Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 декабря 2011 г. N Ф07-733/11 по делу N А42-784/2011

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 ноября 2012 г. N Ф07-733/11 по делу N А42-784/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севзаптехпром" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 23.05.2011 (судья Востряков К.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2011 (судьи Серикова И.А., Желтянникова В.И., Полубехина Н.С.) по делу N А42-784/2011,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Севзаптехпром", место нахождения: 183031, Мурманская обл., г. Мурманск, ул. Свердлова, д. 40, корп. 5, кв. 26, ОГРН 1045100177264 (далее - ООО "Севзаптехпром"), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области со следующими требованиями:

- признать незаконным как противоречащее статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации бездействие Министерства имущественных отношений Мурманской области, место нахождения: 183025, Мурманская обл., г. Мурманск, ул. Тарана, д. 25, ОГРН 1025100866768 (далее - Министерство имущественных отношений), выразившееся в непринятии решения о предоставлении заявителю в аренду земельного участка площадью 10 102 кв.м с кадастровым номером 51:20:001311:0005, расположенного по адресу: Мурманская обл., г. Мурманск, Кольский пр., на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежащий ООО "Севзаптехпром";

- обязать Министерство имущественных отношений в месячный срок со дня вступления в силу решения суда заключить с заявителем договор аренды названного земельного участка "пропорционально его доле недвижимости путем совершения юридически значимых действий, предусмотренных пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "РРТ-Мурманск", место нахождения: 183038, Мурманская область, г. Мурманск, ул. Героев Рыбачьего, д. 46, оф. 7, ОГРН 1085190001159 (далее - ООО "РРТ-Мурманск"); Министерство строительства и территориального развития Мурманской области, место нахождения: 183006, г. Мурманск, ул. С. Перовской, д. 2 (далее - Министерство строительства); Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации Мурманской области, место нахождения: 183038, г. Мурманск, ул. К. Маркса, д. 3, ОГРН 10251008337080; правительство Мурманской области, место нахождения: 183006, г. Мурманск, пр. Ленина, д. 75.

Решением от 23.05.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.09.2011, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе ООО "Севзаптехпром", ссылаясь на нарушение судами норм процессуального и материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, просит отменить решение и постановление, удовлетворить заявление или направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в другом судебном составе.

Податель жалобы ссылается на следующее: суды пришли к неправильным выводам о том, что спорный участок не может быть предоставлен заявителю в аренду в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и что заявитель имеет право на получение земельного участка для завершения строительства объекта только в порядке статьи 30 того же Кодекса; суды неверно сослались на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, поскольку в данном постановлении сформулирована правовая позиция, касающаяся возможности приобретения земельного участка под не завершенным строительством объектом в собственность, в то время как заявитель просит предоставить ему участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора; суды не учли, что ООО "Севзаптехпром" обратилось в Министерство имущественных отношений с заявлением о предоставлении спорного участка в аренду еще до того, как были изменены его площадь и кадастровый номер; оспариваемое бездействие нарушает право заявителя на завершение строительства, поскольку в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок.

В отзывах на кассационную жалобу ООО "РРТ-Мурманск" и Министерство имущественных отношений просят оставить в силе принятые по делу судебные акты, считая их законными и обоснованными.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Мурманской области от 29.09.2009 по делу N А42-4532/2009 признано право собственности ООО "Севзаптехпром" на не завершенное строительством сооружение - площадку промежуточного склада с ограждением площадью застройки 2614 кв.м протяженностью 84 м степенью готовности 90%, расположенную по адресу: Мурманская обл., г. Мурманск, Кольский пр., 194 м на юго-запад от дома N 230, на земельном участке с кадастровым номером 51:20:001311:0005.

На основании указанного решения 25.09.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сделана запись о праве собственности ООО "Севзаптехпром" на названный объект (свидетельство от 25.11.2009 серии 51-АВ 153273).

Арбитражным судом при рассмотрении дела N А42-4532/2009 установлены следующие обстоятельства. Земельный участок с кадастровым номером 51:20:001311:0005 постановлением администрации города Мурманска от 21.03.2005 N 223 был предоставлен ООО "Севзаптехпром" в аренду на период завершения строительства автозаправочной станции с гаражом и стоянками автотранспорта. На основании названного постановления с ООО "Севзаптехпром" в период с 2005 по 2007 год ежегодно заключались договоры аренды указанного участка. На данном участке имелся не завершенный строительством объект - "автозаправочная станция с гаражами и стоянками автотранспорта" (далее - АЗС) общей площадью 545 кв.м, в отношении которого в ЕГРП 07.02.2005 внесена запись о праве собственности ООО "Севзаптехпром". В стройгенплан объекта - АЗС включена площадка промежуточного складирования, технический учет которой выполнен отдельно от АЗС.

В дальнейшем ООО "Севзаптехпром" продало не завершенный строительством объект - АЗС обществу с ограниченной ответственностью "Мурманплат", которое в свою очередь продало его Сухову Сергею Владимировичу.

На основании распоряжения правительства Мурманской области от 07.05.2008 N 164-рп Департамент имущественных отношений Мурманской области (правопредшественник Министерства имущественных отношений; далее - Департамент) 21.05.2008 заключил с Суховым С.В. договор N 187 аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:001311:0005 на срок по 07.05.2011 в целях завершения строительства АЗС. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В кадастровом паспорте этого участка указано, что он находится в государственной собственности, относится к категории земель населенных пунктов, имеет площадь 10 102 кв.м и вид разрешенного использования для строительства автозаправочной станции и стоянки автотранспорта.

В связи с переходом права собственности на АЗС от Сухова С.В. к ООО "РРТ-Мурманск" по договору купли-продажи от 23.05.2008 Департамент, Сухов С.В. и ООО "РРТ-Мурманск" заключили 02.06.2008 дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 21.05.2008 N 187 о переходе прав и обязанностей арендатора к новому собственнику не завершенной строительством АЗС.

ООО "Севзаптехпром" 17.12.2009 обратилось в Министерство строительства с просьбой проверить распоряжение правительства Мурманской области от 07.05.2008 N 164-РП на предмет соответствия действующему законодательству, а также предоставить ему в аренду земельный участок с кадастровым номером 51:20:001311:0005, ссылаясь на то, что на этом участке находится принадлежащий ему объект недвижимости.

Министерство строительства передало указанное заявление в Министерство имущественных отношений, которое наделено правом распоряжаться земельными участками, принадлежащими Мурманской области.

Министерство имущественных отношений подготовило и направило 02.04.2010 в адрес заявителя для согласования дополнительное соглашение о присоединении к договору аренды от 21.05.2008 N 187, а также рекомендовало ООО "Севзаптехпром" заключить с ООО "РРТ-Мурманск" соглашение об определении долей в праве пользования земельным участком.

ООО "Севзаптехпром" подписало дополнительное соглашение о присоединении к договору аренды от 21.05.2008 N 187 и возвратило его в адрес Министерства имущественных отношений. Между тем ООО "РРТ-Мурманск" отказалось согласовать названное соглашение.

ООО "Севзаптехпром", ссылаясь на то, что Министерство имущественных отношений в дальнейшем не осуществило никаких действий по предоставлению ему в аренду испрашиваемого земельного участка, обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд. Заявитель указал на следующее: поскольку на земельном участке с кадастровым номером 51:20:001311:0005 находятся два объекта незавершенного строительства, принадлежащие разным юридическим лицам, эти лица имеют право в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации получить данный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с целью завершения строительства своих объектов.

В силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Требование о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух обстоятельств: несоответствия оспариваемого решения и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушении данным решением и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Суды обеих инстанций пришли к выводу об отсутствии предусмотренных названными нормами права оснований для признания оспариваемого бездействия незаконным и отказали в удовлетворении заявления.

Суды исходили из следующего. Заявитель выбрал ненадлежащий способ защиты права. В связи с тем, что объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию, применение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении таких объектов исключается. Заявитель имеет право на получение земельного участка для строительства в порядке статьи 30 того же Кодекса с проведением работ по формированию земельного участка, поскольку объект недвижимости, принадлежащий заявителю, не входит в единый комплекс с АЗС. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 51:20:001311:0005, который заявитель просит предоставить в аренду, снят с кадастрового учета.

Кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанции неправильно применили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение, сооружение и объект незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства. На основании статьи 55 того же Кодекса право на их использование возникает после ввода в эксплуатацию. По правилам статьи 51 названного Кодекса для получения разрешения на строительство (на завершение строительства) необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором такой объект расположен.

Особенность правового статуса объекта незавершенного строительства обусловлена тем, что он находится на этапе строительства, до завершения которого не может быть введен в эксплуатацию и использован в качестве здания, строения, сооружения, поэтому земельный участок, занятый таким объектом, не может быть предоставлен в собственность по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а подлежит передаче собственнику такого объекта в аренду для завершения строительства в порядке, предусмотренном названной статьей.

Ошибочна ссылка судов обеих инстанций на постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, поскольку в данном постановлении сделан вывод о невозможности предоставления земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, в собственность по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно материалам дела на земельном участке общей площадью 10 102 кв.м с кадастровым номером 51:20:001311:0005, переданном в 2008 году в аренду ООО "РРТ-Мурманск" для завершения строительства, расположены как объект незавершенного строительства - АЗС (площадью 545 кв.м), принадлежащий на праве собственности арендатору, так и объект незавершенного строительства - площадка промежуточного склада с ограждением (площадью 2614 кв.м), принадлежащий на праве собственности ООО "Севзаптехпром". Причем право собственности ООО "Севзаптехпром" признано вступившим в законную силу решением арбитражного суда и зарегистрировано в установленном порядке.

В том случае, если названный участок является неделимым, ООО "Севзаптехпром" с учетом приведенных норм законодательства имеет право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При таком положении неверен вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Севзаптехпром" следовало обратиться в Министерство имущественных отношений с заявлением о предоставлении ему земельного участка для строительства по правилам статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей порядок предоставления для строительства земельных участков, которые не застроены и ни за кем не закреплены, по процедуре предварительного согласования места размещения объекта с выбором участка для строительства, его формированием либо на торгах.

Как видно из заявления и из кассационной жалобы, по сути ООО "Севзаптехпром" просило обязать Министерство имущественных отношений принять решение о предоставлении участка с кадастровым номером 51:20:001311:0005, на котором расположен принадлежащий ему объект незавершенного строительства, в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора путем присоединения к договору аренды, заключенному с ООО "РРТ-Мурманск". В нарушение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации Министерство имущественных отношений в течение длительного времени не приняло решения ни о предоставлении названного участка в аренду, ни об отказе в таком предоставлении.

То обстоятельство, что в период рассмотрения настоящего спора указанный участок был снят с кадастрового учета в связи с формированием на его базе нового участка с кадастровым номером 51:51:20:001311:0077, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного ООО "Севзаптехпром" требования. Для решения вопроса о возможности удовлетворения такого требования необходимо установить, является ли земельный участок, на котором находится объект заявителя, неделимым или есть возможность его разделить.

Между тем суды не проверили, делим ли земельный участок, имеющий в настоящее время кадастровый номер 51: 51:20:001311:0077, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий заявителю.

Таким образом, обжалуемые судебные акты следует отменить, а дело передать на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить, делим ли земельный участок, на котором находится принадлежащий заявителю объект незавершенного строительства; если делим, то имеются ли у собственников, расположенных на нем объектов, намерения по его разделу; с учетом установленных обстоятельств предложить ООО "Севзаптехпром" уточнить заявленные требования и разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Мурманской области от 23.05.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2011 по делу N А42-784/2011 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина