Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 февраля 2012 г. N Ф07-1775/11 по делу N А21-9495/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 2 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Сельхоз Инвест" Новакова В.В. (доверенность от 09.02.2011), от открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" Касьянова В.В. (доверенность от 29.04.2009), Кисилева В.А. (доверенность от 27.07.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.05.2011 (судья Сычевская С.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2011 (судьи Горбик В.М., Мельникова Н.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А21-9495/2010,

установил

открытое акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Калининградского регионального филиала, место нахождения филиала: 236008, г. Калининград, ул. А. Невского, д. 51, корпус А, ОГРН 1027700342890 (далее - Банк), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным решения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининградская область, г. Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446 (далее - Управление Росреестра) от 27.10.2010 N 09/299/2010-319 об отказе в государственной регистрации ипотеки и обязании Управления Росреестра зарегистрировать обременение в виде ипотеки в пользу Банка на следующие объекты недвижимости:

- здание карантина с санитарным пропускником, площадь застройки 265,7 кв.м, степень готовности 83%, кадастровый номер 39:01:000000:0:388;

- здание осеменения и ожидания с административным корпусом и лабораторией искусственного осеменения, площадь застройки 2195,3 кв.м, степень готовности 86%, кадастровый номер 39:01:000000:0:392;

- здание опороса и доращивания с галереей, площадь застройки 2425,8 кв.м, степень готовности 87%, кадастровый номер 39:01:000000:0:389;

- здание откорма с галереей, площадь застройки 2345, 1 кв.м, степень готовности 87%, кадастровый номер 39:01:000000:0:390;

- здание откорма с административным корпусом и галереей, площадь 2357,1 кв.м, степень готовности 87%, кадастровый номер 39:01:000000:0:391;

- земельный участок, расположенный под вышеуказанными объектами, площадь 92482 кв.м, кадастровый номер 39:01:04:2128:27, расположенными по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, пос. Корнево-1 (далее - объекты недвижимости).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Сельхоз Инвест" (далее - ООО "Сельхоз Инвест"), общество с ограниченной ответственностью "Севзапморторг-Агро" (далее - ООО "Севзапморторг-Агро"), общество с ограниченной ответственностью "Агро-Балт" (далее - ООО "Агро-Балт"), общество с ограниченной ответственностью "Северная Башня" (далее - ООО "Северная Башня").

Решением от 20.05.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.11.2011, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе Банк просит отменить решение от 20.05.2011 и постановление от 14.11.2011 и удовлетворить заявленные требования, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению подателя кассационной жалобы, Управление Росреестра незаконно отказало в государственной регистрации права, поскольку Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.05.2010 по делу N А21-5117/2009 отменены судебные акты, послужившие основанием для исключения записи об ипотеке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), поэтому должно быть восстановлено прежнее правовое положение. Кроме того, по мнению заявителя, Управление Росреестра пришло к неверному выводу об отсутствии объектов недвижимости, указанных в постановлении от 05.05.2010.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители Банка поддержали доводы изложенные в кассационной жалобе, представитель ООО "Сельхоз Инвест" просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Банк и ООО "Севзапморторг-Агро" заключили договор об ипотеке от 13.11.2008 N 065500/0461-7.7 (далее - договор об ипотеке), предметом которого является залог указанных объектов незавершенного строительства и земельного участка под ним. Договор об ипотеке заключен в целях обеспечения обязательств ООО "Севзапморторг-Агро" перед Банком по договору об открытии кредитной линии от 16.10.2006 N 0655000461 (далее - договор об открытии кредитной линии).

Право собственности ООО "Севзапморторг-Агро" на указанные объекты недвижимости, а также обременения на основании договора об ипотеке зарегистрированы в ЕГРП.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 24.08.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.12.2009, по делу N А21-5117/2009 право собственности ООО "Севзапморторг-Агро" на объекты недвижимости признано недействительным, а также признан недействительным договор об ипотеке. На основании указанного решения были прекращены записи в ЕГРП о правах на объекты недвижимости, включая сведения об обременении в виде ипотеки.

ООО "Севзапморторг-Агро" повторно зарегистрировало право собственности на спорные объекты недвижимости. Объектам недвижимости были присвоены кадастровые номера, вместо условных, и указана иная степень готовности.

ООО "Севзапморторг-Агро" и ООО "Северная Башня" заключили соглашение об отступном от 14.01.2010, в соответствии с которым ООО "Севзапморторг-Агро" передало ООО "Северная Башня" в собственность указанные объекты недвижимости в счет погашения долга в размере 59 840 010 руб. Право собственности ООО "Северная Башня" зарегистрировано 18.01.2010.

ООО "Северная Башня" (продавец) и ООО "Агро-Балт" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.01.2010 N 1, предметом которого являлись указанные объекты недвижимости. Право собственности ООО "Агро-Балт" зарегистрировано 25.01.2010.

19.03.2010 ООО "Агро-Балт" (продавец) и ООО "Сельхоз Инвест" (покупатель) заключили договор купли-продажи указанных объектов недвижимости. Право собственности ООО "Сельхоз Инвест" зарегистрировано 24.03.2010.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.05.2010 по делу N А21-5117/2009 были отменены решение от 24.08.2009 и постановление от 25.12.2009, суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении исковых требований ООО "КонтинентТоргСервис".

Ссылаясь на постановление от 05.05.2010 по делу N А21-5117/2009 Банк обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации ипотеки на объекты незавершенного строительством с одновременной ипотекой земельного участка. Решением от 27.10.2010 N09/299/2010-319 Управление Росреестра отказало в регистрации ипотеки, поскольку объекты недвижимости, указанные в постановлении от 05.05.2010 по делу N А21-5117/2009, отсутствуют в связи с их преобразованием в процессе строительства.

Считая, что Управление Росреестра незаконно отказало в государственной регистрации ипотеки, Банк обратился в суд с указанными требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что на момент обращения Банка с заявлением о регистрации прав на основании Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.05.2010 по делу N А21-5117/2009, записи о правах на указанные в постановлении от 05.05.2010 объекты были прекращены, а объекты недвижимости - ликвидированы. Поскольку нормами закона о регистрации и Правилами ведения ЕГРП (утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219) не предусмотрено внесение изменений в прекращенные записи о правах на недвижимое имущество, отказ Управления Росреестра не противоречит нормам действующего законодательства. Кроме того, на момент обращения Банка за государственной регистрацией ООО "Севзапморторг-Агро" уже не являлось собственником спорных объектов.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты надлежит оставить без изменения.

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон "О государственной регистрации") регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации прав в случае наличия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

На момент обращения Банка в Управление Росреестра с заявлением о регистрации ипотеки право собственности на объекты недвижимости было зарегистрировано за ООО "Сельхоз Инвест", которое не является залогодателем на основании договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Однако, учитывая, что в рассматриваемой ситуации неоднократный переход права собственности на объекты недвижимости состоялся без их обременения залогом в период, когда договор об ипотеке был признан недействительным решением суда, и отсутствовали соглашения о залоге имущества с новыми собственниками, Управление Росреестра было не вправе зарегистрировать залог объектов недвижимости только на основании заявления Банка.

Поскольку ООО "Сельхоз Инвест" считает, что объекты недвижимости были переданы ему в собственность свободными от прав третьих лиц, а, по мнению Банка, ипотека сохранилась, несмотря на изменение собственника имущества, в данном случае имеется спор о праве, который не может быть разрешен при рассмотрении настоящего дела по правилам главы 24 АПК РФ.

Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу о том, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных Банком требований.

Кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.05.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2011 по делу N А21-9495/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

И.Л. Грачева И.В. Сергеева