Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 февраля 2012 г. N Ф07-2260/11 по делу N А66-118/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Рудницкого Г.М.,

при участии индивидуального предпринимателя Сабановой Анны Ивановны и ее представителя Тубакина В.В. (доверенность от 22.03.2011), от администрации Конаковского района Рябовой А.Г. (доверенность от 09.03.2010 N 666),

рассмотрев 17.02.2012 в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сабановой Анны Ивановны на решение Арбитражного суда Тверской области от 27.07.2011 (судья Закутская С.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2011 (судьи Романова А.В., Носач Е.В., Шадрина А.Н.) по делу N А66-118/2011,

установил

Администрация Конаковского района, место нахождения: 171252, Тверская обл., Конаковский р-н, г. Конаково, ул. Энергетиков, д. 13, ОГРН 1026901731702 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сабановой Анне Ивановне, место регистрации: Тверская обл., г. Конаково, ул. Баскова, д. 21, кв. 73, ОГРНИП 308691113700018, о расторжении договора от 18.01.2007 N 757 аренды земельного участка площадью 400 кв.м с кадастровым номером 69:43:070534:0021, о взыскании 60 724 руб. 50 коп. платы за пользование земельным участком за период с мая 2009 по декабрь 2010 года.

Определением суда от 01.06.2011 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, истец просил признать договор аренды расторгнутым, в остальной части требования оставил неизменными.

Решением суда от 27.07.2011 исковые требования удовлетворены частично, с Сабановой А.И. в пользу Администрации взыскано 60 724 руб. 50 коп. долга, в остальной части иска отказано, распределены расходы по государственной пошлине.

Постановлением апелляционной инстанции от 25.10.2011 решение от 27.07.2011 отменено в части отказа в удовлетворении неимущественного требования. Апелляционный суд признал договор от 18.01.2007 N 757 расторгнутым. В остальной части решение оставил без изменения. Распределены расходы по государственной пошлине.

В кассационной жалобе Сабанова А.И., считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить судебные акты, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, у истца отсутствуют основания для взыскания арендной платы за заявленный период, поскольку договор аренды прекратил свое действие 11.05.2009, в материалах дела отсутствуют доказательства фактического пользования ответчиком спорным земельным участком. Сабанова А.И. также считает, что признание судом договора расторгнутым не направлено на защиту прав и законных интересов Администрации.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

По ходатайству Сабановой А.И. кассационная жалоба рассмотрена в открытом судебном заседании, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области.

В судебном заседании Сабанова А.И. и ее представитель поддержали доводы, приведенные в жалобе.

Администрация возражала против удовлетворения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением главы Конаковского района Тверской области от 11.05.2006 N 757 Сабановой А.И. предоставлен в аренду земельный участок площадью 400 кв. м, с ограничением в пользовании в связи с водоохранной зоной Иваньковского водохранилища, в микрорайоне "Г" города Конаково, сроком на 3 года, для строительства магазина.

На основании указанного постановления Администрация (арендодатель) и Сабанова А.И. (арендатор) заключили договор от 18.01.2007 аренды указанного земельного участка сроком действия с 11.05.2006 по 11.05.2009.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 18.01.2007.

В разделе 3 договора сторонами согласован размер арендной платы, сроки ее внесения, также предусмотрена возможность ее изменения арендодателем ежегодно на основании дополнительных соглашений к договору.

Согласно пункту 6.3 при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

В ходе рассмотрения дела 25.04.2011 погашена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (далее - ЕГРП) об аренде спорного земельного участка.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о признании договора расторгнутым, поскольку ответчиком не представлено доказательств того, что договор аренды расторгнут по соглашению сторон, по решению суда, либо прекратил свое действие, а также сослался на погашение в ЕГРП записи об аренде. Считая договор действующим в спорный период, суд удовлетворил требование о взыскании задолженности по арендной плате.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции в части неимущественного требования, посчитав, что погашение записи в ЕГРП не имеет правового значения, поскольку зависит исключительно от воли сторон и соответствующие действия не предусмотрены действующим законодательством в качестве основания прекращения арендных отношений. Апелляционный суд признал договор расторгнутым по окончании его срока действия. Апелляционный суд также пришел к выводу о том, что прекращение договора аренды не освобождает ответчика от оплаты за фактическое использование земельного участка в период с мая 2009 по декабрь 2010 года. Руководствуясь пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), апелляционный суд посчитал правомерным взыскание судом первой инстанции 60 724 руб. 50 коп.

Кассационная жалоба Сабановой А.И. в части приведенных доводов о признании договора аренды расторгнутым подлежит отклонению. Постановление апелляционного суда в этой части является законным и обоснованным и отмене не подлежит. В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор заключается на срок, определенный договором. В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор продолжал действовать до истечения согласованного срока - 11.05.2009. Установление судом факта прекращения договора по окончании его срока действия устраняет неопределенность в арендных правоотношениях сторон. Довод подателя жалобы о том, что суд вышел за пределы апелляционной жалобы отклоняется в силу положений статей 268 и 269 АПК РФ. Для разрешения спора в порядке апелляционного производства суду необходимо было дать надлежащую оценку заявленным требованиям и доводам жалобы, определить правовую природу правоотношений сторон, решить вопрос о наличии либо отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Вместе с тем суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в части, касающейся взыскания долга по арендной плате, с передачей дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В рассматриваемом случае правоотношения сторон урегулированы нормами обязательственного права.

По смыслу указанной нормы, арендные платежи могут быть взысканы с арендатора до момента возврата объекта аренды арендодателю после прекращения действия договора аренды. При этом неподписание сторонами передаточного акта еще не свидетельствует о неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.

Статьи 15, 170, 271 АПК РФ предусматривают требование о законности, обоснованности и мотивированности принимаемых судебных актов и отражении в них доказательств, на которых основаны выводы суда.

Апелляционный суд, признавая подлежащей взысканию с Сабановой А.И. платы за пользование земельным участком, исходил из того, что на день рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанций ответчиком земельный участок Администрации не возвращен.

Оспаривая выводы суда, ответчик ссылается на то, что он не имел возможности вести строительство на спорном земельном участке по причине невыдаче Администрацией соответствующего разрешения и ее отказа в феврале 2009 года от договора, поэтому не использовал земельный участок, в том числе и после окончания его срока. Доказательств того, что ответчик фактически пользовался земельным участком, в материалах дела нет.

По данному доводу жалобы из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

В рамках рассмотрения дела N А66-8203/2007 признано незаконным бездействие Администрации, выразившееся в невыдаче разрешения на строительство. Такое разрешение было выдано 06.03.2009 со сроком действия до 06.08.2009, а срок действия договора заканчивался 11.05.2009. Как установлено апелляционным судом, еще в феврале 2009 года Администрация сообщила арендатору о своих возражениях против продления договора аренды по окончании срока его действия. Факт прекращения договора 11.05.2009 установлен апелляционным судом и сторонами не оспаривается. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендатор осуществлял строительство на арендуемом земельном участке либо использовал его в целях приготовления к строительству. Из материалов дела также следует, что на спорном земельном участке расположена игровая спортивная площадка с ограждением, работы по ее устройству в октябре - декабре 2010 года выполнены организацией, к которой ответчик не имеет отношение.

Из материалов дела также не усматривается, что Администрация, известив ответчика о прекращении арендных отношений, предъявляла ему претензии связанные с возвратом земельного участка по передаточному акту.

Выводы апелляционного суда о документальном подтверждении того, что ответчик не исполнил предусмотренную законом и договором обязанность по возврату арендованного земельного участка арендодателю и продолжал пользоваться им после прекращения договора, нельзя признать обоснованными.

Нормы о неосновательном обогащении применены апелляционным судом без учета фактических обстоятельств дела и без оценки взаимоотношений сторон.

Судом первой инстанции данные обстоятельства не устанавливались и не исследовались.

При таком положении и на основании статей 286 и 287 АПК РФ дело в этой части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При повторном рассмотрении спора суду следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства, связанные с исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы до момента прекращения договора; наличие основания для взыскания арендной платы за период с 12.05.2009 по 31.12.2010; разрешить спор по существу. По результатам рассмотрения спора следует распределить расходы по госпошлине, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 27.07.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2011 по делу N А66-118/2011 отменить в части взыскания 60 724 руб. 50 коп. долга и соответствующей суммы госпошлины.

Дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

В остальной части постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2011 по делу N А66-118/2011 оставить без изменения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина Г.М. Рудницкий