Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 марта 2012 г. N Ф07-1051/12 по делу N А42-2691/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Захаровой М.В., Рудницкого Г.М., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу прокурора Мурманской области на решение Арбитражного суда Мурманской области от 21.07.2011 (судья Востряков К.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А42-2691/2011,

установил

Прокурор Мурманской области обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Комитету имущественных отношений администрации закрытого административно-территориального образования "Город Североморск", место нахождения: 184606, Мурманская область, г. Североморск, ул. Ломоносова, д. 4, ОГРН 1025100712845 (далее - Комитет) и индивидуальному предпринимателю Третьяк Людмиле Николаевне (ОГРНИП 304511020100021) о признании недействительным заключенного ответчиками соглашения от 22.05.2009 N 88/2 о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 01.10.2008.

Прокурор Мурманской области также обратился в суд с исками к Комитету и обществу с ограниченной ответственностью "Юнона", место нахождения: 184601, Мурманская область, г. Североморск, ул. Гвардейская, д. 38, ОГРН 1025100711020 (далее - ООО "Юнона"), о признании недействительным заключенного ответчиками договора аренды от 01.10.20908 N 88 (делу присвоен номер А42-2691/2011); к Комитету и обществу с ограниченной ответственностью "МЕДКОМ", место нахождения: 184606, Мурманская область, г. Североморск, ул. Сафонова, д. 21, ОГРН 1025100712120 (далее - ООО "МЕДКОМ"), о признании недействительным заключенного ответчиками соглашения от 28.11.2008 N 88/1 о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 01.10.2008 (делу присвоен номер А42-3946/2011).

Определением от 17.05.2011 суд на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объединил названные исковые требования Прокурора в одно производство для совместного рассмотрения (дело N А42-2691/2011).

Решением от 21.07.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.11.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Прокурор, ссылаясь на нарушение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить, и удовлетворить исковые требования.

По мнению подателя кассационной жалобы нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) не содержат ограничений для предоставления в частную собственность земельных участков под многоквартирными домами, расположенными на землях закрытых административно-территориальных образований. Соответственно собственники помещений многоквартирного жилого дома в силу пункта 1 статьи 36 ЖК РФ приобрели на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и ООО "Юнона" (арендатор) заключили договор аренды от 01.10.2008 N 88 с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 51:06:030105:0002, общей площадью 368 кв. м., расположенного по адресу: Мурманская область г. Североморск, ул. Советская, д. 33. На земельном участке расположен многоквартирный жилой дом малоэтажной застройки с встроенными нежилыми помещениями. Земельный участок предоставляется для эксплуатации нежилого помещения, общей площадью 68,5 кв. м, принадлежащего на праве собственности ООО "Юнона". Срок действия договора до 01.09.2022.

Согласно кадастровому паспорту от 06.08.2008 земельный участок с кадастровым номером 51:06:030105:0002 находится в государственной собственности, сформирован и поставлен на кадастровый учет 24.12.2003, имеет разрешенное использование - земли под зданиями (строениями).

Комитет и ООО "МЕДКОМ" заключили дополнительное соглашение от 28.11.2008 N 88/1 о присоединении общества на стороне арендатора к договору аренды от 01.10.2008 N 88.

Комитет и Третьяк Л.Н. заключили дополнительное соглашение от 22.05.2009 N 88/2 о присоединении предпринимателя на стороне арендатора к договору аренды от 01.10.2008 N 88.

Прокурор обратился в суд с указанными исковыми требованиями, считая, что договор аренды от 01.10.2008 N 88 и дополнительные соглашения к нему заключены с нарушением норм действующего законодательства и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) являются ничтожными сделками, поскольку Комитет является ненадлежащим арендодателем земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что поскольку Законом Российской Федерации от 14.07.1992 N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" (далее - Закон "О ЗАТО") и иными федеральными законами не предусмотрена возможность предоставления в частную собственность земельных участков, расположенных в границах закрытых административно-территориальных образований (далее - ЗАТО) и ограниченных в обороте, то собственники помещений многоквартирного дома не стали собственниками спорного земельного участка, следовательно, их согласие на распоряжение данным земельным участком не требовалось.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Согласно подпункту 6 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, расположенные в границах ЗАТО, ограничены в обороте. В силу пункта 2 той же статьи земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1). Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2).

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, относится к общему имуществу многоквартирного дома и является общей долевой собственностью собственников помещений в таком доме.

В силу части 2 статьи 36 Земельного кодекса в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-п законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Указанные нормы ЖК РФ и Вводного закона не содержат оговорок относительно их неприменения в отношении ограниченных в обороте земельных участков (в том числе находящихся в границах ЗАТО), на которых расположены многоквартирные жилые дома. Следовательно, Вводный закон и ЖК РФ допускают исключение из общего правила, установленного частью 2 статьи 27 Земельного кодекса, то есть являются законами, предусматривающими возникновение частной собственности на земельные участки в границах ЗАТО.

Как разъясняется в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Как подтверждается материалами дела земельный участок с кадастровым номером 51:06:030105:0002, по адресу: Мурманская область г. Североморск, ул. Советская, д. 33, на котором расположен многоквартирный жилой дом, сформирован 24.12.2003, то есть до введения в действие ЖК РФ. Следовательно, право общей долевой собственности на данный земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.

Следует отметить, что в пункте 67 названного постановления разъяснено - если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Таким образом, Комитет был не вправе заключать спорные сделки в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом. При таких обстоятельствах спорные сделки являются недействительными в соответствии со статьей 168 ГК РФ.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но судом неправильно применены нормы права, кассационная инстанция считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Мурманской области от 21.07.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 по делу N А42-2691/2011 отменить.

Признать недействительными договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 01.10.2008 N 88, заключенный Комитетом имущественных отношений закрытого административно-территориального образования "Город Североморск" и обществом с ограниченной ответственностью "Юнона"; соглашение от 28.11.2008 N 88/1 о присоединении к договору аренды от 01.10.2008, заключенное обществом с ограниченной ответственностью "МЕДКОМ"; соглашение от 22.05.2009 N 88/2 о присоединении к договору аренды от 01.10.2008, заключенное предпринимателем Третьяк Людмилой Николаевной.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

М. В. Захарова Г.М. Рудницкий