Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 мая 2012 г. N Ф07-153/12 по делу N А56-25417/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Константинова П.Ю. и Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Автодром "Северный" Петрова А.Ю. (доверенность от 10.01.2012), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Короть Т.Н. (доверенность от 10.01.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2011 (судья Ракчеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2012 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А56-25417/2011,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Автодром "Северный", место нахождения: 194156, Санкт-Петербург, Б. Сампсониевский пр., д. 93, ОГРН 1067847149347 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), со следующими исковыми требованиями с учетом их уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

- признать недействительным акт от 17.12.2008 приема-передачи земельного участка и объектов, на нем расположенных, подписанного во исполнение пунктов 6.1.1 и 6.2.1 договора аренды от 17.12.2008 N 02/ЗК-07240;

- обязать КУГИ надлежащим образом исполнить пункт 6.1.1 указанного договора, обеспечив передачу земельного участка площадью 5141 кв.м с кадастровым номером 78:36:5359:52, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Северный пр., участок 1 (напротив дома 12, корпус 1 по Северному проспекту), в состоянии, пригодном для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного паркинга;

- произвести зачет ранее уплаченных арендных платежей в счет будущих арендных платежей.

Суд первой инстанции решением от 13.10.2011 обязал КУГИ обеспечить передачу Обществу земельного участка площадью 5141 кв.м с кадастровым номером 78:36:5359:52, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Северный пр., участок 1 (напротив дома 12, корпус 1 по Северному проспекту), в состоянии, пригодном для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного паркинга; в удовлетворении остальной части иска отказал.

Апелляционный суд постановлением от 02.02.2012 оставил решение от 13.10.2011 без изменения.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 13.10.2011 и постановление от 02.02.2012 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Податель жалобы указывает на следующее: суды необоснованно обязали ответчика передать истцу земельный участок, поскольку акт приема-передачи этого участка был подписан сторонами 17.12.2008; в данном акте указано, что КУГИ передал Обществу спорный участок в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта; при подписании договора аренды и акта от 17.12.2008 Обществу было известно, что на участке расположены строения (гаражи), принадлежащие иным лицам.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы, а представитель Общества просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 17.12.2008 N 02/ЗК-07240 аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 договора КУГИ обязался предоставить Обществу в аренду земельный участок площадью 5141 кв.м с кадастровым номером 78:36:5359:52, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Северный проспект, участок 1 (напротив дома 12, корпус 1 по Северному проспекту), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного паркинга.

В пункте 1.3 договора указано, что участок не обременен правами третьих лиц.

Пунктом 6.1.1 договора установлена обязанность КУГИ обеспечить передачу Обществу названного участка в течение 10 календарных дней со дня подписания договора.

В день подписания договора стороны подписали также и акт приема-передачи участка.

Ранее большая часть названного участка (площадью 4912 кв.м) находилась в аренде у Санкт-Петербургской общественной организации "Автосоюз" - общества собственников и нанимателей гаражей (далее - Автосоюз) для размещения временных гаражей-боксов.

Общество в 2009 году обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о выселении Автосоюза с земельного участка, предоставленного истцу в аренду, ссылаясь на то, что Автосоюз не освобождает земельный участок от гаражей-боксов, что препятствует Обществу использовать арендованный им участок для инвестиционной деятельности и строительства паркинга. Решением названного суда от 22.07.2009 по делу N А56-24731/2009 иск Общества был удовлетворен. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 14.10.2009 по указанному делу, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 28.12.2009, отменил решение от 22.07.2009 и в иске отказал, посчитав, что у Общества не имеется правовых оснований требовать у Автосоюза, не находящегося с ним в обязательственных отношениях, освободить земельный участок. При рассмотрении данного дела было установлено, что, поскольку на момент заключения инвестиционного договора от 17.12.2008 Автосоюз не освободил часть арендованного истцом земельного участка, последний не вступил в фактическое владение названной частью участка.

Общество обратилось с настоящим иском в суд, ссылаясь на следующие обстоятельства: КУГИ в нарушение статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не исполнил предусмотренную договором от 17.12.2008 обязанность предоставить арендатору земельный участок в состоянии, пригодном для осуществления инвестиционной деятельности; несмотря на подписание акта от 17.12.2008, участок фактически Обществу передан не был; КУГИ не принял надлежащих мер по освобождению земельного участка от третьих лиц; Автосоюз до настоящего времени не освободил спорный участок, бетонными гаражами-боксами занята его значительная часть (площадью 4912 кв.м), в связи с чем Общество не имеет возможности во исполнение договора от 17.12.2008 приступить к осуществлению инвестиционной деятельности; геологические и проектные организации отказали Обществу в проведении на участке проектно-изыскательских работ, поскольку из-за гаражей невозможно установить бурильную и иную технику для изучения геологического залегания почвы и ее состава; несмотря на то, что Общество не пользовалось земельным участком, оно с момента заключения договора аренды вносило арендную плату, которую следует зачесть в счет будущих арендных платежей.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск Общества в части обязания КУГИ обеспечить передачу истцу названного земельного участка в состоянии, пригодном для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного паркинга, исходя из следующего.

В силу статей 606 и 612 ГК РФ предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, является обязанностью арендодателя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Суды установили, что КУГИ фактически не предоставил Обществу земельный участок в состоянии, пригодном для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного паркинга. Факт нахождения гаражей на переданном в аренду земельном участке подтвержден материалами дела и КУГИ не оспаривается. Истец представил надлежащие доказательства в обоснование довода о том, что он не может по указанным причинам использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением. Суд первой инстанции отклонил как несостоятельный довод КУГИ о том, что при подписании договора Обществу было известно о наличии на участке гаражей, поэтому оно не вправе обращаться с настоящими требованиями в суд. Суд указал, что при подписании договора и акта приема-передачи Общество не знало и не могло знать, что земельный участок не будет освобожден от бетонных гаражей и что гаражи затруднят проведение проектно-изыскательских работ.

При таком положении суды пришли к обоснованному выводу о том, что в нарушение требований статьи 65 АПК РФ КУГИ не доказал факт надлежащего исполнения обязательств по передаче земельного участка в аренду Обществу.

Суды правомерно, в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ, приняли во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дела N А56-24731/2009 с участием тех же лиц, о том, что Общество фактически не вступило во владение большей частью спорного земельного участка, занятого и используемого Автосоюзом, в связи с чем права истца могут быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ.

Кассационная инстанция считает, что суды правильно отказали в удовлетворении требований Общества о признании недействительным акта приема-передачи от 17.12.2008 и о производстве зачета уплаченных Обществом арендных платежей в счет будущих платежей по договору от 17.12.2008, поскольку названный акт не является сделкой и не может быть признан недействительным по правилам статьи 168 ГК РФ, а в силу статьи 410 того же Кодекса невозможен зачет в отношении обязательств, срок исполнения которых еще не наступил.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения от 13.10.2011 и постановления от 02.02.2012 и удовлетворения жалобы КУГИ.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2012 по делу N А56-25417/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

П.Ю. Константинов Г.М. Рудницкий