Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 марта 2012 г. N Ф07-2086/12 по делу N А56-35377/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Гафиатуллиной Т.С. и Захаровой М.В.,

при участии от ОАО "Коммунальные системы Гатчинского района" Суворовой О.Ю. (доверенность от 13.02.2012), от ООО "НПФ "СВИТ" Сухоребровой А.Г. (доверенность от 09.09.2011),

рассмотрев 26.03.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Коммунальные системы Гатчинского района" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2011 (судья Савина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-35377/2011,

установил

Открытое акционерное общество "Коммунальные системы Гатчинского района", место нахождения: 188360, Ленинградская обл., Гатчинский район, п. Войсковицы, ул. Ростова, д. 21, ОГРН 1074705005484 (далее - ОАО "Коммунальные системы Гатчинского района"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "СВИТ", место нахождения: 188307, Ленинградская обл., Гатчинский район, г. Гатчина, Красноармейский пр., д. 48, ОГРН 1024701243490 (далее - ООО "НПФ "СВИТ") о расторжении договора купли-продажи от 03.02.2011 N 142/1, об обязании возвратить земельный участок под строительство и эксплуатацию торгового центра площадью 9 964 кв. м с кадастровым номером 47:23:0245007:77 и незавершенный строительством объект - общественно-торговый центр, процент готовности - 5, инвентарный номер 3823, литер А, условный номер 47-00-5/2004-169, расположенные по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, деревня Малое Верево, ул. Кириллова, дом 1А.

Решением суда от 29.09.2011 в иске отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 25.01.2012 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ОАО "Коммунальные системы Гатчинского района", ссылаясь на незаконность и необоснованность судебных актов, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, неполное выяснение судами обстоятельств дела, нарушение норм материального права, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.

Податель жалобы ссылается на пункт 2 статьи 450, пункт 1 статьи 454, пункт 1 статьи 456, пункт 1 статьи 484, пункт 1 статьи 486, статьи 551 и 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывает, что ответчиком не произведена оплата переданного недвижимого имущества в определенные договором сроки, что, по его мнению, является существенным нарушением условий договора купли-продажи, влекущим его право требовать расторжения этого договора.

Податель жалобы ссылается также на статьи 1102, 1103 и 1104 ГК РФ и указывает, что получение объекта недвижимости без его оплаты представляет собой неосновательное обогащение со стороны ответчика за счет истца.

Податель жалобы ссылается на судебную практику арбитражных судов.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель ОАО "Коммунальные системы Гатчинского района" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО "НПФ "СВИТ" обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между ОАО "Коммунальные системы Гатчинского района" (продавец) и ООО "Научно-производственная фирма "СВИТ" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 03.02.2011 N 142/1, по условиям которого покупатель приобрел земельный участок под строительство и эксплуатацию торгового центра площадью 9 964 кв. м, кадастровый номер 47:23:0245007:77, и незавершенный строительством объект - общественно-торговый центр, процент готовности - 5, инвентарный номер 3823, литер А, условный номер 47-00-5/2004-169, расположенные по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-н, деревня Малое Верево, ул. Кириллова, дом 1 А.

В соответствии с пунктом 4.1 договора расчеты между сторонами по оплате объектов в размере 3 300 000 руб. будут произведены полностью в течение 30 (тридцати) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости от продавца к покупателю.

Этим же пунктом договора установлено, что по соглашению сторон с момента подписания договора и до момента полной оплаты, отчуждаемое имущество не будет находиться в залоге у продавца для обеспечения обязательства покупателя по его оплате.

Согласно пункту 6.2 договора стороны пришли к соглашению считать данный договор одновременно передаточным актом, с момента подписания договора на покупателя ложиться риск случайной гибели и (или) случайного повреждения имущества.

Дополнительным соглашением от 25.02.2011 стороны установили цену проданных объектов в размере 3 920 000 руб., и указали, что в оплату стоимости объектов покупателю будет зачтено выполнение им общестроительных работ, а также поставка и монтаж оборудования блок-модульной котельной, работы выполняются покупателем в качестве субподрядчика по договору от 04.12.2009 N 38/п.

Переход права собственности к ООО "НПФ "СВИТ" на указанные объекты зарегистрирован, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 23.06.2011 N N 17/028/2011-157, 17/028/2011-158.

ОАО "Коммунальные системы Гатчинского района" в письме от 30.05.2011, направленном в адрес ООО "НПФ "СВИТ", предложило последнему в течение 10 дней с момента получения настоящего письма перечислить задолженность по оплате объектов недвижимости по договору купли-продажи, а в случае невозможности оплаты, предложило расторгнуть договор купли-продажи.

ОАО "Коммунальные системы Гатчинского района" на основании статьи 450 ГК РФ, ссылаясь на неисполнение ООО "НПФ "СВИТ" условий договора по оплате приобретенных объектов недвижимости, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске, сославшись на отсутствие оснований для расторжения договора.

Суды установили, что осуществлена фактическая передача объектов покупателю, переход права собственности к ООО "НПФ "СВИТ" зарегистрирован, однако покупателем не исполнены обязательства по оплате приобретенного имущества. Суды указали, что условиями договора не определены случаи расторжения договора, в том числе в случае неуплаты покупной цены, и сочли, что неоплата товара не может быть признана существенным нарушением ответчиком условий договора.

Суды применили статьи 450 и 453, пункт 3 статьи 486, статьи 549 - 558 ГК РФ, посчитали, что неоплата покупателем товара не является существенным нарушением договора купли-продажи, и указали, что продавец в целях защиты своих прав и законных интересов вправе требовать с покупателя оплаты проданного имущества и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в связи с тем, что выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Вывод судов о том, что не оплата покупателем полученного в результате сделки имущества не может быть признана существенным нарушением условий договора, нельзя признать обоснованным.

Делая такой вывод, суды не учли и не дали оценку доводу истца о том, что в соответствии с условиями договора (пункты 4.1 и 6.2) товар считается проданным в кредит, в связи с чем истец на основании пункта 3 статьи 488 ГК РФ имеет права требовать по своему усмотрению либо оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Как следует из пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 этой же статьи в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Приведенные нормы права позволяют сделать вывод о том, что продавцу в случае продажи товара в кредит законом предоставлена возможность выбора способа защиты своего нарушенного права - требовать оплаты либо возврата товара. Эта возможность не ставится в зависимость от момента перехода права собственности на проданный товар.

Установив факт не исполнения ответчиком договорного обязательства по оплате спорного имущества, суды не указали, по каким основаниям они считают, что неоплата имущества в установленный договором срок не является существенным нарушением договора, которое может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон.

Вывод суда первой инстанции о том, что нормами параграфа 7 ГК РФ, регулирующего правоотношения по договору продажи недвижимости, не предусмотрено право продавца в случае неоплаты покупателем переданного товара требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного имущества, не может быть признан обоснованным, поскольку сделан без учета положений статьи 450 и пункта 3 статьи 488 ГК РФ, изложенных в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, содержащем общие нормы права о купле-продаже. Суды не привели основания, по которым данные нормы права не подлежат применению, а доводы истца, подлежат отклонению.

В соответствии с пунктом 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Сделанные судами первой и апелляционной инстанций выводы не соответствуют разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, согласно которым неоплата имущества в установленный договором срок может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон, в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ, а регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Кроме того, суды при рассмотрении дела не установили обстоятельства, являющиеся существенными для правильного разрешения спора, не выяснили, когда осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество от продавца к покупателю. Без исследования указанных обстоятельств невозможно установить срок исполнения покупателем обязанности по перечислению денежных средств в счет оплаты товара. Имеющаяся в деле выписка из ЕГРП не содержит указанных сведений, свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика на спорные объекты в деле нет.

В деле имеются копии двух платежных поручений от 14.09.2011 N N 1321 и 1320 о перечислении ответчиком истцу соответственно 30 000 руб. и 70 000 руб. по упомянутому договору. Однако суды не оценили указанные доказательства.

Таким образом, обстоятельства, связанные с исполнением договора, судами надлежащим образом не исследованы.

На основании изложенного решение и постановление следует отменить, а дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, установить, когда осуществлен переход права собственности от продавца к покупателю на проданные по упомянутому договору объекты недвижимости, и соответственно, когда наступил срок исполнения ответчиком обязательства по оплате проданного имущества, установить, передано ли имущество продавцом покупателю, выполнены ли ответчиком обязательства по перечислению денежных средств истцу в счет оплаты по договору купли-продажи, а если выполнены, то, в каком размере, после чего дать правовую оценку установленным по делу обстоятельствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 по делу N А56-35377/2011 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.С. Гафиатуллина М.В. Захарова