Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 июня 2012 г. N Ф07-3876/12 по делу N А05-11210/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 21.12.2011 (судья Максимова С.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 (судьи Виноградова Т.В., Ралько О.Б., Тарасова О.А.) по делу N А05-11210/2011,

установил:

Индивидуальный предприниматель Кочетова Татьяна Николаевна, ОГРНИП 304290109000161, обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, ОГРН 1042900050566, место нахождения: г. Архангельск, Садовая ул., д. 5, корп. 1 (далее - Управление Росреестра), от 11.10.2011 N 01/092/2011-467, изложенного в письме от 11.10.2011 N 16-11/19253, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 135,6 кв.м, расположенное по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, пос. Катунино, ул. Маркина, д. 2, пом. 12; обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в установленный законом срок (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования "Катунинское", ОГРН 1052930018690, место нахождения: Архангельская обл., Приморский р-н, пос. Катунино, ул. Маркина, д. 2 (далее - Администрация), Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район", ОГРН 1022901496551, место нахождения: г. Архангельск, пр. Ломоносова, д. 30.

Решением от 21.12.2011 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 данное решение оставлено без изменения.

Управление Росреестра в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению подателя жалобы, проверка законности сделки предполагает и проверку соблюдения тех условий, от которых зависит ее действительность; материалами дела не подтверждается, что выкупаемое помещение находилось в аренде у предпринимателя в течение необходимого срока, поскольку договоры аренды не были зарегистрированы в установленном порядке.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, Кочетова Т.Н. лично не явилась, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) Администрация и предприниматель Кочетова Т.Н. заключили договор от 23.12.2009 N 1 купли-продажи арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения первого этажа общей площадью 135,6 кв.м, расположенного по указанному выше адресу, по цене 1 043 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) с условием о рассрочке платежа сроком на пять лет.

Дополнительным соглашением от 08.08.2010 к названному договору уточнена редакция некоторых его пунктов.

В августе 2011 года стороны договора обратились в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности на отчуждаемый объект.

Сообщением от 11.10.2011 N 16-11/19253 Управление Росреестра уведомило об отказе в государственной регистрации перехода права со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) по следующим причинам: из представленных договоров аренды следует, что предприниматель арендовала помещение площадью 109,5 кв.м, а не 135,6 кв.м, как указано в договоре купли-продажи; не представлен подлинный экземпляр договора аренды от 01.01.2004 N 205.

Предприниматель Кочетова Т.Н., считая, что законных оснований для отказа в государственной регистрации права у Управления Росреестра не имелось, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Согласно абзацам 4, 10 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.

В силу статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации прав служат, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В данном случае в качестве правоустанавливающего документа для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение был представлен договор купли-продажи от 23.12.2009 N 1, который в силу статей 13 и 17 Закона о государственной регистрации и должен был являться объектом правовой экспертизы регистратора.

Поскольку представленный договор по форме и содержанию соответствовал требованиям законодательства о договорах купли-продажи, содержал все существенные условия для договоров данного вида, заключен в отношении муниципального имущества со стороны продавца уполномоченным органом, регистрирующий орган был не вправе в обоснование отказа в государственной регистрации перехода права ссылаться на отсутствие документов, подтверждающих существование арендных отношений по поводу предмета продажи в течение установленного срока.

Определенные статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия возникновения у субъекта малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, представленного в качестве основания для государственной регистрации перехода права. Поэтому регистратор был не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий. Оценка наличия или отсутствия у покупателя данных условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества входит в компетенцию продавца муниципального имущества - муниципального образования в лице уполномоченного органа местного самоуправления. Действующее законодательство не наделяет регистрирующий орган правом давать оценку документам, предшествовавшим заключению договора купли-продажи.

С учетом названных правовых норм суды правомерно посчитали, что соблюдение порядка предоставления объекта недвижимого имущества в собственность, предшествовавшего заключению договора купли-продажи, и правомерность заключения этого договора с точки зрения соблюдения условий статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не входят в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках правовой экспертизы. Данный вывод соответствует и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 1018/11.

Кроме того, кассационная инстанция не считает не соответствующим материалам дела и положениям законодательства и вывод судов о том, что из представленных на регистрацию документов не усматривалось несоблюдение установленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ порядка приобретения недвижимого имущества в собственность.

При таких обстоятельствах суды обоснованно признали оспариваемый отказ незаконным и удовлетворили требования предпринимателя.

Кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, в связи с чем они должны быть оставлены в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 21.12.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 по делу N А05-11210/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий