Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 мая 2012 г. N Ф07-3218/12 по делу N А56-12741/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от ЗАО "Фаубеха-Ректа" Арсиенкова А.Е. (доверенность от 01.06.2011) и Мазаевой Е.В. (доверенность от 16.02.2012), от ООО "Опытный завод металлоконструкций "Реванш" Кольцовой В.В. (доверенность от 26.09.2011),

рассмотрев 21.05.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Фаубеха-Ректа" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2011 (судья Бобарыкина О.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А56-12741/2011,

установил:

Закрытое акционерное общество "Фаубеха-Ректа", место нахождения: 190068, Санкт-Петербург, пер. Бойцова, д. 4, ОГРН 1027810292531 (далее - ЗАО "Фаубеха-Ректа"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Опытный завод металлоконструкций "Реванш" (далее - ООО "Опытный завод металлоконструкций "Реванш") о признании права долевой собственности в размере 28/100 доли на водопроводные сети, находящиеся по адресу: Санкт-Петербург, улица Домостроительная, 4, от выпуска бытовой коммунальной канализации до контрольного колодца N 56, об обязании осуществить передачу на балансовый учет системы водоснабжения и водоотведения внутри производственно-складского здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Домостроительная, 4, лит. Е, в размере 52/100 доли, об обязании обеспечить пропуск холодной воды в помещения 1Н, 7Н, 8Н, 9Н, 10Н, 11Н и 13Н в производственно-складском здании, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Домостроительная, 4, лит. Е.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Стройинвестсоюз" (далее - ООО "Стройинвестсоюз"), общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (далее - ООО "СтройИнвест") и государственное унитарное предприятие "Водоканал Санкт-Петербурга" (далее - ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга").

Решением суда от 13.10.2011 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 31.01.2012 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ЗАО "Фаубеха-Ректа" просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя жалобы, обжалуемые судебные акты приняты при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения дела. Податель жалобы считает, что суды неправильно применили нормы материального права, а сделанные судами выводы не соответствуют обстоятельствам дела.

Податель жалобы ссылается на пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункты 1 и 3 постановления Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" и указывает, что ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" не претендует на спорные сети, то есть они не являются коммунальными.

Податель жалобы ссылается также на решение арбитражного суда по делу N А56-38224/2011, считая, что в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) сделанные в нем выводы имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Податель жалобы ссылается на то, что при переходе права собственности на нежилое помещение в доме к новому собственнику одновременно переходит и право собственности на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли на это указание в договоре об отчуждении помещения или нет.

Податель жалобы считает, что судом неправильно применены нормы о сроке исковой давности, поскольку на требования истца как собственника общего имущества нежилого здания об устранении нарушений его права, не соединенных с лишением владения, не распространяется исковая давность.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представители ЗАО "Фаубеха-Ректа" подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО "Опытный завод металлоконструкций "Реванш" обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между ЗАО "Фаубеха-Ректа" (покупатель) и ООО "Опытный завод металлоконструкций "Реванш" (продавец) заключен договор от 04.05.2003 купли-продажи нежилых помещений 1Н, 7Н, 8Н, 9Н, 10Н, 11Н и 13Н в производственно-складском здании, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Домостроительная, 4, литера Е, общей площадью 3 356,4 кв.м.

Суды установили, что в указанном здании имеются другие нежилые помещения, которые принадлежат на праве собственности ООО "Опытный завод металлоконструкций "Реванш", ООО "СтройИнвест" и ООО "Стройинвестсоюз", а собственником здания лит. А по вышеуказанному адресу является ООО "Бизнес-центр "Парнас".

Между ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" и ООО "Опытный завод металлоконструкций "Реванш" заключен договор от 14.09.2009 N 01-73597/10-ПА на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ, согласно которому ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" осуществляет водоснабжение производственно-складского здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Домостроительная, 4.

Считая, что упомянутые сети водоснабжения и водоотведения являются общим имуществом владельцев нежилых помещений в здании литера Е, ссылаясь на то, что ответчик не осуществил передачу на балансовый учет истца системы холодного водоснабжения и водоотведения, расположенной внутри здания, не признает право общей долевой собственности истца на упомянутые сети, расположенные снаружи здания, а в июле 2010 года перекрыл доступ воды в помещения, принадлежащие ЗАО "Фаубеха-Ректа", последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что указанные сети принадлежат ООО "Опытный завод металлоконструкций "Реванш". Суд также указал в решении, что из договора купли-продажи от 04.05.2003 не следует, что покупатель помимо названных в нем помещений, приобретает в собственность еще какое-либо имущество.

Суд сослался на то, что сети предназначены для обслуживания не только здания, в котором находится принадлежащие истцу помещения, но и другие объекты.

Исходя из этого суд первой инстанции счёл недоказанным возникновение у истца общей долевой собственности на прилегающие к зданию водопроводные и канализационные сети.

Кроме того, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, сославшись на пропуск истцом срока исковой давности, указав при этом, что иск заявлен по истечении более шести лет с момента заключения договора.

Суд отказал в иске об обязании осуществить передачу на балансовый учет системы водоснабжения и водоотведения внутри здания литер Е и об обязании обеспечить пропуск холодной воды в помещения истца, указав в решении, что они не обоснованы нормами права и соответствующими доказательствами.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Суд применил пункт 2 статьи 218 и статью 244 ГК РФ, сослался на пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 64).

Кассационная инстанция полагает, что выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

В обоснование требований истец ссылается на то, что приобретя в собственность на основании договора купли-продажи нежилые помещения в здании, он приобрел и право общей долевой собственности на общее имущества упомянутого нежилого здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, в частности приобрел право собственности на определенные сети водоснабжения и водоотведения, обслуживающие данное здание, как находящиеся внутри, так и снаружи здания, от выпуска бытовой коммунальной канализации до контрольного колодца N 56. Истец также обосновывает свои требования тем, что ответчик прекратил доступ воды в помещения истца.

Довод суда первой инстанции о том, что требования истца не обоснованы нормами права и доказательствами, не соответствует материалам дела.

При правовом обосновании требований истец ссылается на нормы гражданского и жилищного законодательства. Однако суды не указали в судебных актах мотивы, по которым считают, что указанные нормы права не подлежат применению.

Как следует из пунктов 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9 постановления Пленума ВАС РФ N 64, при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Довод суда первой инстанции о том, что из договора купли-продажи не следует, что истец помимо указанных в нем помещений приобретает в собственность ещё какое-либо имущество, противоречит правовой позиции, изложенной в упомянутом постановлении Пленума ВАС РФ N 64, а также положениям статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Не может быть признан обоснованным и вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности.

Истцом заявлено требование, аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В соответствии со статьей 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Суды первой и апелляционной инстанций не исследовали должным образом обстоятельства, связанные с тем, являются ли спорные сети водоснабжения и водоотведения общим имуществом собственников помещений упомянутого дома.

Вывод суда первой инстанции о том, что спорные сети предназначены для обслуживания не только здания, в котором находится принадлежащие истцу помещения, ничем не обоснован. Суд не указал, на основании каких доказательств, сделан указанный вывод.

Имеющимся в деле доказательствам: структурным схемам водоснабжения и канализации, являющимся приложением к договору с ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга", устанавливающим границы эксплуатационной ответственности, схеме инженерных коммуникаций - судами не дана оценка.

Суды не исследовали и не дали оценки условиям договора обеспечения холодным водоснабжением между истцом и ответчиком, из пункта 1.1 которого следует, что ответчик обязуется обеспечить пропуск воды в помещения, принадлежащие истцу, через систему ввода холодного водоснабжения, принадлежащую ответчику на праве собственности.

Суды не исследовали обстоятельства, связанные с тем, кому принадлежит спорная система водоснабжения и водоотведения, не установили, является она собственностью ответчика, общей долевой собственностью владельцев помещений упомянутого нежилого здания или принадлежит иным лицам.

В нарушение пункта 4 части статьи 170 и пункт 12 части 2 статьи 271 АПК РФ суды первой и апелляционной инстанций в судебных актах не указали мотивы, по которым они отвергли те или иные доказательства.

Согласно статье 87.1 АПК РФ в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Однако суды при разрешении спора не воспользовались данным правом, не привлекли к участию в деле специалиста, обладающего специальными познаниями, не решили вопрос о назначении экспертизы.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, установить, кому принадлежит спорный участок системы водоснабжения и водоотведения, проверив доводы всех участвующих в деле лиц, а в случае необходимости решить вопрос о привлечении к участию в деле специалиста и о назначении экспертизы. После чего суду следует дать правовую оценку установленным обстоятельствам, изложив в судебных актах мотивы, по которым они приняли или отклонили те или иные доводы и имеющиеся в деле доказательства.

При новом рассмотрении дела суду необходимо также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 по делу N А56-12741/2011 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий