Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 августа 2012 г. N Ф07-3270/12 по делу N А05-12167/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29.08.2012.

Постановление в полном объеме изготовлено 31.08.2012.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего И.М. Стрелова, судей С.В. Афанасьева и А.В. Кадулина,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "АРХАНГЕЛЬСК-ИНВЕСТ" Артемьева А.В. (доверенность от 30.07.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 15.02.2012 (судья Макаревич И.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 (судьи Пестерева О.Ю., Виноградова Т.В., Ралько О.Б.) по делу N А05-12167/2011,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АРХАНГЕЛЬСК-ИНВЕСТ", (место нахождения: 163001, Архангельск, ул. Суворова, д. 11, офис 27; ОГРН 1022900522523; далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление Росреестра) от 19.08.2011 N 01/081/2011-129 об отказе в погашении в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:050404:0097, а также об обязании Управления Росреестра погасить регистрационную запись об ипотеке права аренды указанного земельного участка (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Горбачева Наталья Сергеевна, Караваев Сергей Михайлович, Замараева Дарья Евгеньевна, Цой Анжелика Эдуардовна.

Решением суда первой инстанции от 15.02.2012, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.05.2012, требования Общества удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, указанным в отзыве.

Управление Росреестра и заинтересованные лица извещены о времени и месте судебного заседания, однако представителей в суд не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора от 21.07.2006 N 4/172л (т. 1, л. 13-15) мэрия города Архангельска передала Обществу в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 29:22:050404:0097 для строительства многоэтажного жилого дома. Государственная регистрация указанного договора произведена 29.08.2006.

После получения Обществом разрешений от 30.12.2008 N RU 29301000-"128" и от 31.12.2010 N RU 29301000-"77" на ввод в эксплуатацию жилого дома, построенного на спорном земельном участке, все объекты долевого строительства переданы Обществом участникам долевого строительства, часть из которых зарегистрировала право собственности на переданные объекты.

Агентство по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области и Общество 16.03.2011 подписали соглашение о расторжении договора аренды спорного земельного участка (т. 1, л. 45), после чего последнее 23.06.2011 обратилось в Управление Росреестра с заявлением N 01/067/2011-212) и документами на государственную регистрацию прекращения ограничения (аренды) на упомянутый земельный участок.

Управление Росреестра уведомлением от 28.06.2011 N 01/067/2011-212 (т. 1, л. 16-18) приостановило до 27.07.2011 государственную регистрацию прекращения ограничения (аренды) земельного участка, указав, что при прекращении записи в ЕГРП о регистрации договора аренды необходимо прекратить запись об ипотеке. Однако прекратить запись об ипотеке не представляется возможным в связи с тем, что право аренды земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика.

Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 15.07.2011 N 01/081/2011-129 о погашении регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:050404:0097, представив акты приема-передачи в отношении объектов долевого строительства, на которые участники долевого строительства не зарегистрировали свои права (т. 1, л. 34).

Уведомлением от 19.07.2011 N 01/081/2011-129 (т. 1, л. 19-21) Управление Росреестра сообщило о приостановлении регистрационных действий до 18.08.2011 ввиду того, что на момент обращения Общества с соответствующим заявлением не все участники долевого строительства зарегистрировали права собственности на переданные им объекты долевого строительства.

Решением от 28.07.2011 N 01/067/2011-212 (т. 1, л. 25-26) в государственной регистрации прекращения ограничения (аренды) земельного участка отказано в связи с неустранением причин, препятствующих государственной регистрации.

Решением от 19.08.2011 N 01/081/2011-129 (т. 1, л. 22-24) в погашении регистрационной записи об ипотеке отказано со ссылкой на пункт 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82 (далее - Инструкция), поскольку не все участники долевого строительства многоквартирного дома зарегистрировали права собственности на объекты долевого строительства.

Общество, считая решение Управления Росреестра от 19.08.2011 N 01/081/2011-129 незаконным и нарушающим его права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось с суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, сделав вывод о том, что право залога прекращается со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и подписания сторонами договора об участии в долевом строительстве, передаточного акта или иного документа о передаче объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства, признали отказ в погашении регистрационной записи об ипотеке права аренды спорного земельного участка незаконным и обязали регистрирующий орган погасить соответствующую запись.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 1 статьи 12.1 названного Закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.

С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Из приведенных положений следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ).

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства. Следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.

В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании названного Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 той же статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 13 Закона N 214-ФЗ дополнена подпунктом 8.1., в соответствии с которым возникший на основании этого Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 данной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Судами установлено и Управлением Росреестра не оспаривается, что на момент обращения Общества с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка оно располагало разрешением на ввод в эксплуатацию построенного жилого дома и сведениями о регистрации большинством участников долевого строительства права собственности на переданные им застройщиком объекты долевого строительства. Это подтверждается в том числе выписками из ЕГРП от 23.08.2011 (т. 1, л. 33), от 14.12.2011 (т. 1, л. 43-44) и от 12.01.2012 (т. 1, л 73). Общество представило в регистрирующий орган одновременно с упомянутым заявлением акты приема-передачи от 31.12.2010, подтверждающие передачу объектов долевого строительства участникам долевого строительства, не зарегистрировавшим на тот момент право собственности на переданные им объекты (т. 1, л. 27-32, 34).

В соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный с застройщиком, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка (указанная правовая позиция закреплена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11).

Поскольку в Управление Росреестра заявитель представил все необходимые документы, подтверждающие прекращение ипотеки права аренды земельного участка, довод регистрирующего органа о том, что запись об ипотеке права аренды земельного участка может быть погашена исключительно после регистрации права собственности на объекты долевого строительства всеми участниками долевого строительства, противоречит приведенным нормам Закона 214-ФЗ, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Закона о регистрации.

Довод кассационной жалобы об отсутствии заинтересованности Общества в обращении в суд с настоящим заявлением не соответствует положениям законодательства и материалам дела.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно данным ЕГРП в отношении спорного земельного участка имеются записи об обременениях, которые до настоящего времени не прекращены.

Как указало Управление Росреестра в своем отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, такой регистрации препятствует сохранение регистрационной записи об ипотеке указанного права.

Таким образом, права залогодателя нарушаются сохранением (в том числе для третьих лиц) регистрационной записи об ипотеке права аренды после прекращения как права аренды, так и его ипотеки.

Кроме того, обращаясь в суд, заявитель указал, что незаконные действия регистрирующего органа нарушают его права, поскольку возлагают на него обязанность вносить арендную плату по договору аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых по делу судебных актов.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 15.02.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 по делу N А05-12167/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу - без удовлетворения.

Председательствующий

И.М. Стрелов

Судьи

С.В. Афанасьев А.В. Кадулин