Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 мая 2012 г. N Ф07-1837/12 по делу N А56-47035/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Константинова П.Ю.,

при ведении аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Паламаровской Н.С.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" Ратникова А.В. (доверенность от 28.11.2011), от общества с ограниченной ответственностью "Полюс" Ахинько И.В. (доверенность от 21.12.2011), от общества с ограниченной ответственностью "Ретро" Пискляченко А.В. (доверенность от 24.10.2011),

рассмотрев 26.04.2012 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" и лица, не участвующего в деле - общества с ограниченной ответственностью "Ретро", на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.10.2011 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А56-47035/2011,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Полюс", место нахождения: Санкт-Петербург, Искровский пр., д. 32, 1А, пом. 7Н, ОГРН 1079847079256 (далее - ООО "Полюс"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива", место нахождения: Санкт-Петербург, пр. Маршала Блюхера, д. 54, лит. А, ОГРН 1067847134761 (далее - ООО "Перспектива"), о признании права аренды нежилого помещения 1-Н, 2-Н с кадастровым номером 78:11:6070:3002:1:1 площадью 3876,6 кв.м, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, д. 8, лит. А, в соответствии с договором от 01.05.2010 аренды и договором от 01.03.2011 об уступке прав и обязанностей арендатора и обязании ответчика не чинить истцу препятствий в осуществлении права аренды указанного помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Орловский центр", место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Оружейника Федорова, д. 5, лит. А, пом. 1Н, ОГРН 1057811201689 (далее - ООО "Орловский центр").

Решением суда от 21.10.2011, оставленным без изменения постановлением от 28.12.2011, за ООО "Полюс" признано право аренды на спорное нежилое помещение, в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Перспектива", считая, что решение и постановление в части удовлетворения требования вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить судебные акты и в удовлетворении исковых требований отказать. По мнению подателя жалобы, требование о признании права аренды является ненадлежащим способом защиты права; суды пришли к ошибочному выводу о том, что договор аренды является заключенным, поскольку срок аренды составляет более года, а государственная регистрация договора не проводилась, сторонами не согласовано условие об арендной плате. ООО "Перспектива" считает, что необоснованный отказ апелляционного суда в приобщении дополнительных доказательств о прекращении 12.07.2010 права аренды в связи с обращением взыскания залогодержателя на нежилое помещение, являющееся предметом аренды и залога, повлекло принятие незаконного судебного акта. Ссылаясь на статьи 168, 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), податель жалобы полагает, что договор от 01.03.2011 следует квалифицировать как ничтожную сделку.

Обращаясь в суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), общество с ограниченной ответственностью "Ретро", место нахождения: 199004, Санкт-Петербург, Средний пр., д. 14/45, лит. А, пом. 1Н, ОГРН 1079847157136 (далее - ООО "Ретро"), просит отменить судебные акты и дело направить на новое рассмотрение. В обоснование жалобы ООО "Ретро" ссылается на то, что решением суда затрагиваются его права как залогодержателя спорного помещения, которые подтверждаются договором уступки права (требований) от 18.11.2010 N 5532-0101906-Ц, вытекающих из договоров об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22.09.2006 N 5532-101906, от 30.03.2007 N 5532-100307, договорами ипотеки от 11.09.2008 и последующей ипотеки от 30.01.2009, фактом процессуального правопреемства определениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.03.2011 по делу N А56-30186/2009, от 14.04.2011 по делу N А56-30302/2009, от 17.05.2011 по делу N А56-22930/2010/з3.

ООО "Ретро" также указывает, что определениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2010 по делу N А56-30186/2009 и от 29.07.2010 по делу N А56-30302/2009 обращено взыскание на предмет залога. Поскольку согласие залогодержателя на заключение договор аренды не было получено, то в соответствии с пунктом 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее - Закон об ипотеке) договор аренды прекратился 12.07.2010, соответственно, уступка права аренды является ничтожной сделкой, право аренды не могло быть признано.

В судебном заседании представители ООО "Перспектива" и ООО "Ретро" поддержали доводы своих жалоб, а представитель ООО "Полюс" просил оставить их без удовлетворения.

ООО "Орловский центр", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Перспектива" (арендодатель) и ООО "Орловский центр" (арендатор) заключили договор от 01.05.2010 аренды нежилого помещения 1-Н, 2-Н с кадастровым номером 78:11:6070:3002:1:1 общей площадью 3876,6 кв.м, расположенного в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, д. 8, лит. А, в целях организации и эксплуатации торгового комплекса "Орловский" сроком действия до 31.03.2011.

ООО "Перспектива", ООО "Орловский центр" и ООО "Полюс" заключили договор от 01.03.2011 об уступке прав и обязанностей арендатора, в соответствии с которым новым арендатором стало ООО "Полюс", срок действия договора аренды продлен на 11 месяцев с 01.03.2011 до 01.02.2012.

Дополнительным соглашением от 25.07.2011 к договору от 01.03.2011 стороны продлили срок действия договора от 01.05.2010 аренды на 11 месяцев с 01.02.2012 до 01.01.2013.

В связи с тем, что ООО "Перспектива" в нарушение принятых на себя договорных обязательств не признало арендных прав ООО "Полюс" на спорное помещение, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, придя к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды незаключенным, удовлетворил иск в части признании за ООО "Полюс" права аренды, в остальной части в иске отказал за недоказанностью препятствий в пользовании помещением.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Рассмотрев доводы, изложенные в жалобах, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу статей 11, 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права. Согласно статьям 8, 307, 606 ГК РФ из договора аренды у арендатора возникает право владения и пользования переданным по договору имуществом.

При рассмотрении спора суды не учли, что нежилое помещение, являющееся предметом аренды, находится в залоге.

Закон об ипотеке не ограничивает по общему правилу право залогодателя без согласия залогодержателя передавать заложенное имущество при определенных условиях (пункт 1 статьи 40 Закона об ипотеке).

В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются (пункт 2 статьи 40 Закона об ипотеке).

В силу приведенной нормы арендатор несет риск обращения взыскания на заложенное имущество до истечения срока аренды, при отсутствии согласия залогодержателя на заключение договора аренды права арендатора ввиду обращения взыскания подлежат прекращению.

Податели жалоб, ссылаясь на содержание договоров ипотеки, указывают, что залогодержатель не давал согласие ООО "Перспектива" (залогодателю) на заключение договоров аренды в отношении предмета залога.

Суды обстоятельства, связанные с обращением взыскания на арендуемое имущество и утратой права аренды, не исследовали, не проверили нарушение прав и законных интересов залогодержателя исходом дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Закона об ипотеке в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле. Из пункта 2 названной статьи вытекает право залогодержателя использовать способы защиты своих прав на заложенное имущество от имени залогодателя.

В соответствии со статьями 42, 273 АПК РФ, лицо, не участвовавшее в деле, вправе обжаловать в кассационном порядке судебный акт, если он принят о правах и об обязанностях этого лица.

В случае установления судом кассационной инстанции данного процессуального нарушения обжалуемый судебный акт подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 288 АПК РФ.

Учитывая признание судами права аренды на заложенное имущество, на которое ранее обращено взыскание, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты затрагивают права и законные интересы ООО "Ретро", не привлеченного к участию в деле. Возражения залогодержателя относительно предъявленного иска не были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций.

В то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств, представленных ответчиком, при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 АПК РФ, в силу части 3 статьи 288 АПК РФ являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, поскольку это могло привести к вынесению неправильного судебного акта.

Вопрос об определении состава лиц, участвующих в деле, и о привлечении их к участию в деле должен быть рассмотрен судом первой инстанции, поэтому решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Относительно доводов о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации кассационная инстанция отмечает следующее. Если договор аренды не подлежит обязательной государственной регистрации, то и договор об уступке прав и обязанностей арендатора не требует регистрации (статьи 389 и 391 ГК РФ). Как установлено судами, договор аренды от 01.05.2010 был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам; по смыслу пункта 2.1 договора от 01.03.2011 об уступке прав и обязанностей арендатора и пункта 1 дополнительного соглашения от 25.07.2011, намерения сторон сводились к продлению договора аренды на срок 11 месяцев, т.е. менее одного года, что не требует государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Приведенные ООО "Перспектива" доводы о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы (пункт 1 статьи 654 ГК РФ) могут быть предметом исследования и оценки суда первой инстанции при повторном рассмотрении спора.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, решить вопрос о привлечении ООО "Ретро" к участию в деле, установить обстоятельства, имеющие значение для его правильного рассмотрения, и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права, в зависимости от этого распределить судебные расходы, в том числе по кассационным жалобам.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.10.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 по делу N А56-47035/2011 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина П.Ю. Константинов