, что изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

По мнению Общества, увеличение размера арендной платы подлежало оформлению в порядке государственной регистрации изменений условий договора. Суды признали этот довод необоснованным.

В соответствии с пунктом 6.2 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случая, установленного пунктом 3.6 договора.

Арендодатель с учетом изменения функционального использования земельного участка по результатам его инвентаризации уведомил Общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.

При таких обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.

Установив факт наличия задолженности по договору за спорный период, и проверив расчет взыскиваемых сумм, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 ГК РФ, частично удовлетворили заявленные требования.

При исчислении суммы задолженности суды учли долю земельного участка, соответствующую доле в праве собственности Общества на здание, расположенное на арендуемом земельном участке, отказав истцу в остальной части требования.

Довод подателя жалобы о не направлении уведомления Обществу заказным письмом не может быть принят. Условиями договора аренды предусмотрено, что новый размер арендной платы за землю определяется в соответствующем уведомлении арендодателя, при этом доказательством извещения может быть отметка о получении уведомления на самом письме.

Таким образом, доводы подателя жалобы о нарушении порядка изменения арендодателем условий договора, касающихся размера арендной платы, подлежат отклонению.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств.

Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

В данном случае суды первой и апелляционной инстанций, оценивая возможность снижения размера взыскиваемой неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела, пришли к выводу об отсутствии оснований для применения статьи 333 ГК РФ, поскольку ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Доводы жалобы в этой части направлены на переоценку выводов судов, поэтому не могут быть приняты.

Изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, оснований для их отмены либо изменения по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2011 по делу N А56-14993/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Трест Ленгазтеплострой" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина Г.М. Рудницкий