Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 февраля 2012 г. N Ф07-1182/11 по делу N А26-10902/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 08.02.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранд" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 25.05.2011 (судья Александрович Е.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2011 (судьи Горбик В.М., Мельникова Н.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А26-10902/2010,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Гранд", место нахождения: 185000, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Генерала Фролова, д. 8, ОГРН 1101001000044 (далее - ООО "Гранд"), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконным отказа администрации Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185000, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481 (далее - Администрация), оформленного письмом от 01.12.2010 N 11-40-383, в реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемых нежилых помещений площадью 359,9 кв.м, расположенных по адресу: г. Петрозаводск, ул. Генерала Фролова, д. 8, и об обязании Администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Бородинский Груп", место нахождения: 185026, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Ровио, д. 17/2, ОГРН 1061001064035 (далее - ООО "Бородинский Груп").

Решением от 25.05.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.10.2011, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе ООО "Гранд", ссылаясь на нарушение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить, заявление удовлетворить.

Как указывает податель жалобы, ООО "Гранд" создано путем реорганизации ООО "Бородинский Груп"; в соответствии с разделительным балансом к ООО "Гранд" перешли права и обязанности по договору аренды в отношении спорных помещений; в срок владения и пользования истца указанными помещениями включается срок владения данными помещениями общества с ограниченной ответственностью "Петрофарм 2000" (далее - ООО "Петрофарм 2000") и ООО "Бородинский Груп"; из писем ООО "Петрофарм 2000" от 02.06.2006 N 5-1/283 и от 29.08.2006 N 5-1/378 усматривается, что волеизъявление последнего было направлено не на расторжение договора аренды, а на передачу принадлежащего ему права аренды ООО "Бородинский Груп".

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Петрофарм 2000" (арендатор) и Администрация (арендодатель) 05.09.2005 заключили договор N 271 аренды нежилых помещений общей площадью 422,30 кв.м, расположенных на первом этаже и в подвале дома N 8 по улице Генерала Фролова в городе Петрозаводске, сроком действия с момента регистрации договора по 31.08.2015 для размещения аптеки.

Письмами от 02.06.2006 N 5-1/283 и от 29.08.2006 N 5-1/378 ООО "Петрофарм 2000" обратилось в Администрацию с просьбой передать ООО "Бородинский Груп" право аренды на помещения площадью 317,2 кв.м и 42,7 кв.м соответственно, расположенные по названному адресу.

По результатам рассмотрения заявлений ООО "Петрофарм 2000" на заседании постоянно действующей комиссии по аренде муниципального имущества приняты решения, оформленные протоколами от 07.06.2006 N 08 и от 06.09.2006 N 13, рекомендовать Администрации передать ООО "Бородинский Груп" право аренды на помещения площадью 317,2 кв.м и 42,7 кв.м для торговли продовольственными товарами и заключить с ним договор аренды сроком на 10 лет.

Администрация и ООО "Петрофарм 2000" дополнительным соглашением от 05.02.2007 внесли изменения в предмет договора аренды от 05.09.2005 N 271, указав, что в аренду передаются нежилые помещения общей площадью 62,40 кв.м, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Петрозаводск, ул. Генерала Фролова, д. 8.

Администрация и ООО "Бородинский Груп" 05.02.2007 заключили договор N 22 аренды нежилых помещений общей площадью 359,9 кв.м, расположенных в подвале и на первом этаже дома N 8 по улице Генерала Фролова в городе Петрозаводске, сроком действия с 01.11.2006 по 31.10.2016 для торговли продовольственными товарами.

Помещения переданы по акту приема-передачи от 01.11.2006.

В результате реорганизации ООО "Бородинский Груп" в форме выделения создано ООО "Гранд", зарегистрированное в качестве юридического лица в Едином государственном реестре юридических лиц 13.01.2010.

В соответствии с разделительным балансом ООО "Бородинский Груп" к ООО "Гранд" перешло право аренды по договору от 05.02.2007 N 22 на нежилые помещения площадью 359,9 кв.м, расположенные по названному адресу.

Администрация, ООО "Бородинский Груп" и ООО "Гранд" 12.05.2010 заключили трехстороннее дополнительное соглашение N 114, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды от 05.02.2007 N 22 на спорные помещения перешли к ООО "Гранд".

Письмом от 27.10.2010 ООО "Гранд" обратилось в Администрацию с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений.

Письмом от 01.12.2010 N 11-40-383 Администрация сообщила о невозможности приобретения ООО "Гранд" помещений площадью 359,9 кв.м, поскольку срок нахождения у него в аренде испрашиваемого имущества составляет менее двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Полагая, что отказ Администрации не соответствует Закону N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности, ООО "Гранд" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды обеих инстанций пришли к выводу об отсутствии у заявителя преимущественного права на приобретение арендуемого помещения и отказали в удовлетворении заявления.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении условий, предусмотренных этой статьей, в том числе условия о том, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона N159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в этот срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации об уступке требования и переводе долга.

Согласно статьям 389 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.

Оценив представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды не установили сингулярного правопреемства между ООО "Петрофарм 2000" и ООО "Бородинский Груп".

Как указали суды, доказательств заключения ООО "Петрофарм 2000" и ООО "Бородинский Групп" договора перенайма в материалах дела не имеется; из договора аренды от 05.02.2007 N 22 следует, что ООО "Бородинский Груп" подписало его с Администрацией не в порядке передачи ООО "Петрофарм 2000" прав и обязанностей по договору от 05.09.2005 N 271 в отношении прежнего объекта аренды, а заключило новый договор с новыми существенными условиями; письма ООО "Петрофарм 2000" от 02.06.2006 N 5-1/283 и от 29.08.2006 N 5-1/378 и решения постоянно действующей комиссии по аренде муниципального имущества, оформленные протоколами от 07.06.2006 N 08 и от 06.09.2006 N 13, доказательствами состоявшегося перенайма суды не посчитали.

При таких обстоятельствах, поскольку с момента начала действия договора аренды от 05.02.2007 N 22 до вступления в силу Закона N 159-ФЗ двухлетний срок не истек, и условия, предусмотренные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, не соблюдены, суды пришли к выводу о законности оспариваемого отказа Администрации в реализации заявителем преимущественного права на выкуп арендуемых помещений.

С учетом изложенного ссылка подателя жалобы на то, что ООО "Гранд" является универсальным правопреемником ООО "Бородинский Груп", не имеет правового значения.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 25.05.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2011 по делу N А26-10902/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранд" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина