Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 апреля 2012 г. N Ф07-2315/12 по делу N А21-4851/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Кадулина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2011 по делу N А21-4851/2011 (судьи Старовойтова О.Р., Мельникова Н.А., Полубехина Н.С.),

установил:

Администрация муниципального образования "Мамоновский городской округ", ОГРН 1023902215336, место нахождения: Калининградская обл., г. Мамоново, Советская ул., д. 2 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, место нахождения: Калининград, ул. Соммера, д. 27 (далее - Управление Росреестра), о признании не соответствующим закону решения Управления Росреестра от 12.05.2011 N 09/088/2011-546 об отказе в государственной регистрации права, вытекающего из соглашения от 02.03.2011 N 504 о передаче прав по договору от 16.10.2000 N 560 аренды земельного участка; обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию права гражданина Красильникова Михаила Николаевича, вытекающего из данного соглашения.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Красильников М.Н.

Решением от 03.10.2011 (судья Широченко Д.В.) в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2011 данное решение отменено; заявление Администрации удовлетворено.

Управление Росреестра в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционного суда, ссылаясь на неправильное применение судом норм права, поддерживая основания к отказу в государственной регистрации соглашения о передаче прав по договору аренды, изложенные в сообщении от 12.05.2011 N 09/088/2011-546, а также соглашаясь с выводами суда первой инстанции.

Администрация в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы апелляционного суда соответствующими положениям земельного и гражданского законодательства, указывая, что в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю объекта недвижимости переходят права и обязанности по договору аренды земельного участка и исключается возможность расторжения данного договора.

Администрация и Управление Росреестра просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, Красильников М.Н. лично не явился, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом ходатайств Администрации и регистрирующего органа не может служить препятствием для рассмотрения дела в данном заседании.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования "Город Мамоново" Калининградской области от 25.09.2000 N 307 сформирован земельный участок площадью 800 кв. м под целое домостроение и его обслуживание по адресу: г. Мамоново, ул. Чекистов, д. 3 согласно чертежу; гражданке Безродновой Валентине Михайловне предоставлена в аренду _ доли сформированного земельного участка, что составляет 400 кв. м, под _ доли домостроения и его обслуживание без выдела границ доли земельного участка в натуру.

Муниципальное образование "Город Мамоново" и Безроднова В.М. заключили договор от 16.10.2000 N 560 аренды доли земельного участка площадью 0,04 га, расположенного по адресу: г. Мамоново, ул. Чекистов, д. 3, кв. 2, под долю домостроения и его обслуживание сроком на 49 лет.

По договору купли-продажи от 02.08.2001 Красильников М.Н. приобрел у Безродновой В.М. долю в размере _ в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 186,9 кв. м по указанному выше адресу. На основании данного договора 20.09.2001 зарегистрирован переход к Красильникову М.Н. права собственности на долю в размере _ в праве долевой собственности на жилой дом (свидетельство о государственной регистрации права серии 39-АА N 047581).

На основании постановления Администрации от 17.02.2011 N 40 Администрация и Красильников М.Н. заключили соглашение от 02.03.2011 N 504 к договору аренды от 16.10.2000 N 560 о передаче права аренды земельного участка площадью 800 кв. м с кадастровым номером 39:21:010224:4. Согласно пункту 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения предметом договора является названный земельный участок, предоставляемый арендатору под дом и его обслуживание в общее пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора применительно к _ доли в праве общей долевой собственности на существующий жилой дом.

В марте 2011 года Красильников М.Н. обратился в регистрирующий орган за государственной регистрацией соглашения от 02.03.2011 N 504 о передаче прав.

Сообщением от 12.05.2011 регистрирующий орган уведомил заявителя об отказе на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) в государственной регистрации ограничения (обременения) со ссылкой на статью 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из которых для государственной регистрации передачи прав по договору аренды необходимо представить соглашение между прежним и новым арендатором, а также уведомление арендодателя о передаче прав.

Администрация, считая, что вследствие перехода права собственности на недвижимое имущество права на земельный участок переходят в силу закона, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав.

Проанализировав обстоятельства дела, апелляционный суд правомерно посчитал, что в данном случае соглашение от 02.03.2011 N 504 заключено сторонами не в порядке перенайма, регулируемого статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с переходом права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на арендуемом прежним собственником земельном участке.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, покупатель здания, находящегося на арендуемом продавцом земельном участке, с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При таком положении апелляционный суд пришел к правильному выводу, что прежний собственник выбыл из обязательств по аренде земельного участка, поэтому для оформления права аренды нового собственника объекта недвижимого имущества не требуется заключения соглашения с участием прежнего собственника, так как права на земельный участок переходят в силу закона, независимо от волеизъявления собственника земельного участка либо предыдущего собственника недвижимости.

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно признал оспариваемый отказ регистрирующего органа незаконным и удовлетворил требования Администрации.

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, так как основаны на неверном толковании норм права и применении положений гражданского и земельного законодательства, регулирующих иные отношения и не подлежащих применению в спорной ситуации.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает обжалуемое постановление правильным и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данного судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2011 по делу N А21-4851/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Т.С. Гафиатуллина А.В. Кадулин