Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2012 г. N Ф07-367/12 по делу N А56-13662/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 27.12.2011 N 35423-42), от общества с ограниченной ответственностью "Аксис" Зибрина С.В. (доверенность от 24.06.2011), Науменко Я.Я. (доверенность от 10.01.2012),

рассмотрев 15.03.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.07.2011 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2011 (судьи Мельникова Н.А., Аносова Н.В., Полубехина Н.С.) по делу N А56-13662/2011,

установил

Комитет по управлению городским имуществом, место нахождение: 191060, Санкт-Петербург, Смольный, 6-й подъезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аксис", место нахождения: 198035, Санкт-Петербург, Двинская ул., д. 10, корп. 3, лит. А, ОГРН 1027802756112 (далее - ООО "Аксис"), о взыскании 1 149 471 руб. 65 коп. задолженности по арендной плате за периоды с 01.01.2006 по 31.12.2006, с 01.10.2007 по 31.12.2007 по договору аренды земельного участка от 13.12.2007 N 07/ЗД-04288, а также 1 493 163 руб. 69 коп. пеней за период с 05.07.2008 по 18.11.2010.

Определением суда от 20.06.2011 к производству принято встречное исковое заявление ООО "Аксис" о признании пункта 3.2 договора от 13.12.2007 N 07/ЗД-04288 недействительным.

Решением суда от 29.07.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.11.2011, в иске КУГИ отказано, встречный иск ООО "Аксис" удовлетворен, с КУГИ в пользу ООО "Аксис" взыскано 4000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе КУГИ, считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить судебные акты, удовлетворить требования КУГИ в полном объеме и отказать в удовлетворении требования ООО "Аксис". По мнению подателя жалобы, суды неверно пришли к выводу о признании пункта 3.2 договора аренды ничтожным. КУГИ полагает, что им доказана правовая возможность распространения условий договора аренды на фактические отношения сторон, сложившиеся до момента заключения договора, а ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих об отсутствии правовых оснований оплачивать пользование земельным участком, расположенным под объектами недвижимости ответчика.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы, а представители ООО "Аксис" просили оставить ее без удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 28.01.2005 N 106, распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 16.12.2005 N 4205-рк КУГИ (арендодатель) и ООО "Аксис" (арендатор) заключили договор от 13.12.2007 N 07/ЗД-04288 аренды земельного участка "Зона 6" с кадастровым номером 78:11:6048:45 площадью 16 610 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Магнитогорская, д. 51, лит. З, под производственно-складскую деятельность с подъездными железнодорожными путями.

Договор вступил в силу с момента государственной регистрации (05.07.2008) и действует по 27.01.2054.

Размер арендной платы, порядок ее внесения установлены в разделе 3 договора.

В соответствии с пунктом 3.2 условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 28.01.2005.

В соответствии с пунктом 3.7 ответчик обязан перечислять арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Согласно пункту 5.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Ссылаясь на нарушение ответчиком принятых обязательств по перечислению арендной платы, КУГИ обратился в суд с настоящим иском.

ООО "Аксис", полагая, что условия договора о возложении на него обязанности оплачивать арендную плату с 28.01.2005 являются ничтожными, обратился в суд со встречным иском. По мнению ООО "Аксис", условие пункта 3.2 договора противоречит статьям 606, 607, 1102 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ), пункту 2 статьи 6, статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), так как земельный участок, являющийся предметом договора, был сформирован не ранее 19.12.2005. ООО "Аксис" также указало на заключение спорного договора на условиях, отличающихся от условий, определенных для сторон вступившими в силу судебными актами по делу N А56-31228/2006, что противоречит статье 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции усмотрел основания для признания спорного пункта договора аренды недействительным по встречному иску ООО "Аксис", поэтому отказал в первоначальном иске КУГИ.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция считает выводы судов о признании пункта 3.2 договора недействительной частью сделки и об отказе на этом основании во взыскании арендной платы за пользование земельным участком ошибочными ввиду следующего.

Суды к оспариваемой части сделки применили нормы земельного законодательства в редакции недействующей на момент заключения спорного договора, в то время как оспариваемая сделка проверяется на соответствие требованиям действующего законодательства на момент ее совершения (статьи 166, 167, 168, 422 ГК РФ).

Ссылка судов на судебные акты по делу N А56-31228/2006, обязывающие КУГИ заключить с ООО "Аксис" договор аренды спорного земельного участка на условиях представленного им проекта договора от 04.05.2006, которым предусматривалось распространение условий договора на правоотношения сторон, возникшие с даты подписания договора (пункт 3.2 проекта), не может быть признана обоснованной.

Из материалов дела не следует, что договор был заключен в порядке принудительного исполнения судебного решения. Кроме того, в договор от 13.12.2007 N 07/ЗД-04288 по усмотрению сторон включены условия, не только спорное, отличающиеся от условий проекта договора от 04.05.2006.

Как считает КУГИ, ответчик добровольно принял на себя обязательство по внесению арендных платежей за фактическое пользование земельным участком, включение оспариваемого условия в договор аренды соответствует пункту 2 статьи 425 ГК РФ.

В данном случае значение имеет волеизъявление сторон на включение спорного условия на момент подписания договора от 13.12.2007 N 07/ЗД-04288, что возможно по соглашению сторон, а также действия сторон по исполнению договора, чему суды не дали оценки.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно пункту 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 2 статьи 425 ГК РФ предусматривается право сторон установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно оспариваемому пункту 3.2 договора аренды стороны установили, что его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 28.01.2005.

Пунктом 3.3 договора установлено, что арендная плата исчисляется с начала срока действия договора, указанного в пункте 3.2.

Материалами дела подтверждается, что спорный договор был подписан обеими сторонами без разногласий, зарегистрирован в установленном порядке и исполнялся сторонами, в том числе арендатором частично перечислялась арендная плата. После государственной регистрации договора и права аренды условия договора изменены не были.

Следовательно, стороны выразили согласие на применение условий заключенной ими сделки к фактическим отношениям, сложившимся до ее заключения, в том числе об оплате пользования земельным участком в соответствии с договором. Непосредственная обязанность по исполнению договора возникла у арендатора с момента его заключения.

Вывод судов об отсутствии оснований для взимания арендной платы за период с 28.01.2005 по 18.12.2005 выходит за рамки предъявленного КУГИ периода взыскания задолженности.

Довод о том, что на 28.01.2005 земельного участка площадью 16 610 кв.м. с кадастровым номером 78:11:6048:45 как объекта права не существовало, поэтому он не мог быть предметом сделки, подлежит отклонению, поскольку договор аренды заключен после установления границ и присвоения кадастрового номера земельному участку.

Судами также установлено, что земельный участок площадью 16 610 кв.м. образован в результате раздела земельного площадью 19 513 кв.м. с кадастровым номером 78:6048:32, который в свою очередь был образован в результате объединения земельного участка площадью 2873 кв.м. с кадастровым номером 78:6048:2030 и земельного участка площадью 14 820 кв.м. с кадастровым номером 78:6048:2039, находившихся в аренде у ответчика до момента расторжения договоров с 25.01.2005.

Факт использования земельного участка до государственной регистрации договора от 13.12.2007 N 07/ЗД-04288 (момент заключения) ответчиком не оспорен.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным; арендатор уплачивает арендную плату.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обстоятельства фактического использования ООО "Аксис" спорного земельного участка, размер арендной платы, наличие задолженности подлежат исследованию в споре о взыскании арендной платы.

С учетом изложенного и в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение

При повторном рассмотрении дела суду следует принять во внимание изложенное, оценить спорные условия договора, в том числе с учетом пункта 1 статьи 421, пункта 2 статьи 425 ГК РФ, проверить представленные истцом расчеты задолженности по арендным платежам и пеням, дать оценку доводам сторон, с учетом установленных обстоятельств разрешить спор, по результатам которого распределить расходы по госпошлине.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.07.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2011 по делу N А56-13662/2011 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина