Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 января 2012 г. N Ф07-374/11 по делу N А05-3071/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от закрытого акционерного общества "Стройтрест" Кобелева В.А. (доверенность от 11.01.2012), от администрации муниципального образования "Северодвинск" Кириллова М.А. (доверенность от 28.12.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Стройтрест" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 21.06.2011 (судья Никитин С.Н.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2011 (судьи Шадрина А.Н., Зайцева А.Я., Романова О.Н.) по делу N А05-3071/2011,

установил

Закрытое акционерное общество "Стройтрест", место нахождения: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск, Чаячий проезд, д. 11, ОГРН 1022900836397, (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском о понуждении администрации муниципального образования "Северодвинск", место нахождения: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7, ОГРН 1032901000703 (далее - Администрация), заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка площадью 41 059 кв.м с кадастровым номером 29:28:110272:21, местоположение которого установлено относительно расположенного в границах участка ориентира - здания, имеющего почтовый адрес: Архангельская обл., г. Северодвинск, Чаячий проезд, 18.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, место нахождения: г. Архангельск, Садовая ул., д. 5, корп. 1 (далее - Управление Росреестра).

Решением от 21.06.2011, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.10.2011, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение и постановление и удовлетворить иск.

Податель жалобы указывает на следующее: суды пришли к неправильному выводу о том, что на спорном участке невозможно разместить порт; в настоящее время видом разрешенного использования участка является размещение порта; суды не учли, что у причала, расположенного на указанном участке, швартуются суда и осуществляется перевалка грузов; все имеющиеся на участке объекты используются как портовые сооружения; неверен вывод судов о том, что площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерна площади расположенных на нем объектов недвижимости; площадь земельного участка должна рассчитываться с учетом нахождения на нем объектов порта и башенных кранов, используемых для разгрузки судов; наличие на спорном участке железнодорожных путей, собственник которых в настоящее время не установлен, не может служить препятствием для выкупа этого участка, поскольку они связаны с причалом и используются истцом в производственной деятельности.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Администрации - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Управление Росреестра извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Спецфундаментстрой" (далее - ООО "Спецфундаментстрой", арендатор) заключили договор от 28.01.2009 N 11115004 аренды земельного участка площадью 41 059 кв.м с кадастровым номером 29:28:110272:21, местоположение которого установлено относительно расположенного в границах участка ориентира - здания, имеющего почтовый адрес: Архангельская обл., г. Северодвинск, Чаячий проезд, 18, на срок по 17.12.2057. Данный участок относится к категории земель населенных пунктов и имел вид разрешенного использования "для эксплуатации жилых домов, железнодорожного причала, здания механической мастерской". В пункте 1.3 договора указано на наличие сервитута площадью 3674 кв.м для обеспечения проезда через земельный участок и осуществления погрузочно-разгрузочных работ.

Данный договор прошел государственную регистрацию.

Общество по договорам купли-продажи от 29.04.2009 приобрело у ООО Спецфундаментстрой" следующие расположенные на указанном земельном участке объекты недвижимости: железобетонный причал площадью 2305 кв.м, одноэтажное нежилое здание площадью 88,3 кв.м, одноэтажное нежилое здание площадью 84,9 кв.м, одноэтажное нежилое здание площадью 87,4 кв.м, одноэтажное здание механической мастерской площадью 95,3 кв.м.

Право собственности истца на указанные объекты зарегистрировано в установленном порядке 20.05.2009.

В связи с переходом к Обществу права собственности на указанные объекты оно стало арендатором земельного участка с кадастровым номером 29:28:110272:21 ООО "Спецфундаментстрой" и Общество 25.12.2009 подписали договор о переуступке права аренды указанного земельного участка.

Общество 12.08.2010 обратилось в Администрацию с заявлением об установлении иного вида разрешенного использования названного земельного участка "для размещения порта".

Постановлением от 27.08.2010 N 295-пз Администрация внесла изменение в постановление мэра г. Северодвинска от 21.01.2009 N 7/10 "О предоставлении земельного участка ООО "Спецфундаментстрой" в части, касающейся вида разрешенного использования этого участка, указав вид "для размещения порта".

Администрация и Общество 20.12.2010 подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 28.01.2009 N 11115004, в котором указали новый вид разрешенного использования земельного участка.

Общество 08.11.2010 и 24.01.2011 обратилось в Администрацию с заявлениями о предоставлении ему указанного земельного участка в собственность на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Администрация письмами от 03.12.2010 N 11-09-02/6440 и от 22.02.2011 N 11-09-02/907 отказала Обществу в предоставлении в собственность спорного земельного участка ввиду следующего: площадь испрашиваемого участка (41 059 кв.м) в несколько раз превышает площадь, занятую принадлежащими Обществу объектами недвижимости и необходимую для их использования; размер спорного участка в нарушение правил статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации не соответствует установленным нормативам отвода земельных участков для конкретных видов деятельности; с учетом нормативов, установленных Правилами землепользования и застройки Северодвинска, утвержденных решением Совета депутатов Северодвинска от 31.10.207 N 147 (далее - Правила землепользования), предельный размер земельного участка под принадлежащими Обществу объектами недвижимости и необходимого для их использования с учетом их назначения составляет 10 643,6 кв.м; в силу Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации и Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации организация порта на данном участке невозможна, в связи с чем Администрация намерена отменить свое постановление от 27.08.2010 N 295-пз об изменении вида разрешенного использования спорного участка.

Общество, не согласившись с приведенными доводами Администрации и считая, что оно имеет право на выкуп арендованного земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, 10.03.2011 направило в Администрацию проект договора купли-продажи этого участка, указав выкупную цену в размере 112 481 руб. 13 коп.

Письмом от 24.03.2011 N 11-09-02/1542 Администрация отказала Обществу в подписании договора купли-продажи.

Общество, ссылаясь на пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и считая, что Администрация, для которой в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обязательно заключение договора купли-продажи спорного участка, необоснованно уклоняется от его заключения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктами 1 и 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты; если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Истец, обращаясь в суд с требованием о понуждении ответчика заключить договор, прежде всего должен доказать, что у ответчика имеется обязанность заключить такой договор.

Суды обеих инстанций, исследовав материалы дела и доводы сторон, пришли к выводу о том, что у Администрации отсутствует предусмотренная законодательством обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи испрашиваемого земельного участка.

Суды исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. При этом в пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 того же Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Согласно статье 31 Правил землепользования при застройке территории города Северодвинска должны выполняться требования и рекомендации строительных норм и правил, санитарно-эпидемиологические, экологические, противопожарные и иные нормы и правила. Предельный максимальный размер земельных участков под объектами недвижимости не может превышать 400% ("% от площади застройки объекта при строительстве, реконструкции").

Суды установили, что с учетом приведенных Правил застройки предельный максимальный размер земельного участка, занятого объектами недвижимости Общества и необходимого для их использования, составляет в совокупности 10 643, 6 кв.м.

Между тем земельный участок, который Общество просит ему продать, имеет площадь 41 059 кв.м.

Общество приобрело отдельно стоящие объекты недвижимости и не доказало приобретения имущественного комплекса, для которого необходим земельный участок площадью 41 059 кв.м. Использование в настоящее время Обществом в соответствии с договором аренды всего земельного участка, размещение на нем кранов и иного оборудования не являются доказательством, подтверждающим необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимости.

Кроме того, суд апелляционной инстанции установил, что на спорном участке расположены три железнодорожных пути, которые Управлением Росреестра учтены в качестве бесхозяйных объектов недвижимости. Общество не отрицает наличия таких объектов на испрашиваемом им участке. В отношении этих объектов в настоящее время имеются судебные споры о праве собственности на них.

Поскольку истец не доказал, что для эксплуатации приобретенных им объектов недвижимости необходим земельный участок площадью 41 059 кв.м, а также с учетом того, что на этом участке расположены объекты недвижимости, не принадлежащие Обществу, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у истца права на выкуп испрашиваемого земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а у Администрации - обязанности продать этот участок Обществу.

При таком положении суды правомерно отказали в иске о понуждении Администрации заключить договор купли-продажи названного земельного участка.

Доводы жалобы о том, что вид разрешенного использования спорного участка был изменен на вид "для размещения порта", на участке выполняются работы по разгрузке судов и Общество намерено построить на участке порт, не свидетельствует о праве истца выкупить в настоящее время весь указанный участок.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Архангельской области от 21.06.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2011 по делу N А05-3071/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Стройтрест" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин И.В. Сергеева