Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 февраля 2012 г. N Ф07-27/12 по делу N А56-92939/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от КУГИ Харченко В.В. (доверенность от 27.12.2011), от КЗРиЗ Галенкиной К.В. (доверенность от 10.01.2012), от ООО "Монтаж-Строй" Кондратьева Е.В. (доверенность от 01.03.2011),

рассмотрев 20.02.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Монтаж-Строй" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.08.2011 (судья Раннева Ю.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А56-92939/2009,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Монтаж-Строй", место нахождения: 192283, Санкт-Петербург, ул. Бухарестская, д. 1, лит. А, ОГРН 1057810118684 (далее - ООО "Монтаж-Строй") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, проезд Смольный, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обществу с ограниченной ответственностью "Арго" (далее - ООО "Арго"), Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС), Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Санкт-Петербургу (далее - Управление Роснедвижимости) об устранении нарушений прав истца как арендатора земельного участка:

- о признании незаконным кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 78:3170:43, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 23, лит. К; о признании недействительным заключенного КУГИ и ООО "Арго" договора от 24.10.2003 N 15-ЗК001201 аренды земельного участка с кадастровым номером 783170:43; о признании незаконной государственной регистрации данного договора (зарегистрирован 26.12.2003 за N 78-01-305/2003-156.2);

- об обязании УФРС прекратить регистрацию договора, исключив сведения об аренде из Единого государственного реестрам прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП); исключить из ЕГРП сведения обо всех других правах на указанный земельный участок;

- об обязании ООО "Арго" снести незаконно возведенную на этом земельном участке постройку - пристройку к зданию котельной.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования, просил устранить нарушения прав истца как владельца земельного участка, не связанных с лишением владения:

- признать недействительным кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 78:3170:43, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 23, лит. К, и обязать Управление Роснедвижимости по Санкт-Петербургу аннулировать кадастровый учет этого земельного участка;

- признать недействительным договор аренды от 24.10.2003 N 15-ЗК001201 указанного земельного участка, заключенный между КУГИ и ООО "Арго", и применить последствия его недействительности;

- обязать УФРС исключить из ЕГРП сведения о земельном участке с кадастровым номером 78:3170:43 и зарегистрировать прекращение прав и сделок, связанных с ним;

- обязать ООО "Арго" снести незаконно возведенную постройку - пристройку к зданию котельной с кадастровым номером 78:3170:0:117, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 23, лит. К.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Санкт-Петербургу (далее - КЗРиЗ).

На основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд заменил УФРС и Управление Роснедвижимости на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра).

К участию в деле в качестве соответчика привлечено федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата по городу Санкт-Петербургу".

Решением суда от 22.08.2011 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 29.11.2011 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Монтаж-Строй", ссылаясь на неполное исследование судами обстоятельств дела, имеющих существенное значение для правильного разрешение спора, просит решение и постановление отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на то, что для рассмотрения настоящего спора имеют преюдициальное значение судебные акты, вынесенные по другим делам (N N А56-50439/2010, А56-6835/2008, А56-24367/2004, А56-31255/2006), и указывает, что является полноправным владельцем земельного участка с кадастровым номером 78:3170:1054, который частично накладывается на земельный участок с кадастровым номером 78:3170:43, границы участков пересекаются, что подтверждается выводом, сделанным в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.09.2009 по делу N А56-680/2007, факт наложения земельных участков ООО "Арго" не оспаривает; наличие в государственном кадастре недвижимости сведений об участке с кадастровым номером 78:3170:43 препятствует включению сведений о координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 78:3170:1054 и выдаче ООО "Монтаж-Строй" паспорта этого земельного участка.

По мнению подателя жалобы, необоснован вывод суда об отсутствии у него права на иск; суд не учел, что здание котельной, расположенное на земельном участке, принадлежит ответчику на праве собственности с 2000 года; по наружным границам этого здания ранее был сформирован участок с кадастровым номером 78:3170:2003 площадью 814 кв.м, который не имел наложения на земельный участок истца и не нарушал права истца; в 2003 году взамен этого земельного участка сформирован и поставлен на учет земельный участок с кадастровым номером 78:3170:43 площадью 927 кв.м; площадь земельного участка увеличилась за счет самовольной пристройки к котельной, которая и составила зону наложения земельных участков; к рассматриваемым правоотношениям не применимы положения статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; на заявленные требования не распространяется исковая давность; переход к ООО "Монтаж-Строй" прав и обязанностей арендатора земельного участка является случаем замены стороны в обязательстве, к правопреемнику переходят все права, вытекающие из договора аренды; судом необоснованно отклонены ходатайства ООО "Монтаж-Строй" о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения суда по делу N А56-8974/2011 и об отложении рассмотрения дела в связи с уточнением иска.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель ООО "Монтаж-Строй" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель КУГИ поддержал доводы подателя жалобы. Представитель КЗРиЗ пояснил, что полагается в этом вопросе на усмотрение суда.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между КУГИ (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Русь-Авто" (арендатор, далее - ЗАО "Русь-Авто") заключен договор 03.12.2002 N 15-ЗК001153 (с учетом дополнительных соглашений от 22.10.2003 N 1 и от 29.12.2005 N 2) аренды земельного участка площадью 694 кв.м, кадастровый номер 78:3170:1054, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, у дома 23, для размещения стоянки автомобилей сотрудников предприятия сроком по 19.12.2015.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован Городским бюро регистрации прав на недвижимость 25.12.2003.

КУГИ (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "ИНСАЙТ" (арендатор) заключили договор от 24.10.2003 N 15-ЗК001201 аренды земельного участка общей площадью 927 кв.м с кадастровым номером 78:3170:43, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Профессора Попова, дом 23, литера К, для использования под здание котельной сроком по 10.09.2052.

Договор зарегистрирован 26.12.2003.

Дополнительным соглашением от 17.09.2005 N 1 к договору от 24.10.2003 N 15-ЗК001201, прошедшим государственную регистрацию, изменено наименование арендатора на ООО "Арго" в связи с реорганизацией в форме присоединения.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.08.2005 ООО "Арго" является собственником здания котельной общей площадью 1 379,9 кв.м, кадастровый номер 78:3170:0:117, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Профессора Попова, дом 23, литера К.

Между ЗАО "Русь-Авто" и ООО "Монтаж-Строй" заключен договор уступки права (цессии) от 14.05.2009 N 23н-02, согласно которому право аренды земельного участка по указанному договору перешло к ООО "Монтаж-Строй". Договор зарегистрирован 18.07.2009 Управлением Росреестра за N 78-78-31/039/2009-062.

Земельный участок с кадастровым номером 78:3170:43 площадью 927 кв.м с разрешенным использованием для размещения промышленных объектов поставлен на кадастровый учет, что подтверждается выпиской из государственного кадастра недвижимости от 01.03.2010 N 3351.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 28.03.2005 по делу N А56-24367/2004 признано недействительным распоряжение КГА от 16.12.2003 N 1012, признаны незаконными действия КЗРиЗ по аннулированию кадастрового учёта земельного участка с кадастровым номером 78:3170:1054, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, у дома 23, КЗРиЗ обязан восстановить присвоенный кадастровый номер указанному земельному участку.

Земельный участок с кадастровым номером 78:3170:1054 площадью 694 кв.м с разрешенным использованием для размещения объектов транспорта с отметкой: граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, поставлен на кадастровый учет, что подтверждается выпиской из государственного кадастра недвижимости от 01.03.2010 N 3357.

В производстве арбитражного суда имеется дело N А56-45834/2010 по заявлению ООО "Монтаж-Строй" об оспаривании действий Управления Росреестра, связанных с отказом во внесении в государственный кадастр недвижимости сведений в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:7:3170:1054 о координатах поворотных точек границ участка, а также связанных с отказом исключить из государственного кадастра недвижимости запись о том, что границы этого земельного участка не установлены.

Ссылаясь на судебные акты по делам N N А56-24367/04, А56-31255/2006, А56-680/2007, на то, что кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 78:3170:1054 восстановлен, земельные участки с кадастровыми номерами 78:3170:43 и 78:3170:1054 частично накладываются друг на друга, к зданию котельной ООО "Арго" возведена самовольная пристройка, расположенная на территории наложения земельных участков, арендуемый истцом земельный участок сформирован ранее земельного участка, арендуемого ООО "Арго", существование земельного участка с кадастровым номером 78:3170:43 и передача его в аренду ООО "Арго" нарушают права истца как арендатора земельного участка с кадастровым номером 78:3170:1054, ООО "Монтаж-Строй" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, счел правомерными возражения ответчика о пропуске ООО "Монтаж-Строй" срока на обращение за судебной защитой по требованиям о признании недействительным кадастрового учёта земельного участка и аннулировании кадастрового учёта земельного участка. При этом суд сослался на часть 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и указал в решении, что наличие споров по другим делам свидетельствует о том, что заявитель знал о формировании и кадастровом учёте спорного земельного участка, причины пропуска срока заявитель не обосновал.

Кроме того, суд первой инстанции указал в решении, что наличие равных прав ООО "Монтаж-Строй" и ООО "Арго" в отношении земельного участка, занятого пристройкой к зданию котельной, подтверждено при рассмотрении дела N А56-680/2007, а также сослался на то, что в рамках дела N А56-8974/2010 КУГИ подан иск к ООО "Арго" об устранении нарушений прав собственника земельного участка и сносе самовольной постройки по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 23, лит. К.

Суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, об отсутствии нарушений прав и законных интересов истца, указав в решении, что право на иск не подтверждено.

Суд апелляционной инстанции сослался на то, что факт возведения ООО "Арго" самовольной пристройки к зданию в судебном порядке не установлен, постановлением кассационной инстанции от 17.09.2009 по делу N А56-680/2007 ЗАО "Русь-Авто" отказано в иске к ООО "Арго" об устранении нарушения прав истца как арендатора земельного участка с кадастровым номером 78:3170:1054 путем сноса самовольной пристройки к зданию котельной.

Суд апелляционной инстанции сослался также на пояснения представителя истца о том, что земельный участок с кадастровым номером 78:3170:43 сформирован по наружным границам здания котельной, применил статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации и счёл, что право истца как арендатора смежного земельного участка не нарушено.

Кроме того, апелляционный суд указал в постановлении, что право аренды земельного участка у истца возникло в силу договора цессии от 14.05.2009, а доказательств отсутствия на земельном участке принадлежащего ООО "Арго" объекта недвижимости в существующих границах на момент приобретения истцом права аренды земельного участка в деле не имеется.

Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты следует отменить, так как изложенные в них выводы не соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а дело необходимо направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Вывод суда первой инстанции о пропуске ООО "Монтаж-Строй" срока для обращения в арбитражный суд, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является неправильным. Исходя из предмета и оснований настоящего иска, изложенных ООО "Монтаж-Строй", последний заявил требования об устранении нарушения его прав как владельца и пользователя земельного участка с кадастровым номером 78:3170:1054, имеющего наложения на земельный участок с кадастровым номером 78:3170:43, находящийся в аренде у ООО "Арго". Указанные требования подлежат рассмотрению в исковом порядке. Таким образом, нормы статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применимы.

Нельзя признать состоятельной ссылку суда первой инстанции на то, что наличие равных прав ООО "Монтаж-Строй" и ООО "Арго" в отношении земельного участка, занятого пристройкой к зданию котельной, подтверждено при рассмотрении дела N А56-680/2007. Из постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.09.2009 по делу N А56-680/2007 следует, что представители сторон признают, что спорная пристройка к зданию котельной находится в зоне наложения упомянутых земельных участков друг на друга, территория в зоне наложения участков находится в аренде как у истца, так и у ответчика на основании договоров аренды, которые прошли государственную регистрацию, недействительными не признаны, из чего суд по делу N А56-680/2007 сделал вывод о равных правах истца и ответчика в отношении земельного участка, занятого пристройкой. Однако из искового заявления ООО "Монтаж-Строй" по настоящему делу следует, что его права в отношении арендуемого им земельного участка нарушены возведением ООО "Арго" самовольной пристройки и заключением с ООО "Арго" договора аренды земельного участка под зданием пристройки, поскольку в результате этого ООО "Монтаж-Строй" лишен возможности пользоваться своими правами арендатора земельного участка в отношении части земельного участка, занятой возведенной ООО "Арго" пристройкой к зданию.

При этом ООО "Монтаж-Строй" ссылается на то, что ООО "Арго" незаконно возведена самовольная пристройка к зданию котельной, с учётом которой увеличена площадь земельного участка, предоставленного в аренду ООО "Арго", площадь земельного участка, находящегося под зданием самовольной пристройки, и является той частью земельного участка арендуемого истцом, которая налагается на часть земельного участка, арендуемого ООО "Арго".

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку права и законные интересы истца не нарушены, а право на иск не подтверждено, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Несостоятельна ссылка суда первой инстанции и на то, что КУГИ заявлен самостоятельный иск о сносе самовольной пристройки к зданию котельной в рамках другого дела. Указанное обстоятельство не препятствует разрешению спора между сторонами по настоящему делу.

Кроме того, суд при рассмотрении настоящего дела не учёл, что в производстве арбитражного суда имеется дело N А56-45834/2010, по которому ООО "Монтаж-Строй" оспаривает действия Управления Росреестра, связанные с отказом во внесении в государственный кадастр недвижимости сведений в отношении земельного участка, арендуемого ООО "Монтаж-Строй", о координатах поворотных точек границ участка, а также связанные с отказом исключить из государственного кадастра недвижимости запись о том, что граница этого земельного участка не установлена.

Несостоятельной является ссылка апелляционного суда на то, что факт возведения ООО "Арго" самовольной пристройки к зданию в судебном порядке не установлен, постановлением кассационной инстанции от 17.09.2009 по делу N А56-680/2007 ЗАО "Русь-Авто" отказано в иске к ООО "Арго" об устранении нарушения прав истца как арендатора земельного участка с кадастровым номером 78:3170:1054 путем сноса самовольной пристройки к зданию котельной. Объектом исследования по настоящему делу являются обстоятельства, связанные с возведением упомянутой пристройки и наличием или отсутствием у неё статуса самовольной постройки. Указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора по настоящему делу и соответственно подлежат исследованию при его рассмотрении. Следовательно, наличие или отсутствие судебных актов о признании спорной постройки самовольной не влияют на необходимость исследовать указанные обстоятельства при рассмотрении данного дела, а могут лишь при определенных условиях предать установленным судебными актами по другим делам обстоятельствам преюдициальное значение.

Таким образом, вывод апелляционного суда о том, что право истца как арендатора смежного земельного участка нельзя признать нарушенным является необоснованным.

Нельзя признать обоснованной и ссылку апелляционного суда на то, что доказательств отсутствия на земельном участке принадлежащего ООО "Арго" объекта недвижимости в существующих границах на момент приобретения истцом права аренды земельного участка в деле не имеется. Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, спорная пристройка к зданию котельной находится в зоне наложения упомянутых земельных участков друг на друга. На указанные обстоятельства, в частности и ссылается ООО "Монтаж-Строй" в обосновании настоящего иска. Обстоятельства, связанные с возведением указанной пристройки, в том числе и время её возведения, относятся к кругу обстоятельств, которые необходимо исследовать для правильного разрешения настоящего спора. Однако суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела не исследовали эти обстоятельства и не дали им правовой оценки.

Таким образом, решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, с учётом доводов всех участвующих в деле лиц, установить, имеет ли место наложение упомянутых земельных участков друг на друга, находится ли спорная пристройка к зданию котельной в зоне наложения земельных участков друг на друга, является ли указанная пристройка самовольной постройкой, нарушает ли её возведение права и законные интересы ООО "Монтаж-Строй" как арендатора земельного участка. После чего суду необходимо дать установленным обстоятельствам правовую оценку.

При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.08.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 по делу N А56-92939/2009 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий