Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июня 2012 г. N Ф07-2184/12 по делу N А56-24416/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от открытого акционерного общества "Федеральная пассажирская компания" Орловой Е.В. (доверенность от 01.12.2011), Николаевой Е.Ю. (доверенность от 02.04.2010), от открытого акционерного общества "Российские железные дороги" Гречанниковой Е.А. (доверенность от 05.12.2011),

рассмотрев 31.05.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Магистраль" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.09.2011 (судья Иванилова О.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 (судьи Мельникова Н.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-24416/2011,

установил:

Открытое акционерное общество "Федеральная пассажирская компания", место нахождения: 107228, Москва, Новорязанская ул., д. 12, ОГРН 1097746772738 (далее - ОАО "ФПК"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Магистраль", место нахождения: 107140, Москва, Комсомольская пл., д. 3/32, стр. 1, ОГРН 1037739953107 (далее - ЗАО "Магистраль"), о взыскании 2 165 721 руб. 43 коп. долга по договору аренды от 10.04.2006 N ЦРИА/4/A/0111010000/06/001911 за февраль, март, декабрь 2010 года, а также 2 587 829 руб. 10 коп. пеней по состоянию на 31.12.2010.

Определением суда от 19.05.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Российские железные дороги", место нахождения: 107174, Москва, Н. Басманная ул., д. 2 (далее - ОАО "РЖД").

Решением суда от 26.09.2011, оставленным без изменения постановлением от 26.12.2011, с ЗАО "Магистраль" в пользу ОАО "ФПК" взыскано 1 923 661 руб. 79 коп. долга, 1 923 661 руб. 79 коп. пеней и 41 155 руб. 62 коп. расходов по госпошлине, в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ЗАО "Магистраль", считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

По мнению подателя жалобы, истец не имел права на соответствующее требование в рамках статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). ЗАО "Магистраль" указывает, что судами оставлен без внимания довод о несовпадении наименований адреса и общей площади зданий в договоре и передаточном акте. Кроме того, податель жалобы указывает, что спорный договор аренды недвижимого имущества следует признать не заключенным по правилам статьи 432 ГК РФ.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители ОАО "ФПК" и ОАО "РЖД" возражали против удовлетворения жалобы.

ЗАО "Магистраль", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ОАО "РЖД" (арендодатель) и ЗАО "Магистраль" (арендатор) заключили договор от 10.04.2006 N ЦРИА/4/A/0111010000/06/001911 аренды недвижимого имущества, указанного в приложении N 1 к договору, расположенного по адресу: Москва, Комсомольская пл., д. 3/32, включающее в себя: помещения площадью 2087,44 кв.м в здании цеха текущего ремонта, для использования под дробеструйно-покрасочный комплекс, сроком действия с момента его государственной регистрации до 01.03.2016.

Договор зарегистрирован 19.11.2007 в установленном порядке.

Согласно пункту 3.2.3 арендатор обязался вносить арендную плату в установленный договором срок.

Пунктом 5.2 предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно до десятого числа оплачиваемого месяца.

ОАО "РЖД" и ЗАО "Магистраль" в 2009 году заключили дополнительное соглашение N 1, в котором изменили условие о размере арендной платы, установив его с 20.11.2008 равным 7 524 336 руб. в год, с 01.04.2009 - 8 222 400 руб. в год.

ОАО "РЖД", ОАО "ФПК" и ЗАО "Магистраль" заключили дополнительное соглашение от 31.03.2010 N 2 к указанному договору, в соответствии с которым ОАО "РЖД" уступило свои права ОАО "ФПК".

Указанные дополнительные соглашения к договору аренды не зарегистрированы в установленном порядке.

Ссылаясь на неисполнение ЗАО "Магистраль" обязанности по внесению арендной платы, ОАО "ФПК" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 333, 614 ГК РФ, исходя из методики расчета арендной платы, предусмотренной договором аренды, удовлетворил иск о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку платежа, начисленной на основании пункта 6.2 договора, частично.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения жалобы.

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В связи с приобретением права собственности на объекты недвижимости к ОАО "ФПК" перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку дополнительное соглашение N 1 к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке (статья 651 ГК РФ), суды пришли к выводу о том, что дополнительное соглашение считается незаключенным.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

При таких условиях суд первой инстанции правомерно взыскал задолженность по арендной плате, рассчитанную исходя из условий договора (раздел 5).

Доказательств оплаты задолженности истцу либо третьему лицу за спорный период ответчик не представил.

Оценив доказательства по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика договорной неустойки, уменьшив ее размер по правилам статьи 333 ГК РФ.

Доводы подателя жалобы о неидентичности объектов, фактически переданных в аренду и указанных в договоре, а также доводы о несоответствии площадей, о незаключенности договора аренды от 10.04.2006 судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку они полно и всесторонне были рассмотрены судами первой и апелляционной инстанций и получили соответствующую правовую оценку.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.09.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 по делу N А56-24416/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Магистраль" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева