Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2011 г. N 13АП-16812/11

г. Санкт-Петербург

28 ноября 2011 г.

Дело N А56-13662/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2011 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Аносовой Н.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Долониной С.И.

при участии:

от истца: Степанкевич Е.В. (удостоверение N 000325, доверенность N 36332-42 от 29.12.2010 г..)

от ответчика: Зибрина С.В. (доверенность б/н от 24.06.2011 г.., паспорт), Науменко Я.Я. (доверенность б/н от 11.01.2010 г.., паспорт)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16812/2011) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.07.2011 по делу N А56-13662/2011 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО "Аксис"

о взыскании 2 642 635 руб. 34 коп.

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (191060, г. Санкт-Петербург, Смольный, ИНН 7832000076, далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Аксис" (198035, г. Санкт-Петербург, Двинская ул., дом 10, корпус 3, литер А, ИНН: 7805233064 ОГРН: 1027802756112, далее - Общество, ответчик) о взыскании 2 642 635 руб. 34 коп. на основании пункта 3.2 договора аренды, из которых 1 149 471 руб. 65 коп. задолженность по договору аренды земельного участка N 07/ЗД-04288 от 13.12.2007 за периоды с 01.01.2006 по 31.12.2006, с 01.10.2007 по 31.12.2007, 1 493 163 руб. 69 коп. пени за период с 05.07.2008 по 18.11.2010 г..

В ходе судебного разбирательства ООО "Аксис" подано встречное исковое заявление о признании пункта 3.2. Договора аренды земельного участка N 07/ЗД-04288 от 13.12.2007 г.. недействительным; принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.07.2011 по делу N А56-13662/2011 в иске Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга отказано. Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Аксис" удовлетворены. Признан недействительным пункт 3.2. договора аренды земельного участка N07/ЗД-04288 от 13.12.2007. С Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аксис" взыскано 4 000 руб. 00 коп. - расходы по оплате госпошлины.

На указанное решение Комитетом подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит принятый по делу судебный акт отменить, заявленные Комитетом требования удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать. В апелляционной жалобе податель указывает, что вывод суда о признании пункта 3.2 договора аренды ничтожным является ошибочным. Положение пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ вступило в силу после заключения договора аренды, в связи с чем, не может быть применено в данном случае. Фактическое использование земельного участка осуществлялось в связи с нахождением на участке имущества ответчика и началось до момента заключения договора, на основании чего сторонами правомерно было распространено его действие на период до заключения договора. Момент начала фактического использования земельного участка определен окончанием действия предыдущих договоров аренды. Право собственности ответчика на расположенные на земельном участке объекты недвижимости было зарегистрировано до даты, с которой стороны распространили действие договора аренды. Таким образом, Комитет полагает, что им доказана правовая возможность распространения условий договора аренды на фактические отношения сторон, сложившиеся до момента заключения договора, а ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих об отсутствии правовых оснований осуществлять оплату пользования земельным участком, расположенным под объектами недвижимости ответчика.

Общество с доводами апелляционной жалобы не согласилось, в отзыве на апелляционную жалобу указало, что в соответствии со статьей 425 ГК РФ условия договора могут быть распространены на фактически сложившиеся отношения сторон только в отношении объекта аренды, поименованного в договоре. Сформированный земельный участок и часть иного земельного участка, даже фактически совпадающие на местности, юридически являются различными объектами гражданских прав. Таким образом, условия договора аренды земельного участка не могут быть распространены на отношения сторон по использованию части иного земельного участка, из которого впоследствии был выделен спорный земельный участок. Часть земельного участка может считаться самостоятельным объектом земельных правоотношений и гражданских прав только после проведения кадастровых работ и учета данной части земельного участка в кадастре. Довод Комитета о наличии у Общества задолженности, начисленной за период, когда земельный участок уже был сформирован, ответчик считает необоснованным, поскольку по договору аренды от 15.01.2003 г.. N 07/ЗК-02890 и договору аренды от 04.06.2003 г.. N 07/ЗК-03061 у Общества имелась переплата на общую сумму 1 289 554 руб. 32 коп.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как явствует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.12.2007 г.. между Комитетом и Обществом заключен договор аренды земельного N 07/ЗД-04288 (далее - Договор), согласно условиям которого Истец предоставил, а Ответчик принял для использования на условиях аренды земельный участок Зона 6, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Магнитогорская, д.51, лит.З, кадастровый номер 78:11:6048:45, площадью 16610 кв.м.

Согласно пункту 1.2. Договора земельный участок предоставлен под производственно-складскую деятельность и подъездные железнодорожные пути (код-3. 2, 6.2, 9.0, 11.5, 18.0).

Пунктом 3.1. Договора установлено, что Договор действует по 27.01.2054 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При этом в соответствии с п. 3.2. Договора условия Договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 28.01.2005.

Порядок и условия внесения арендной платы установлены в разделе 3 Договора.

В соответствии с п. 3.7. Договора Ответчик обязан перечислять арендную плату по Договору не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Ссылаясь на то, что в нарушение принятых на себя по договору обязательств ответчик перечислил арендную плату за периоды с 01.01.2006 по 31.12.2006, с 01.10.2007 по 31.12.2007 не в полном объеме, в связи с чем, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Обществом предъявлено встречное требование о признании пункта 3.2 договора недействительным.

Из материалов дела явствует, что договор аренды земельного участка N 07/ЗД-04288 от 13.12.2007 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 05.07.2008 (номер регистрации 78-78-01/0290/2008-651).

Судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым N 78:11:6048:45 образован не ранее 19.12.2005 (в соответствии с кадастровым планом) в результате раздела на три участка (земельный участок площадью 16610 кв.м., с кадастровым N 78:6048:45; земельный участок площадью 32 кв.м. с кадастровым N 78:6048:46; земельный участок площадью 2871 кв.м. с кадастровым N 78:6048:47) земельного участка площадью 19513 кв.м. с кадастровым N 78:6048:32, который, в свою очередь, образован в результате объединения (на основании распоряжения КГА об утверждении границ земельного участка от 28.01.2005 N 106) земельных участков с кадастровым N 78:6048:2030 (площадью 2873 кв.м.) и с кадастровым N 78:6048:2039 (площадью 14820 кв.м.).

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В настоящее время Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1).

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно указал, что земельный участок может быть объектом аренды только в случае, если его границы описаны и удостоверены в установленном законом порядке, то есть если земельный участок сформирован.

Таким образом, формирование земельных участков в результате их разделения, выделения, объединения ведет к прекращению преобразуемого земельного участка как объекта гражданских прав; при этом в результате формирования земельного участка права на преобразуемый участок (в том числе обязательственные права из договора аренды) прекращаются.

Поскольку земельный участок с кадастровым N 78:11:6048:45, являющийся объектом спорного договора, был сформирован (т.е. возник как объект гражданских прав) только 19.12.2005 г.., отсутствуют основания для взимания арендной платы по Договору за пользование указанным земельным участком в период с 28.01.2005 по 18.12.2005.

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что условие пункта 3.2. Договора противоречит закону и является недействительным, является правильным.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений", вступившим в силу 24.10.2008 (то есть после заключения оспариваемого договора), Земельный кодекс РФ был дополнен главой 1.1, предусмотревшей порядок, основания, виды, последствия образования земельных участков в результате раздела, выдела, объединения.

Пунктом 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ (в редакции ФЗ от 22.07.2008 N 141-ФЗ) установлено, что земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При этом в соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ (в редакции ФЗ от 22.07.2008 N 141-ФЗ), в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Таким образом, Земельный кодекс РФ в действующей редакции прямо предусмотрел, что земельный участок, как объект гражданских прав, в результате разделения, выделения, объединения, прекращается, а арендатор прекращенного земельного участка имеет лишь право на заключение нового договора аренды в отношении вновь сформированного земельного участка в преимущественном порядке.

Договор аренды заключен сторонами во исполнение Постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2007 по делу N А56-31228/2006, оставленного без изменения Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.10.2007, в соответствии с которым Истец был обязан заключить с Ответчиком договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Магнитогорская ул., д. 51, лит. 3, площадью 16 610 кв.м., кадастровый N 78:6048:45, на условиях представленного Ответчиком проекта договора от 04.05.2006, и с учетом арендной платы, установленной в п. 3.4. договора, равной 8 506,69 у.е.

Проектом договора, на условиях которого арбитражные суды обязали Истца заключить договор аренды с Ответчиком, предусматривалось распространение условий договора на правоотношения сторон, возникшие с даты подписания договора сторонами (п. 3.2. проекта договора). Договор был подписан сторонами 13.12.2007.

Таким образом, спорный Договор заключен сторонами на условиях, отличающихся от условий, определенных для сторон судебным актом, вступившим в законную силу.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что поскольку Истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате по Договору за периоды 01.01.2006-31.12.2006, 01.10.2007-31.12.2007, то есть за периоды, предшествовавшие заключению Договора, и принимая во внимание вывод суда о недействительности пункта 3.2. Договора, оснований для удовлетворения исковых требований Комитета не имеется.

Доводы подателя жалобы о том, что фактическое использование земельного участка осуществлялось в связи с нахождением на участке имущества ответчика и началось до момента заключения договора, на основании чего сторонами правомерно было распространено его действие на период до заключения договора, апелляционным судом отклоняются.

В соответствии со статьей 425 ГК РФ условия договора могут быть распространены на фактически сложившиеся отношения сторон только в отношении объекта аренды, поименованного в договоре. Сформированный земельный участок и часть иного земельного участка, даже фактически совпадающие на местности, юридически являются различными объектами гражданских прав. Таким образом, условия договора аренды земельного участка не могут быть распространены на отношения сторон по использованию части иного земельного участка, из которого впоследствии был выделен спорный земельный участок.

Доводы подателя жалобы об ошибочности выводом суда о признании пункта 3.2 договора аренды ничтожным также отклоняются апелляционным судом.

Проектом договора, на условиях которого арбитражные суды в рамках дела N А56-31228/2006 обязали Истца заключить договор аренды с Ответчиком, предусматривалось распространение условий договора на правоотношения сторон, возникшие с даты подписания договора сторонами (п. 3.2. проекта договора). Договор был подписан сторонами 13.12.2007.

Таким образом, спорный Договор заключен сторонами на условиях, отличающихся от условий, определенных для сторон судебным актом, вступившим в законную силу.

В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.07.2011 г.. по делу N А56-13662/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

Н.В. Аносова Н.С. Полубехина