Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 сентября 2012 г. N Ф07-3854/12 по делу N А56-17763/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Захаровой М.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Ахромеевой Н.С. (доверенность от 10.01.2012); от Санкт-Петербургской общественной организации инвалидов и пенсионеров "Санкт-Петербургский Еврейский благотворительный Центр "Забота-Хэсед Авраам" Орлова А.М. (доверенность от 23.06.2011),

рассмотрев 04.09.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2012 (судья Ракчеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 (судьи Горшелев В.В., Попова Н.М., Шестакова М.А.) по делу N А56-17763/2011,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургской общественной организации инвалидов и пенсионеров "Санкт-Петербургский Еврейский благотворительный Центр "Забота-Хэсэд Авраам", место нахождения: 197110, Санкт-Петербург, Большая Разночинная ул., д. 25/А (далее - Благотворительный центр), о взыскании 1 262 554 руб. 35 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 31.03.2011 и 65 652 руб. 83 коп. пеней за период с 01.02.2011 по 24.03.2011 на основании договора аренды от 14.05.2010 N 19/ЗКС-01341.

Определением от 24.06.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление).

Определением от 21.07.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Алиев Тофик Агамир оглы, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга и садоводческое некоммерческое товарищество "Гипроникель".

Решением от 26.01.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.05.2012, в иске отказано.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, до заключения договора аренды ответчику было известно о строениях, сооружениях, расположенных на спорном земельном участке. В обоснование этого истец указывает, что во исполнение требований статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик занимался подготовкой документации, необходимой для предварительного согласования места размещения объекта, проводил работы по межеванию земельного участка и его кадастровому учету.

Кроме того, податель жалобы ссылается на несоответствие площади земельного участка, используемого Алиевым Т.А. (1153 кв.м), площади земельного участка, поименованного в членской книжке садовода (838 кв.м), что свидетельствует об отсутствии у Алиева Т.А. прав на часть спорного земельного участка, занятого строениями.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Благотворительного центра возразил против ее удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Благотворительный центр (арендатор) заключили договор от 14.05.2010 N 19/ЗКС-01341 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 8094 кв. м (кадастровый номер 78:38:21369А:16), расположенного юго-западнее дома 83, литера А по Ленинградской улице в поселке Песочный в Санкт-Петербурге (участок 1), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству дома престарелых.

В соответствии с пунктом 1.3 договора арендодатель подтверждает, что на момент заключения договора передаваемый земельный участок не обременен правами третьих лиц; сведения о земельном участке, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования участка в соответствии с целями, указанными в договоре.

Согласно пункту 5.2 договора реализация инвестиционного проекта осуществляется в два этапа: первый этап - разработка, согласование, утверждение в установленном порядке проектной документации; второй этап - начало производства строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию.

В случае несвоевременного и неполного внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.3 договора).

По акту приема-передачи от 14.05.2010 истец передал ответчику земельный участок. В акте указано, что земельный участок и объекты, расположенные на нем, передаются в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.07.2010, что подтверждается штампом на договоре.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку истцом не выполнено надлежащим образом встречное обязательство по предоставлению арендатору земельного участка для реализации инвестиционного проекта.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан своевременно вносить плату (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды носит возмездный характер, указанные выше обязательства являются встречными. Обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, в случае предоставления земельного участка для строительства объекта обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать участок по указанному в договоре аренды назначению с сохранением прав на земельный участок после возведения объекта недвижимости.

Как установлено судами, после заключения договора аренды ответчик обнаружил, что на земельном участке расположены объекты, принадлежащие Алиеву Т.А. При этом часть земельного участка, занятого объектами, находится в пользовании Алиева Т.А. на основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Представленные в материалы дела доказательства, в том числе письмо общества с ограниченной ответственностью "ГК "Инженерные экосистемы", свидетельствуют о том, что наличие на арендуемом земельном участке указанных объектов препятствует в реализации ответчиком инвестиционного проекта по строительству дома престарелых.

Таким образом, истцом не исполнено надлежащим образом обязательство по предоставлению арендатору земельного участка, свободного от каких - либо обременений, для реализации инвестиционного проекта, нарушено требование пункта 1.3 договора.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у ответчика обязанности вносить арендные платежи, а следовательно, и отсутствии оснований для взыскания арендной платы и пеней.

Доводы жалобы не опровергают судебных выводов.

В акте приема-передачи и кадастровом паспорте земельного участка отсутствуют сведения о спорных объектах. Изыскательные работы проводились на основании описания земельного участка, приведенного в кадастровом паспорте. Ответчик обнаружил имущество Алиева Т.А. на этапе определения границ участка на местности и закрепления их межевыми знаками, что подтверждается письмом от 14.05.2010 общества с ограниченной ответственностью "Поиск-П".

Письмами от 09.11.2010 от 16.05.2011 Благотворительный центр обращался к собственнику земельного участка с просьбой оказать содействие в освобождении земельного участка для начала реализации инвестиционного проекта. Бездействие истца послужило основанием для правомерного приостановления ответчиком исполнения денежного обязательства.

Судами установлено, что Алиев А.Г. использует часть арендуемого ответчиком земельного участка с 1994 года. Факт наличия построек подтверждается актом от 13.07.2011 проверки использования земельного участка, карточкой учета строений и сооружений 2004 года и актом от 27.04.2004 N 65 приема в эксплуатацию индивидуального жилого дома и других строений.

В связи с этим ссылки КУГИ на несоответствие площади земельного участка, занятого объектами Алиева А.Г., площади земельного участка, указанного в членской книжке садовода, являются несостоятельными, противоречат информации, полученной из письма Управления Росреестра от 05.04.2011 N 5/01-830. Кроме того, изложенные обстоятельства сами по себе свидетельствуют о наличии правопритязаний со стороны третьих лиц.

В целом доводы жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных судами первой и апелляционной инстанций и получивших соответствующую оценку, что выходит за пределы компетенции кассационной инстанции, предусмотренные статьей 286 АПК РФ.

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального законодательства, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено. При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, а в удовлетворении кассационной жалобы - отказать.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 по делу N А56-17763/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Т.С. Гафиатуллина М.В. Захарова