Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 января 2012 г. N Ф07-968/11 по делу N А56-28083/2010

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Константинова П.Ю.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Транзит-Нева" Лебедевой М.Е. (доверенность от 14.07.2011 N 4/11), от закрытого акционерного общества "Рубин" Силинг З.М. (доверенность от 16.01.2012 N 14а), Баларевой М.В. (доверенность от 16.12.2011),

рассмотрев 19.01.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Транзит-Нева" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2011 по делу N А56-28083/2010 (судьи Барканова Я.В., Горбик В.М., Серикова И.А.),

установил

Закрытое акционерное общество "Рубин", место нахождения: 196105, Санкт-Петербург, Благодатная ул., д. 71, ОГРН 1027804880245 (далее - ЗАО "Рубин"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Транзит-Нева", место нахождения: 196247, Санкт-Петербург, ул. Димитрова, д. 15, корп. 2, кв. 6, ОГРН 1027807993180 (далее - ООО "Транзит-Нева"), о расторжении договора аренды от 03.02.2003 N 1.

Решением суда от 02.06.2011 (судья Савина Е.В.) в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 29.09.2011 решение суда от 02.06.2011 отменено, иск удовлетворен, договор аренды от 03.02.2003 N 1 расторгнут, распределены судебные расходы.

В кассационной жалобе ООО "Транзит-Нева", считая, что постановление вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит постановление от 29.09.2011 отменить, а решение от 02.06.2011 оставить в силе. По мнению подателя жалобы, апелляционный суд не учел, что грузовой лифт возведен с согласия собственника и деформирующего влияния на здание не оказывает; пристройка, объединившая здание с гаражом, не является капитальным сооружением и не изменяет внешние границы здания, ее возведение не может нарушать права и законные интересы собственника здания; истцом не доказано, что пристройка возведена ответчиком. ООО "Транзит-Нева" считает, что достаточных доказательств существенного нарушения им условий договора аренды и оснований для его расторжения не имеется.

В судебном заседании представитель ООО "Транзит-Нева" поддержал доводы жалобы, а представители ЗАО "Рубин" просили оставить ее без удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Рубин" (арендодатель) и ООО "Транзит-Нева" (арендатор) заключили договор от 03.02.2003 N 1 аренды нежилого здания с кадастровым номером 78:7547:0:171, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Краснопутиловская ул., д. 76, лит. А, 3 эт., общей площадью 1173,6 кв.м, под торговый центр.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Арендованное здание передано ООО "Транзит-Нева" по акту приема-передачи от 05.02.2003.

Указанное здание принадлежит арендодателю на праве частной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.01.2001 серии 78-ВЛ N 566229.

Пунктом 3.2 (с учетом дополнительного соглашения от 12.04.2004) общий срок действия договора составляет десять лет. Начало срока действия - 03.02.2003, окончание - 02.02.2013.

Согласно пунктам 4.4 - 4.5 договора арендатор обязан, в частности, соблюдать правила пожарной безопасности, правила пользования электроприборами, отраслевые нормы и правила, установленные действующим законодательством в отношении деятельности, осуществляемой арендатором в здании; поддерживать здание в технически исправном состоянии, своевременно и за свой счет производить текущий и косметический ремонт.

Согласно пункту 4.6 договора арендатор обязался не производить в здании без письменного согласия арендодателя неотъемлемых улучшений, перепланировки и переоборудования.

Пунктом 4.7 договора установлено, что все согласованные с арендодателем перепланировки и переоборудование арендатор обязуется выполнять с соблюдением требований Госсанэпиднадзора, УГПС и иных отраслевых норм и правил, при этом получение согласований по перепланировке и переоборудованию здания и внесение изменений в поэтажный план осуществляются арендатором за свой счет и своими силами.

Арендатор обязан в течение двух недель после получения новой технической документации на здание передать арендодателю ее копию, оригиналы всей технической документации, оформленной в период действия договора аренды, подлежат передаче арендодателю по окончании срока аренды (пункт 4.9 договора).

Пунктом 5.5 договора стороны предусмотрели право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае значительного ухудшения технического состояния здания по вине арендатора.

ЗАО "Рубин" в письмах от 14.07.2009 N 011/714, от 15.07.2009 N 012/715, от 31.07.2009 N 014/731, от 26.08.2009 N 011/826, указав на выявленное несоответствие здания техническому паспорту от 2007 года, предложило ООО "Транзит-Нева" представить документы, касающиеся возведения шахты грузового лифта, пристройки со стороны гаража, перепланировки помещений третьего этажа здания. Письмом от 08.02.2010 N 009/208 ЗАО "Рубин" предложило арендатору устранить допущенные нарушения условий договора, представить разрешительную и техническую документацию, либо ликвидировать результаты незаконной перепланировки. В связи с отказом ООО "Транзит-Нева" выполнить указанные требования ЗАО "Рубин" направило ему письмо от 12.03.2010 N 001/123 с предложением расторгнуть договор аренды от 03.02.2003 N 1.

Отказ ООО "Транзит-Нева" от расторжения договора послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению истца, арендатор нарушил условия договора, установив без разработки проектно-сметной документации и оформления разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию после реконструкции здания грузовой лифт с его торца, а также возведя пристройку для проведения погрузо-разгрузочных работ, объединившую здание с гаражом, расположенным по тому же адресу под литерой Б, разместив снаружи в нарушение правил пожарной безопасности электроустановки, предназначенные для использования внутри здания.

В соответствии с определением суда первой инстанции от 25.10.2010 проведена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой получено заключение эксперта.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, поскольку не усмотрел в действиях ответчика существенного ухудшения арендованного имущества, и, как следствие, не нашел оснований для расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, посчитав доказанными наличие оснований для досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 и со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Кассационная инстанция считает выводы апелляционного суда правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя перечислены в статье 619 ГК РФ.

В силу пункта 1 и 2 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обжалуемое постановление основано на материалах дела, подтверждающих факт реконструкции ответчиком здания путем возведения с торца здания грузового лифта (опорная металлоконструкция с грузовой платформой ОМ-089.000.00ПС) без разработки проекта, получения разрешительной документации на реконструкцию здания; электроустановки, расположенные в пристройке для погрузо-разгрузочных работ, а именно электрообогреватель, расположенный над входом, светильник и клеммная коробка, а также иные приборы установлены с нарушением правил устройства электроустановок; электросети и сети видеонаблюдения здания частично не имеют труб и коробов, что не соответствует строительным правилам.

Отклоняя доводы ответчика о наличии спорной пристройки на момент передачи здания в аренду, апелляционный суд сослался на акт приема-передачи от 05.02.2003, указав, что в нем отсутствуют сведения о каких-либо пристройках к зданию.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что заключением эксперта констатировано ухудшение состояние здания, выразившееся в признании здания "ограниченно работоспособным" вследствие имеющихся не заделанных трещин на облицовочной части наружной стены здания, а также отсутствия проектной документации с конструктивным расчетом выполненной реконструкции здания и не устраненных нарушений электрической системы.

Апелляционный суд, основываясь на заключении эксперта, пришел к выводу о том, что выполнение работ по реконструкции здания и работ по возведению пристройки без проекта, обосновывающего допустимость использованных материалов и методов ведения работ, нарушает права собственника здания и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанные обстоятельства позволили апелляционному суду сделать вывод о существенном нарушении ответчиком условий договора (пункты 4.4, 4.5, 4.6, 4.7), повлекшим ухудшение состояния арендованного имущества, что является основанием для его расторжения.

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 АПК РФ является компетенцией суда, рассматривающего дело.

У суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ не имеется оснований для переоценки установленных по делу обстоятельств и имеющихся в деле доказательств.

Доводы кассационной жалобы, направленные на установление иных обстоятельств дела и переоценку исследованных доказательств, не могут быть приняты.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что суд апелляционной инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права и не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2011 по делу N А56-28083/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Транзит-Нева" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина П.Ю. Константинов